Вопрос-ответ. Участок: что можно и чего нельзя

На вопросы читателей отвечают сотрудники ЗАО «Юридическое бюро «Падва и Эпштейн» Алексей Жерихов и Екатерина Власова.

— Наша семья проживает на приватизированной жилплощади в одноэтажном четырехквартирном доме на окраине г. Орехово-Зуево. Во дворе есть хозяйственные постройки, которые принадлежат моим родителям уже много лет, но документов на них нет. У меня вопрос: можно ли узаконить эти постройки и оформить в собственность часть земли, на которой они расположены?

— Прежде всего необходимо определить, являются ли указанные постройки недвижимым имуществом. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ вещь считается недвижимостью при наличии прочной связи с землей, то есть когда невозможно перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначению. Если сооружения, о которых идет речь, являются не объектами недвижимого имущества, а, например, временными строениями, то права на них не подлежат государственной регистрации.

Кроме того, нужно выяснить, не относятся ли хозяйственные постройки к общему имуществу собственников помещений в вашем многоквартирном доме, не предназначены ли они для его обслуживания. Если это так и указанное имущество входит в комплекс объектов жилого многоквартирного дома, размещенных на едином земельном участке, то оформить право частной собственности на него невозможно.

Если говорить непосредственно об оформлении права собственности, то это относительно просто в случае, если у вас сохранились какие-либо акты органа местного самоуправления, копии свидетельств и т. п. Так, при наличии документов на участок вы сможете в упрощенном порядке оформить право собственности на землю, а затем и на возведенные объекты. И наоборот, имея документы на постройки, можно восстановить бумаги на землю, в том числе в судебном порядке.

— У меня дом и участок в садовом товариществе. Соседи вдоль своих заборов разбивают клумбы, грядки, тем самым сужая улицу. Разрешено ли это законом? Хотелось бы также узнать, кто отвечает за состояние и уборку территории рядом с участком, можно ли вырубать на ней деревья и кустарники, парковать машины и т. д.?

— В соответствии со ст. 1 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» для общего пользования предназначено имущество, обеспечивающее в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребности жителей в проходе, проезде, водо-, электро-, газо-, теплоснабжении, охране, организации отдыха и др.

Чтобы определить, не нарушены ли границы общих земель при сужении улицы, вам нужно ознакомиться с проектом организации и застройки вашего товарищества, который должен храниться в правлении.

Следует обратить внимание, что в садоводческом товариществе может быть создана комиссия по контролю за соблюдением законодательства. В случае систематических нарушений при бездействии правления защитить свои нарушенные права вы можете в судебном порядке.

— Ситуация следующая: у меня в собственности дом и, соответственно, земельный участок. Я хотел бы часть продать. Можно ли для этого как-то выделить часть земли и поставить на отдельный кадастровый учет? Есть ли нормативы по отступу от дома, по минимальной площади территории вокруг здания или какие-либо иные ограничения?

— Чтобы продать часть принадлежащего вам на праве собственности земельного участка, необходимо произвести его раздел и поставить образовавшиеся части на кадастровый учет в соответствии с требованиями п. 2 ст. 7 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Принимая решение о размежевании земельного участка, вам нужно иметь в виду, что часть земли, оставшаяся под жилым домом, должна позволять его использовать.

При образовании земельных участков необходимо учесть:

* возможность разрешенного использования расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости при образовании земельных участков;

* возможность сохранения в отношении образуемых земельных участков установленных обременений (ограничений);

* возможность размещения объектов недвижимости.

При разделе земельного участка следует руководствоваться требованиями, предъявляемыми к предельным размерам земельных участков. Они установлены региональным законодательством в каждом субъекте РФ. Например, Закон Московской области от 17.06.2003 г. № 63/2003-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области», устанавливает следующие минимальные размеры земельных участков для ведения:

* крестьянского (фермерского) хозяйства — 2,0 га;

* садоводства — 0,06 га;

* огородничества — 0,04 га;

* дачного строительства — 0,06 га.

