Девелоперам придется снижать цены либо готовиться к массовым банкротствам

Пузырь на рынке недвижимости может лопнуть в ближайшее время. Как заявило руководство Ассоциации строителей России (АСР), «сдувание этого пузыря» – благо, но оно должно быть подконтрольным, для чего потребуются усилия государства.

Однако эксперты считают, что даже обещанная государственная помощь не оживит строительство – девелоперам придется снижать цены либо готовиться к массовым банкротствам.

«Цены по регионам снижаются неравномерно, но в целом можно сказать, что падение составляет 20–30%», – отметил вчера на пресс-конференции глава АСР Николай Кошман. Впрочем, по его словам, риелторы пока пытаются их сдерживать, так что истинная картина предстоящего ценового коллапса будет видна в ближайшее время.

По его мнению, нынешняя кризисная ситуация на строительном рынке привела к тому, что темпы роста объемов жилищного строительства за 10 месяцев упали в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В этом году будет введено 61 млн. кв. м жилья, что соответствует уровню предыдущего года, однако в 2009 году объемы строительства упадут примерно на 20%. «Какие бы меры ни предпринимались, главное – повышение спроса населения», – отметил Кошман. Кроме того, он отметил серьезное положение с недостроем, которое может отразиться на 2,5 млн. семей, вложивших деньги в покупку жилья, и напомнил, что после кризиса 1998 года обманутых дольщиков было гораздо меньше – около 170–180 тыс. семей.

Пути выхода из кризиса и взгляд лоббистов-строителей развил заместитель АСР Владимир Пономарев, который объявил о своем видении мер, которые необходимо предпринять для выхода из кризиса. Во-первых, отметил он, государству необходимо прекратить распылять свои финансы. «Необходимо стимулировать спрос активного населения. Нельзя допустить резкого падения цен, что может привести по цепочке к негативным последствиям, таким как банкротство стройкомпаний и т.д., – уточнил Пономарев. – В конце концов нужно вспомнить о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), где строительство и продажа связаны между собой, жилищно-накопительных счетах и т.д., а также о стимулировании инфраструктурных проектов».

Между тем ситуация в отрасли критическая. Напомним, что в минувшую пятницу замглавы Минфина Антон Силуанов на конференции «Экономика мегаполисов и регионов» предупредил, что половина государственных строек в регионах будут заморожены из-за того, что субъектам не хватит денег из-за падения налоговых поступлений. По его данным, доходы регионов из-за падения налоговых сборов в 2009 году могут снизиться на 700–800 млрд. руб., и государство не сможет компенсировать эти потери. По словам представителя Минфина, регионам не стоит рассчитывать, что дефицит бюджета будет финансироваться за счет заимствований из госбюджета.

Это заявление идет вразрез с ранее озвученными заявлениями. Напомним, что ранее строительную отрасль приоритетной назвал премьер-министр Владимир Путин, который в рамках антикризисного плана предположил, что государство будет приобретать в 2008–2009 годах готовое жилье экономкласса за счет средств Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище». Кроме того, предполагался выкуп части квартир для реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с использованием средств фонда ЖКХ. Однако появление соответствующих законов, видимо, затягивается, даже гособеспечение ФЦП в сфере строительства ставится под вопрос.

По мнению опрошенных экспертов, выход для отечественной строительной отрасли один – снижение цен. «Впрочем, потери строителей в этом случае будут весьма значительны – вырученные средства практически полностью придется пустить на завершение строительства уже реализуемых проектов, – отмечает руководитель отдела проверки сметного расчета инжиниринговой компании «2К» Александра Мальцева. – Однако сам факт, что стройки не будут заморожены, плюс более низкие цены могут привлечь инвесторов для финансирования будущих объектов. Очевидно, что теперь девелоперам придется отвыкать от сверхприбылей и работать по законам рынка, а не спекуляций». Что же касается объявленной программы по госвыкупу, то вряд ли это будет панацеей для рынка, считает эксперт. «Государство скорее всего не будет выкупать квартиры по рыночным ценам. В частности, в Москве власти выкупают муниципальные квартиры в новостройках практически по себестоимости, что в разы дешевле предложений на рынке, – говорит Мальцева. – По таким же ценам власти, видимо, будут производить госвыкуп. Государство может этим обеспечить спрос на недвижимость, однако сверхприбылей строителям госвыкуп не принесет, максимум они смогут окупить свои затраты. К тому же эта мера будет временной – власти не могут выкупать недвижимость вечно». Однако если строители откажутся снижать цены, то никакие денежные вливания не помогут, поскольку все подобные меры будут иметь лишь временный эффект. «Единовременные денежные вливания в отрасль будут эффективны в том случае, если спрос на недвижимость в ближайшее время вернется, а цены останутся на прежнем уровне, – считает аналитик. – Однако такой вариант развития событий пока кажется маловероятным».

По мнению экспертов, оживление в строительстве возможно, если цены будут снижены до уровня «себестоимость плюс ограниченный уровень прибыли – 10%». Так, например, при себестоимости в Москве около 1500 за 1 кв. м застройщики могли бы с прибылью продавать готовое жилье по цене около 1700 долл. за метр, обеспечив высокий спрос и одновременно приемлемую рентабельность.

Гендиректор компании «ФинЭкспертиза-Консалтинг» Дмитрий Шустерняк считает, что в нынешних условиях строительной отрасли помочь нельзя. «Ей осталось только умереть и затем возродиться, – полагает он. – Структура бизнеса такова, что адекватную цену одного квадратного метра дать просто невозможно – львиная доля в себестоимости засела в цену земли, подключения электроэнергии, газа и т.д. То, что падают цены, вполне понятно, но девелоперы будут в жутких убытках, при том, что они в этом совсем не виноваты. Они могут урезать себестоимость лишь в пределах своей рентабельности, которая составляет 10–20%». По мнению эксперта, если говорить о предложениях АСР, то «это все как мертвому припарки: с одной стороны, правильно, с другой – помочь не сможет». Сейчас, считает Шустерняк, должна быть принята госпрограмма с фиксированной нормой рентабельности, вплоть до 0%. «Парадокс в том, что в России все есть – рабочие руки, причем относительно дешевые, бетон, цемент, техника и т.д., а цены неоправданно высокие», – заключает аналитик.

Сергей Куликов