Эксперты не удивлены провалом нацпроекта «Доступное жилье»

Эксперты рынка недвижимости, опрошенные КДО, не удивлены заявлением глава Минрегиона РФ Виктор Басаргин о провале провал национального приоритетного проекта «Доступное жилье - гражданам России».

«Одной из главных ошибок и причин провала нацпроекта можно считать явный дисбаланс средств, выделяемых на стимулирование спроса на рынке жилья и средств на стимулирование предложения, — уверен директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. — Это соотношение составляло 9 к 1, что было отмечено в докладе замминистра регионального развития Сергея Круглика в декабре 2008 года. Результатом такой политики в период с января 2006 года по август 2008-го, до момента начала кризиса, стал рост цен на рынке жилой недвижимости, который составил в среднем 2,5 раза, то есть 150% за 2,5 года. На фоне таких темпов роста и гораздо менее скромных темпов изменения доходов населения доступность жилья просто не могла не снизиться. Кредитная масса, попавшая на рынок недвижимости, не была обеспечена адекватными объемами предложения и нового строительства».

В рамках нацпроекта «Доступное жилье», отмечает эксперт, раскрутить систему выдачи кредитов через механизм АИЖК с привлечением многочисленных и заинтересованных банков-партнеров оказалось гораздо легче, нежели построить систему подготовки строительных площадок инженерными коммуникациями и их распределения посредством аукционов, которая не отвечает интересам городских чиновников. Последствиями такого неэффективного администрирования являлись ограниченные объемы нового строительства и предложения на рынке, которые позволяли поддерживать цены, сформированные с учетом коррупционной составляющей. Надутие спекулятивного пузыря на рынке недвижимости, в том числе благодаря кредитным деньгам, и привело в результате к снижению доступности жилья.

Эту точку зрения поддерживает руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин: «К сожалению, причина провала проекта не только в макроэкономическом кризисе, но и в том, что действия властей, направленные на стимулирование спроса были достаточно успешны (развитие ипотеки и т.д.). В то время как изменения, необходимые для стимулирования предложения, т.е. увеличения объемов строительства и количества строительных компаний, стимулирования конкуренции на рынке, реализовывались крайне медленными темпами. В результате выросла доходность строительного бизнеса, а доступность жилья так и осталась крайне низкой».

Управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев считает, что меры, предложенные в рамках проекта, были правильными, но подвела, как всегда реализация: «Государство в рамках данной программы гарантировало помощь застройщикам. Оно взяло на себя обязательство по строительству инженерной инфраструктуры. Предполагалось, что за счет этого девелопер сможет снизить цены на квартиры, так как правительство компенсировало бы одну из самых затратных статей расходов. Идея была совершенно правильная. Но даже там, где это делалось, ценообразование шло от рынка, а не от себестоимости. То есть механизм не был продуман до конца: даже если государство компенсировало застройщикам затраты, нигде не были прописаны меры, вынуждающие застройщиков снижать цены. Не меньший просчет этой программы заключался в том, что она не предусматривала новых стандартов по согласованию проектов. Известно, что согласование у нас занимает годы. Документы лежат по месяцу в каждом ведомстве, а ведомств очень много. Если мы будем так проектировать и дальше, то нам никогда не снять проблему дефицита жилья».