— Посоветуйте, можно ли с целью строительства дома приобрести земельный участок, рядом с которым находится овраг и весной по нему течет ручей — приток местной речки (он обозначен и на карте местности). У меня опасения, что это — водоохранная зона, а ведь на ней нельзя строить, применять удобрения и т. д.

— Для того чтобы определить размер водоохранной зоны, необходимо знать протяженность ручья. Например, для рек и ручьев протяженностью до 10 км ширина такой зоны составляет 50 м.

Однако, даже если участок расположен в водоохраной зоне, строить на нем можно. Несмотря на то что Водным кодексом РФ установлен ряд запретов на определенные виды деятельности в пределах таких территорий (п. 15 ст. 65), законодатель специально оговаривает: возведение здесь различных объектов допускается (правда, при условии, что источник будет защищен от загрязнения, засорения и пр.).

— Можно ли привлечь к ответственности землеустроителей, которые выполнили свою работу некачественно, в результате чего произошло наложение границ с соседним участком. Должны ли они исправить собственные ошибки? Неужели мне придется оплачивать межевание повторно, это ведь немалая сумма…

— Подобные работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда. В результате заказчик получает документы, необходимые для постановки на кадастровый учет (подаются вместе с заявлением). Но проверить эти бумаги на предмет выявления возможных ошибок и недостатков, как правило, не в компетенции заказчика. Выявляются всевозможные недочеты позже, при осуществлении кадастрового учета уполномоченным государственным органом — «Роснедвижимостью». Ее сотрудник вправе вынести постановление об отказе в учете с обязательным указанием на ошибки, допущенные кадастровым инженером, причем заказчик работ должен его об этом незамедлительно поставить в известность. Согласно ст. 720 Гражданского кодекса РФ инженер обязан исправить допущенные ошибки в рамках ранее заключенного договора, то есть без дополнительной оплаты. Заинтересован он в этом не меньше заказчика. Дело в том, что Законом № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено аннулирование квалификационного аттестата — например, если в течение года представители «Роснедвижимости» неоднократно принимали решение об отказе в учете в связи с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных Федеральным законом.

— Сосед самовольно передвинул изгородь на территорию моего участка в садовом товариществе. Как можно вернуть забор на место? Участок поставлен на кадастровый учет, на него имеется свидетельство о праве собственности.

— Границы вашего садового участка определены в установленном законом порядке, согласованы со смежными землепользователями и поставлены на кадастровый учет в соответствии с Земельным законодательством. Это означает, что их изменение может быть осуществлено только в соответствии с заявлением правообладателя земельного участка либо вступившим в законную силу решением суда.

Вам необходимо обратиться в правление садоводческого товарищества, в комиссию по контролю за соблюдением законодательства. Ее полномочия предусмотрены ст. 26 Федерального закона № 66-ФЗ от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан». По результатам проведенной проверки комиссия составляет акт, на основании которого правление садоводческого товарищества принимает решение о восстановлении нарушенных границ участка. При необходимости комиссия выполняет проверку совместно с территориальным отделом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости — в его функции входит осуществление государственного земельного контроля и предотвращение самовольного занятия земельных участков.

— Появилась идея организовать небольшой магазин на территории своего участка. Можно ли это сделать? Какие разрешительные документы для этого потребуются?

— Для начала необходимо уточнить, какой вид разрешенного использования определен для вашего земельного участка — деятельность по строительству и эксплуатации магазина должна ему соответствовать.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ владельцы недвижимости имеют право выбирать необходимый вид использования недвижимости, разрешенный для соответствующих территориальных зон в границах населенного пункта, а также изменять один вид разрешенного использования на другой. Как правило, их в каждой зоне предусмотрено несколько, а состав определен правилами землепользования и застройки территории.

Дата публикации: 11:21 19 февраля 2009

Источник: bpn.ru