Инвестиции в недвижимость: пан или пропал?

Понятно, кризис это надолго. Но, так или иначе, взаимоотношения рубля и доллара, в конце концов, утрясутся. Если так, то что потом? Как дальше спасать трудовые накопления тем, кто оказался с кэшем на руках? Видимо, инвестировать. Ситуация в недвижимости сложная, но и эти сложности тоже проясняются. Становится ясно, какие сегменты пострадали больше, какие пострадали меньше остальных. Есть ли смысл инвестировать в недвижимость? По меньшей мере, предметно готовиться к инвестированию. Если да, то что покупать и когда? Ответы на эти вопросы пытаются найти эксперты КДО.

КДО: Можно понять состояние человека, у которого есть деньги, и он не знает, что с ними делать...

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: Трудно понять. Фондовый рынок упал почти в четыре раза, колебания курсов валют, хоть и на новом уровне, но приобретут привычные значения. Эти рынки оставят место только для профессионалов. Для подавляющего большинства недвижимость была и остается одним из самых надежных объектов инвестирования. Поэтому инвестировать в нее при наличии свободных средств, безусловно, оправданно.

КДО: Тогда самый естественный вопрос...

Омар Гаджиев: На какой дистанции вы игрок? Конечно, если вы хотите купить квартиру сейчас и перепродать ее через полгода или даже год, то это в сложившейся ситуации совершенно бессмысленно. Если же вы готовы вложить деньги минимум на три года, то за этот период их можно будет хотя бы сохранить. На наш взгляд, через три года рынок уже выйдет из состояния стагнации и вернется к своему докризисному состоянию. Конечно, вы должны быть уверены, что вам не понадобятся эти деньги в ближайшее время, а значит, не придется продавать квартиру с дисконтом. В дальнейшем, по мере стабилизации рынка, объем продаж начнет возрастать и цены снова поползут вверх. Этому будет также способствовать резко снизившееся предложение готового жилья — замороженные сейчас проекты создадут дефицит на рынке через 1,5-2 года.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: У нас примерно такие же цифры. Если рассматривать жилую недвижимость как относительно краткосрочную инвестицию, то есть с точки зрения получения прибыли в краткосрочный период 0,5-1,5 года, то это крайне рискованно. Период инвестиций, на котором с более высокой вероятностью возможна реальная (а не номинальная) прибыль составляет, на мой взгляд, не менее 3 лет.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: Да, когда-то инвестор мог заработать на покупке загородной недвижимости до 100% в течение года-полутора, просто приобретая ее на начальной стадии строительства и продав на конечной. В настоящих условиях этот период увеличился в разы. Кстати, такие инвестиции, на начальном этапе строительства, и сегодня приносят наибольший доход. Тем, кто уверен, что сумел выбирать надежного застройщика, который обеспечит завершение строительства проекта. Напоминать о рисках недостроя не приходится: кризис.

КДО: Когда риски войдут в приемлемые рамки? Я имею в виду те безусловные признаки, которые свидетельствовали бы о скорой стабилизации?

Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»: Если рассуждать в таком ключе, то хорошим знаком для всей российской экономики и рынка недвижимости стал бы рост цен на нефть до уровня $50-70 за баррель и их удержание на данных позициях. Это стабилизировало бы курс рубля и цены, снизило бы дальнейшие девальвационные ожидания, на рынок недвижимости начали бы возвращаться покупатели. В отличие от фондовых или валютных рынков, где падение может смениться ростом в любую минуту, рынок недвижимости является очень инертным, поэтому «дно» рынка «поймать» гораздо легче. Именно поэтому наиболее выгодными могут быть инвестиции на рынке недвижимости в момент смены тренда на рост.

Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: Принято считать, что рынок недвижимости инерционен. В целом это верно, но существует одна характерная российская особенность. Высокая номинальная цена объекта недвижимости и обширные скидки, которые сегодня достигают 50% от цены. Номинальные цены при первых признаках оживления рынка, действительно, ведут себя довольно консервативно, «раскачиваются» неделями. Скидки более гибки. Рискну предположить, что при первых же признаках оживления размеры скидок уменьшатся в полтора-два раза, такова их начальная эластичность по отношению к номинальным ценам.

Иван Шульков: Вряд ли стоит ожидать «острого» дна рынка.

