Ценовые секреты риэлторов

Если вы продаете или покупаете квартиру, то желательно ориентироваться в ценах, иначе с вас или возьмут больше, или не додадут денег. Если посредник видит, что вы "чайник", он не преминет этим воспользоваться.

Разведут - не ойкнете

Безусловно, на московском рынке имеется ряд агентств, у которых с клиентом прозрачные отношения. Однако большинство риэлторских компаний работают по старинке: агенты "разводят" своего клиента без зазрения совести. И не потому, что они плохие - им-то от полученных с клиента денег достается немного. Просто такова политика большинства компаний. У некоторых существует даже установка: меньше определенной суммы со сделки быть не должно. И если они не могут взять эту сумму в открытую, то прихватывают скрыто.

Кругом - дезинформация

Прежде чем сделать шаг к сделке, люди собирают информацию,- говорит директор департамента вторичного рынка группы компаний "Рескор" Вадим Мартыненко. Они изучают рекламные газеты, интересуются у соседа, за сколько тот купил (продал) свою квартиру. И в том, и в другом случае информация к человеку поступает искаженной. С соседом все ясно. Насчет газет поясню. К примеру написано, что квартира продается за 57 тысяч долларов, но не обязательно, что она стоит таких денег. Реальную сумму знает только тот, кто платит деньги. Даже не каждый продавец в курсе - почем реально была продана его квартира.

Ожидания людей, выставляющих на продажу через фирму свою квартиру, нередко бывают завышены. Они хотят получить на 10-15% больше среднерыночной стоимости квартиры по данному району".

Завышение - уловка

Люди не только читают газеты, но и обзванивают ряд агентств недвижимости с просьбой оценить квартиру. Существует любопытная статистика. В двух-трех случаях из десяти цена будет определена относительно верно, в двух-трех - занижена, а в четырех-пяти - завышена. На завышение цены агентства идут сознательно. Используя желание клиента продать квартиру как можно дороже, не совсем добросовестные фирмы делают завышенную оценку квартир частью своей маркетинговой стратегии. Цель - завлечь клиента в офис. Уловка срабатывает. В офисе же человеку объясняют, - наш специалист назвал не совсем верную цифру, квартира ваша стоит чуть дешевле. Большинство клиентов соглашаются с доводами риэлторов и заключают с ними договор. Кстати, агенты бывают готовы выставить квартиру клиента и по завышенной цене, но тогда продавец оплачивает рекламные расходы.

Другой эффект такой политики: некоторых клиентов, хоть раз услышавших от агентства, что их недвижимость стоит, скажем, 80 тысяч, не убедишь в том, что реальная цена не более 70. Люди дезориентированы.

"Не стоит на 100 процентов доверять сомнительным экспертам, - считает руководитель отделения "Октябрьское поле" корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Михаил Раздольский. - Даже опытный эксперт может ошибиться. Вы рекламируете квартиру по названной им цене, а ее не берут. Звонят, ходят, смотрят, но не берут. Значит, ваша цена завышена. Эксперт оценивал по определенным параметрам. Если вы, к примеру, умолчали о том, что рядом живет семья алкоголиков, то даже в распрекрасном доме вы получите 3-5 тысяч в минус от величины экспертной оценки. Но на такую же величину вы сразу цену не снизите! Должно пройти время, пока вы созреете. Правда, может случиться, что покупатель хочет жить в конкретном доме, и квартира, которой, допустим, красная цена 62 тысячи, уходит без проблем за 70".

Помимо психологических факторов, влияющих на цену, есть и экономические - ситуация на рынке недвижимости. Недавно цены росли не по дням, а по часам, и стоимость квартиры от момента подписания документа с фирмой до договора купли-продажи увеличивалась на несколько тысяч. Сейчас чаще случается обратное.

"Порой люди активно смотрят вашу квартиру, - делится наблюдениями Вадим Мартыненко, - но никто ее не покупает месяцами. Еще полгода назад можно было снизить цену и быстро продать. Сейчас и это не всегда помогает. На рынке много предложений, у людей большой выбор. Цены сегодня находятся в некоем коридоре. У профессионалов он уже, у обывателя шире. Если сосед продал квартиру за 100 тысяч долларов, то ваша может и за 95 не пойти".

Учитывайте вилку

И в заключение назовем одну полезную цифру. Реальная рыночная цена любой московской квартиры находится сегодня в вилке 5 - 7% от экспертной оценки. Поэтому это обстоятельство обязательно нужно учитывать.

Дата публикации: 13:02 28 февраля 2005

Источник: bpn.ru