Рынок недвижимости: итоги года

Ушедший год был не самым благоприятным для сферы недвижимости: сокращение объемов ввода, перенос сроков реализации проектов – все эти негативные факторы так или иначе отразились на деятельности субъектов рынка. «ДН» попросил представителей ведущих консалтинговых компаний Петербурга подвести итоги 2008 года и высказаться на тему основных трендов, которые будут определять функционирование посткризисного рыночного пространства.

Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Петербурге:

Если говорить об итогах года с точки зрения девелопмента, то определенным прорывом на рынке офисной недвижимости стало появление крупных высококачественных объектов, в частности бизнес-центров с арендопригодной площадью свыше 20 тыс. кв. м: «Арена Холл», «Транзас», «Аэроплаза», «Кантемировский», «Ренессанс Плаза». Помимо этого увеличилась доля объектов класса А в общем предложении. Если в конце 2007 года доля таких офисных площадей составляла 12% от общего предложения качественных офисов, то сегодня она увеличилась до 20%, а к концу 2009-го, по прогнозам экспертов, составит около 30%.

До осени 2008 года также наблюдался стабильный рост арендных ставок в бизнес-центрах класса А и В. Для первых диапазон предложения составил $560–$750 за кв. м в год, для вторых – $400–$540. Изменение ситуации на рынке, вероятно, спровоцирует снижение арендных ставок в целом на 10%, хотя для вновь выходящих на рынок отдельных проектов снижение арендных ставок может быть существенно выше. Также наблюдается снижение активности девелоперов, в результате чего сроки реализации анонсированных проектов, в рамках которых еще не началось активное строительство, перенесены.

Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании «Knight Frank Санкт-Петербург»:

Несмотря на то что кризис несет в себе очевидные угрозы сфере строительства и недвижимости, он порождает и новые возможности, обусловленные изменением расстановки сил на рынке. В более выигрышном положении теперь находятся компании, которые вкладывали средства в оптимизацию своей структуры и бизнес-процессов, работали над улучшением качества продуктов и услуг. Очевидным преимуществом будут обладать субъекты рынка, сохранившие возможности привлекать заемные средства или реализовывать проекты за счет собственных ресурсов. На фоне повсеместной заморозки проектов и потенциального падения предложения такие компании через два-три года будут иметь сильные конкурентные позиции.

В условиях текущего дефицита спроса потребитель (арендатор) приобретает возможность добиться существенных преференций в процессе переговоров, получить лучшие условия за те же деньги. Что касается консультантов, то для них может наступить время интенсивной работы, поскольку экономическая ситуация вынуждает девелоперские компании более тщательно анализировать проекты. Я уверен, что 2009 год станет годом мозгового штурма и концептуальной работы по поиску новых ниш, сегментов потребителей и форматов объектов.

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis:

В целом результаты функционирования рынка офисной недвижимости в 2008 году не сильно отличаются от итогов предыдущих лет: состоялся ряд крупных сделок, введены в эксплуатацию запланированные объекты. В наступившем году нас ждет стабилизация ставок аренды и тенденция к их снижению в тех объектах, которые заполнены на 50% и менее. Для небольших офисных помещений площадью до 100 кв. м ставки сохранятся на прежнем уровне. Что касается спроса, то он в больше степени будет ориентирован на достаточно качественные, но более дешевые офисы. От только что начавшейся тенденции к переходу на систему оплаты triple net рынок вернется к системе «все включено».

Что касается возможных антикризисных мер на рынке офисной недвижимости, то здесь девелоперам можно посоветовать снижать арендные ставки (но только на 2009 год) и стараться достраивать те объекты, ввод которых запланирован не ранее 2010-го, инвесторам – переходить на простые и понятные большинству арендаторов способы исчисления арендной ставки и подсчета площадей, а консультантам – более аккуратно подходить к вопросам оценки емкости рынка и работать более эффективно.

Юрий Борисов, управляющий партнер компании «АйБи Групп», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов:

Главным итогом уходящего года может стать вывод, что все «сливки» на петербургском рынке ритейла были сняты до 2008 года, и чтобы работать в этом сегменте, девелоперы и консультанты должны быть настоящими профессионалами. Соответственно, большее значение приобретает не грамотно сформулированный концепт, а правильно сформированная команда, которая ведет проект от начала до завершения реализации. Предварительные прогнозы посткризисного развития рынка ритейла базируются на анализе соответствующих сфер западной экономики. Там гораздо увереннее себя чувствуют компании, у которых нет активов недвижимости. Следовательно, российский ритейл ждет специализация, в результате которой многие субъекты этого рынка, ведущие и девелоперские проекты, вынуждены будут от последних отказаться. В отличие от офисного сегмента рынок ритейла – это, по сути, площади, генерирующие доход непосредственно с каждого квадратного метра. Поэтому при необходимости удержать арендатора-оператора ритейла политика управляющей компании может и должна быть более гибкой, чем проводимая применительно к простой аренде офисного пространства. Очевидно, что отношения между арендодателем и арендатором должны теперь более походить на партнерские, исключающие ультимативный характер сделок.

Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости компании Becar Realty Group SPb:

Самый большой рост по итогам 2008 года нами отмечен в сегменте офисной недвижимости. А больше всего пострадал от кризисных явлений, на мой взгляд, сектор ритейла: практически все федеральные торговые операторы на сегодняшний день свернули планы по развитию, в том числе и региональному, а также оптимизировали структуру своего бизнеса, закрыв наиболее ненадежные торговые точки.

