Как грамотно разменять квартиру

Дети вырастают, а купить для них отдельную жилплощадь родители чаще всего не могут. Приходится разменивать ту, что есть. Но если в прежние времена происходил именно обмен и никто никому ничего не платил, то теперь речь идет о продаже одной квартиры и покупке других. К сожалению, размен квартиры – как раз тот случай, когда без услуг агентства недвижимости, или, как теперь принято выражаться, риелторской компании, скорее всего, не обойтись. Ведь придется не только продать свою квартиру и купить две новые, но и сделать это одновременно, чтобы, выехав из старой квартиры, сразу вселиться в новую. С другой стороны, если вам есть где пожить несколько недель или даже месяц-два, всю сделку можно провернуть самостоятельно.

– Когда вы обращаетесь в агентство, – рассказывает руководитель отделения «Сокол» корпорации «Инком-недвижимость» Владимир Титаренко, – вам предлагают заключить договор продажи с альтернативным приобретением жилья. Имейте в виду: в любом, даже самом солидном и крупном, агентстве работают живые люди, и не факт, что все они достаточно знающи или даже просто честны. Очень хорошо, если у вас есть знакомый юрист, который поможет разобраться в договорах и других документах. Если возникают малейшие сомнения в честности доставшегося вам сотрудника агентства, смело отказывайтесь от его услуг и обращайтесь к другому агенту. Не забывайте: это вы платите им деньги, а не они вам, поэтому не надо ничего стесняться или бояться.

Наиболее распространенный случай – размен имеющейся трехкомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную. По словам Владимира Титаренко, в этом случае стоит забыть об обычной математике – в квартирных делах 3 далеко не всегда равно 2+1. Скорее всего, при размене вы получите две «однушки». Дело в том, что, во-первых, чаще всего две получившиеся квартиры по общей площади больше одной «трешки», а во-вторых, в двух квартирах – две ванные комнаты, два туалета, два коридора и две кухни. Поэтому провести такой размен без доплаты можно, только если «двушка» и «однушка» по каким-то качествам (например, по району, материалу стен, этажу) заметно хуже «трешки».

Разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные без доплаты практически невозможно. Единственный вариант – очень большая «двушка», площадь которой будет больше суммарной площади двух однокомнатных квартир. Вообще же, хотя это может показаться на первый взгляд странным, однокомнатная квартира намного дороже любой другой того же качества. Дороже, конечно, не по общей цене, а в пересчете на квадратный метр жилой площади.

«Классический» вариант для любого крупного города – размен «трешки» в центре на «двушку» по соседству и однокомнатную квартиру в пригороде. Обычно это делается, когда родители-пенсионеры решают оставить выросшего ребенка в городе, а сами удаляются на покой в более спокойный и дешевый пригород. Если обе полученные в результате размена квартиры не хуже по качеству изначальной жилплощади, то практически наверняка придется доплачивать.

Стоит помнить и о том, что продать можно только приватизированную квартиру. Неприватизированную можно только обменять. Но риелторам такие обмены, как правило, не очень интересны. Уже сегодня они, по словам управляющего директора компании «МИЭЛЬ-недвижимость" Бориса Басина, практически перестали заниматься такими сделками. И даже государственные органы, которые также понимают, что приватизация должна вскоре закончиться, не приветствуют сделки с неприватизированными квартирами, поэтому сегодня обменять государственную собственность достаточно тяжело. Вывод прост: квартиры лучше срочно приватизировать. Если вы сами право на приватизацию уже использовали, можно прописать в квартире своего родственника, у которого такое право еще есть. Кстати, дети имеют права два раза приватизировать квартиру – до 18 лет и после, поэтому оформить в собственность жилье можно на собственного ребенка, достигшего совершеннолетия.

И еще - не забудьте, что вырученные от продажи "размениваемой" квартиры деньги считаются доходом, а, значит, облагаются подоходным налогом в 13%. Однако согласно подпункту 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков. А это значит, что, если квартира, которую вы хотите продать, принадлежала вам больше трех, но меньше пяти лет, с вырученных от ее продажи денег подоходный налог можно будет не платить. Правда, лишь в том случае, если выручили вы не больше 1 миллиона рублей. Если квартиру вы продадите дороже, то 13 процентов от всего «лишнего» придется отдать в казну. Если квартирой вы владели меньше трех лет, то необлагаемая налогом сумма снизится до 125 тысяч рублей. А вот если собственником этой квартиры вы были дольше пяти лет, тогда облагаться подоходным налогом не будет уже вся выручка от ее продажи.

Дата публикации: 15:53 21 февраля 2005

Источник: bpn.ru