КДО: А если признаки оживления рынка будут достаточно устойчивыми? Эх, была, не была — две-три недели хороших новостей?

Михаил Храмов: Вот за эти две-три недели и забудете про скидки. Согласен, дно кризиса, скорее всего, будет не V-образным, а L-образным. Но согласитесь и вы, горизонтальный штрих буквы L при ближайшем рассмотрении, вблизи, «изнутри», будет напоминать, скорее, такую w, с маленькими взлетами и падениями. Я, например, не сомневаюсь в том, какие из штрихов w риэлторы будут называть «долговременным трендом», а какие — «временными колебаниями».

КДО: В дело вступает субъективный фактор? Настроение, оптимизм? Не переоценить бы...

Иван Шульков: А главное, что делать с неудобными для скорого оживления рынка объективными факторами? Сокращением платежеспособного спроса, «обмороком» ипотечного кредитования? Снижением цен на стройматериалы, наконец?

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Тем не менее, весной признаки «рублевого дна» на рынке недвижимости станут осязаемыми. К этому моменту окончательно сформируется и «пул» ее потенциальных покупателей. От тех, кому нет нужды ждать возвращения ипотеки, кто всегда покупал и будет покупать «на свои праведные». Не знаю, сколько этих людей и где они берут деньги, но где-то берут. И сейчас эти люди в глубокой «засаде» ждут, когда закончится падение цен, когда выключат свет и они побегут и купят квартиры, пока те дешевы. До тех, кто хорошо заработал на валютном «трамплине». Поверьте, их тоже немало.

КДО: Речь не об отважных пенсионерах, которые купили тысячу долларов по 29, а через два дня продали по 30 и остались довольны?

Илья Шкоп: Речь о людях, преумноживших долларовую массу. Таким образом, девальвация на уровне 36 рублей за доллар и выше способна поколебать рынок недвижимости и вернуть спрос. И вместо всеми ожидаемого спада рынка на ближайшие год-полтора, мы можем увидеть, как к осени рублевые цены поползут вверх.

Омар Гаджиев: Так о чем спорим? Именно сейчас объем предложения на рынке очень большой и можно найти интересный объект по хорошей цене. Таких благодатных условий для выбора на рынке, таких скидок не было очень давно. По сути, сейчас очень хорошее время для получения выгодных условий. Ничего особенного — это одно из свойств любого кризиса. Другое дело, что пока сложно сказать, окончательные эти скидки или же они будут еще ниже. Поэтому инвесторы на перепутье, имеет ли смысл еще немного подождать, дабы нащупать это дно и вложиться с максимальной выгодой.

Сергей Лядов, руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: Снижение цен можно ожидать на вновь выводимые на рынок новостройки на начальных этапах строительства. В этих проектах застройщики могут ожидать снижения его себестоимости. По домам высокой степени готовности себестоимость практически сформирована, и еще больший процент скидки приведет к отсутствию рентабельности проекта. Хотя у покупателей и сформировалось мнение о сверхвысокой доходности строительства, им придется отказаться от надежд на «супер-скидки»: несмотря на кризис стоимость услуг, материалов и механизмов на строительном рынке снизилась незначительно, а часть импортируемых материалов подорожала с увеличением курса валют.

Михаил Храмов: Я тоже сомневаюсь, что стоит ждать еще больших скидок. Психология ожиданий многих покупателей ограничивается формулой: «А куда продавец денется, если товар не берут?». Денется. Хватать прохожих за рукав: «Купите! Ну, купите!» никто не будет. Даже те, кто сначала запаниковал, нашел тот или иной выход. Все-таки с начала кризиса прошло полгода. Один из девелоперов пошутил, что «шьет занавесочки»: нанял пару дизайнеров, отделал коттеджи на разный вкус, сдает. Текущие расходы вполне оправдывает.

КДО: Это уже стало общим местом, что замораживание новых проектов приведет в перспективе к снижению предложения новостроек. Но, наверное, об этом следует говорить и говорить.

Сергей Лядов: Да, три четверти замороженных проектов по стране это очень серьезно. И весьма значимо в Московском регионе, где в 2008 году и так существенно сократился объем вводимых домов. Реализация крупных объемов жилья на торгах для социальных нужд также не способствует возможному снижению розничных цен. На оставшихся в продаже квартирах продавцы будут пытаться скомпенсировать потерю рентабельности от оптового дисконта. На вторичном рынке у владельцев квартир недвижимость является практически единственным ценным активом, и им нет смысла просто снижать цену продажи, если отсутствует личная критическая ситуация.