Однако сложная экономическая ситуация оказала и некоторое положительное влияние на российский рынок, открыв новые возможности для всех его субъектов. Для крупных компаний – это приобретение интересных активов от более мелких собственников, для средних – увеличение доли рынка за счет уходящих с него конкурентов. Кроме того, все компании вынуждены перейти к формированию более четких корпоративных схем, освобождению от «раздутых» штатов и бюджетов, реструктуризации, оптимизации внутренних процессов и их эффективности. Полагаю, что результатом данной ситуации станет серьезное омоложение и выздоровление рынка.

Николай Вечер, директора филиала компании GVA Sawyer в Петербурге:

На начало 2008 года в городе, по нашим данным, было 660 тыс. кв. м складов классов А и В, а к концу были введены еще около 500 тыс. кв. м. По сравнению с ситуацией трехлетней давности на рынке Петербурга – это очень много. Однако по сравнению с любым европейским портовым городом – ничтожно мало, пусть даже это ультрасовременные логистические комплексы. Кроме того, большое негативное влияние оказывают два фактора: высокие арендные ставки и концентрация складских проектов в одном месте (Шушары).

К лету 2008 года стало окончательно ясно, что клиентов, способных загрузить 15–20 тыс. кв. м, на рынке Петербурга почти не осталось. В то же время спрос на складскую недвижимость в диапазоне от 1 до 5 тыс. кв. м, являющийся основным, остался неудовлетворенным. В итоге на сегодняшний день мы имеем полупустые склады и снижение арендных ставок до уровня $115 –$110 за кв. м в год (при декларируемом уровне в $160 за кв. м в год).

В дальнейшем, по мере развития кризиса в секторе потребительских товаров, падение спроса продолжится, что заставит арендодателей пересмотреть свою арендную политику в отношении привлечения новых арендаторов и выработки программ удержания существующих. Вырастет спрос на небольшие, но качественные склады, и рынок начнет приобретать цивилизованные черты.

Юлия Готовская, исполнительный директор компании Praktis CB:

В прошедшем году благодаря финансовому кризису прекратили существование спекулятивные проекты на рынке строительства и недвижимости, не имеющие ни потенциала, ни экономической базы, ни ресурсов; сократились объемы строительства, что также является позитивным фактором. Недавние темпы роста предложения и погоня за объемами могли ввергнуть рынок в более серьезный кризис перепроизводства, выходить из которого было бы труднее. Кризис же ликвидности способствует сдвигу точки насыщения и чреват для участников рынка лишь большей продолжительностью фазы роста.

Большинство девелоперов понимают, что именно сейчас настало время для реализации проектов. Это позволит ввести объекты на рынок на стадии общеэкономического оживления, в условиях растущего спроса, при отсутствии конкурентов. Если это будут качественные объекты, то они заполнятся очень быстро и на интересных для собственников условиях.

Благоприятна сложившаяся ситуация и для непрофильных девелоперов – компаний из других отраслей (торговля, энергетика и др.), поскольку позволяет им правильно и своевременно реализовать успешные проекты. К очевидным плюсам финансового кризиса для рынка коммерческой недвижимости можно также отнести «вымывание» низколиквидных и слабо концептуально обоснованных проектов девелопмента крупных территорий, а также уход непрофессиональных игроков.

Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company:

Одним из основных итогов 2008 года стало увеличение качества реализуемых объектов. Если раньше в маленьких городах сегмент торговых площадей был представлен преимущественно рынками и зонами стрит-ритейла, то после реализации ряда крупных проектов и стремительного развития федеральных операторов, покупательские потоки переориентировались на торговые центры. Параллельно стали появляться концепции проектов нового формата, например, дисконт-центров. Утвердила свою позицию на рынке и концепция многофункционального центра, согласно которой развлекательная составляющая является неотъемлемой частью качественного торгового объекта. Несмотря на финансовый кризис Россия остается привлекательной для инвестиций страной, ведь уровень доходности во всех сегментах отечественной недвижимости превышает аналогичные показатели для большинства европейских стран. Потенциальными инвесторами выступят небольшие частные фонды, крупные промышленные и сырьевые группы и, конечно, государство. Согласно ряду оптимистичных прогнозов, ситуация изменится к лучшему уже к лету нынешнего года, а к 2011 году на рынке коммерческой недвижимости, особенно в сегменте торговых центров, будет ощущаться нехватка свободных площадей.

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН):

Главным итогом 2008 года для рынка гостиничной недвижимости стало сохранение дефицита отелей уровня «3*». Последствия экономического кризиса скорректируют этот тренд: произойдет замораживание части гостиничных проектов, позиционируемых в верхнем ценовом диапазоне, а также перераспределение туристических и бизнес-потоков с сегмента «5*» на сегмент «4*», и с «4*» на «3*» соответственно. В то же время отчетливо обозначился интерес к развитию нового для Петербурга формата spa-отелей. Как любое уникальное предложение они будут востребованы. Продолжается тенденция к появлению проектов, совмещающих офисную и гостиничную недвижимость.

Думаю, что на ввод запланированных объектов, находящихся на финальной стадии реализации, кризис в прошедшем году не повлиял. Согласно заявленным проектам на конец 2008 года в городе должны работать 363 гостиницы, совокупный номерной фонд которых составляет около 20 тысяч номеров. В наступившем же году кризис, вероятно, скажется на количестве введенных объектов и их заполняемости.

Яна Карелина

Дата публикации: 18:05 04 февраля 2009

Источник: bpn.ru