Рынок коммерческой недвижимости: опасности и возможности в 2009 году

Консалтинговая компания RRG представила игрокам рынка прогноз развития сегмента коммерческой недвижимости в 2009 г. По мнению специалистов, в ближайшей перспективе отчетливо проявится ряд тенденций, которые условно можно разбить на две группы: отрицательные и положительные.

Положительные моменты кризиса

1. Для девелопмента:

* снижение острой конкурентной борьбы среди девелоперов на локальном рынке;

* возможность создания более успешного проекта;

* возможность приобретения земельных участков и проектов с дисконтом;

* широкий ассортимент проектов, предлагаемых на рынке;

* снижение себестоимости строительства новых объектов на 30–40%;

* отсрочка насыщения рынка.

2. Для ритейла:

* более благоприятные обстоятельства для развития в условиях снижения конкуренции;

* снижение арендных ставок и стоимости объектов коммерческой недвижимости;

* снижение эксплуатационных расходов;

* повышение оборотов ритейлеров в сегменте более низкой ценовой категории и дисконт-формата;

* развитие за счет поглощения части ритейлеров;

* выход на рынок новых игроков, в том числе и западных.

Отрицательные последствия кризиса

1. Для девелопмента:

* отсутствие или дороговизна финансирования проектов;

* снижение спроса;

* заморозка проектов, отсутствие новых;

* уход части девелоперов с рынка.

2. Для ритейла:

* отсутствие или дороговизна финансирования;

* сворачивание развития;

* снижение доходов населения;

* снижение оборотов ритейлеров на 10–50%;

* уход (поглощение) части ритейлеров.

Цены на рынке купли-продажи могут измениться следующим образом. Минимально пострадает сегмент стрит-ритейла и помещений свободного назначения, которые часто бывают пригодны к использованию как объекты стрит-ритейла. Основная причина — небольшая площадь, которая, в свою очередь, определяет невысокую общую стоимость. Кроме того, в подобных помещения, как правило, размещают магазины шаговой доступности, на товарообороте которых кризис скажется в последнюю очередь. И тем не менее в этом сегменте возможна коррекция цен вниз на 20–30%. Подешевеют и офисные помещения низкого класса, которые будут пользоваться спросом в силу невысоких арендных ставок. Так, на офисы класса С и ниже коррекция цен возможна в пределах тех же 20–30%.

А вот на офисы класса В ожидается более существенное падение спроса. Часть арендаторов вероятнее всего уйдет в подешевевшие бизнес-центры класса А, ставки в которых станут сопоставимы с докризисными в В, остальные — в более дешевый сегмент С. Таким образом, коррекция цен на офисы класса В может составить 30–40%, уровень вакантных площадей достигнет 15–20%.

Что касается торговых и складских площадей — многое зависит от успешности проекта. ТЦ и логистические объекты с удачным месторасположением и грамотной концепцией будут по-прежнему пользоваться спросом арендаторов. А вот для менее продуманных проектов возможно снижение арендных ставок: на складские комплексы до 10–15%, на торговые 20–30%. Более того, некоторые неудачные проекты могут полностью потерять своих арендаторов.