Александр Пыпин: Исходя из нашей модели политико-экономической системы, которая вряд ли измениться и так и останется глубоко централизованной, капитал по-прежнему будет концентрироваться в столице, соответственно здесь и более вероятна прибыль, при правильном выборе объекта инвестирования. Если же кризис мировой экономики, а значит и российской продлится еще более года-двух, то будет достаточно высока вероятность истощения резервов страны, а затем высокой инфляции. Тогда вложения в недвижимость могут рассматриваться как «спасательная антиинфляционная лодка», а, кроме того, как источник пусть небольшого, но растущего вместе с инфляцией дохода от аренды.

КДО: Что покупать?

Иван Шульков: Естественно, наиболее привлекательны в период кризиса инвестиции в готовые объекты с оформленным правом собственности по минимальным ценам. Во-первых, наличие прав собственности гарантирует надежность вложений, во-вторых, готовый объект может быть сдан в аренду и генерировать положительный денежный поток для инвестора. То есть в целом вторичный рынок недвижимости в силу меньших рисков является более устойчивым по ценовому параметру, чем первичный рынок.
Больший инвестиционный потенциал при умеренных рисках имеют объекты первичного рынка в завершающей стадии строительства в больших социально значимых проектах комплексной застройки эконом класса, в которых одновременно участвуют несколько крупных застройщиков и которые более пристально контролируются региональными властями. Менее ликвидной в условиях кризиса стала загородная недвижимость, а особенно объекты на стадии строительства и объекты дачного формата, ориентированные на временное проживание (проведение выходных и сезонный отдых). Земля как актив не генерирует положительного денежного потока (он может быть только отрицательным из-за налоговых платежей) и может принести доход только в случае роста ее цены и дальнейшей перепродажи или развития на ее территории девелоперского проекта. В условиях кризиса земля является низколиквидным, но более стабильным активом.

КДО: И, разумеется, следует обратиться к профессионалам: «спасательная антиинфляционная лодка» нуждается в кормчем. Есть мнение в некотором роде альтернативное тем, что до сих пор прозвучали.

Евгений Жук, ведущий юрист компании IMAC: В период стремительного роста рынка некоторые инвесторы, девелоперы и риэлторы успели поработать с таким инструментом, как закрытый ПИФ. Сегодня его рассматривают в большинстве случаев как вспомогательный и не основной. По нашему мнению, именно в условиях кризиса все преимущества и выгоды этого инструмента проявятся в максимальной степени и отодвинут на второй план прежние схемы работы с инвесторами.

КДО: Насколько далеко отодвинут?

Евгений Жук: Остановлюсь только на одном из преимуществ ЗПИФа, наверное, самом актуальном в условиях кризиса. Это его устойчивость, позволяющая оператору не зависеть от спонтанных настроений на рынке, которые могут, например, спровоцировать массовый выход из открытого фонда. Это преимущество закрытого ПИФа позволяет оператору выстраивать долгосрочную стратегию инвестирования, управления, диверсифицировать вложения в зависимости только от потребностей проекта.
Как известно, даже отрицательный рост закрытого фонда или снижение стоимости его активов ниже стартового уровня не являются основанием для прекращения фонда. Более того, инвесторы, скажем так, однажды и всерьез принявшие решение об инвестировании в фонд, и не увидевшие сейчас роста стоимости их пая (что лично они воспринимают адекватно) застрахованы от прекращения фонда в результате выхода других инвесторов. Тех, которые могли бы «дрогнуть», не пожелали бы «переждать» неблагоприятный период в течение 1-2 лет. Т.е., и инвестор, даже розничный, и профессиональный участник рынка недвижимости может рассматривать закрытый ПИФ как оптимальный механизм долгосрочного инвестирования в недвижимости и управления проектами в нынешних жестких условиях.

КДО: Для тех розничных инвесторов, чьи накопления соответствуют минимальному размеру пая, но меньше цены самого дешевого объекта недвижимости, другого выхода, пожалуй, и не остается. За остальных придется побороться.

Альберт Акопян

Дата публикации: 18:57 04 февраля 2009

Источник: bpn.ru