Сдаются меблированные комнаты, или Жилье внаем

Квартирный вопрос способен испортить кого угодно, и не только москвичей. Речь сегодня пойдет о жилье, сдаваемом внаем, а значит, о недвижимости, способной приносить доход. А там, где начинаются финансовые отношения, человеческие нередко портятся. Но чтобы этого не происходило, нужно хорошенько продумать все нюансы, прежде чем пускать жильцов в свою квартиру.

Цена - качество

Понятно, что чем лучше состояние квартиры, которую вы намереваетесь сдать внаем, тем выше арендная плата. То есть при прочих равных условиях евроремонт, современная бытовая техника и новая мебель способны на порядок увеличить стоимость сдаваемого жилья.

Однако прежде чем тратить деньги на ремонт, следует выяснить, какова ситуация на рынке аренды недвижимости в вашем регионе. Очень может быть, что наиболее высоким спросом в вашем городе пользуются как раз дешевые квартиры. А найти особо состоятельных жильцов, готовых ежемесячно выплачивать кругленькую сумму за жилье "повышенной комфортности", напротив, окажется совсем непросто. Как правило, платежеспособный спрос на квартиры, отделанные по последнему слову интерьерной моды и техники и расположенные в престижном районе в домах, обеспеченных охраной, автостоянками, существует в промышленно развитых городах. А в большинстве регионов люди предпочитают снимать жилье попроще.

Тем не менее, минимальный набор мебели и бытовой техники в сдаваемой квартире наверняка обеспечит интерес к предложению наймодателя.

Зачем нужно агентство?

Большинство агентств недвижимости предоставляют посреднические услуги по аренде жилья. Как правило, эти услуги являются бесплатными для тех, кто сдает квартиру. Посредничество агентств оплачивают те, кто жилье снимает. Комиссия за услугу в среднем колеблется в пределах 50-100 проц. (естественно, единоразово) от ежемесячной арендной платы.

В чем конкретно заключается услуга? Прежде всего, в подборе кандидатов на съем жилья. То есть наймодатель, обращаясь в агентство, объявляет свои требования к потенциальным жильцам: скажем, он согласен сдать квартиру только супружеской паре без детей с пропиской в этом городе. В соответствии с такими критериями отбора агентство и подбирает чаще всего сразу нескольких кандидатов в жильцы. Наймодателю остается только сделать выбор.

Кроме того, оказывая посреднические услуги, агентство иногда берет на себя обязательство решать конфликтные вопросы, в случае если наниматель вашего жилья окажется недобросовестным партнером. Но этот нюанс во взаимоотношениях должен быть четко прописан в договоре, потому что на практике чаще всего типовой договор между агентством недвижимости, наймодателем и нанимателем жилья не содержит иных обязательств посредника, кроме подбора кандидатов, желающих снять вашу квартиру. Никакой реальной ответственности за ваши дальнейшие взаимоотношения с арендатором агентство обычно не несет, хотя на словах и пытается уверить вас в обратном. И если окажется, что ваши жильцы отказываются платить арендную плату, нарушают покой соседей или не поддерживают порядок в доме, то предъявлять все свои претензии к ним вам придется самим. Участие агентства в разбирательствах с недобросовестным арендатором будет делом добровольным.

Впрочем, с другой стороны, посредникам выгодно отслеживать судьбу однажды сданной квартиры, поскольку в случае ее скорого освобождения они вновь обретают шанс заработать на своих услугах. Наиболее распространенные формы работы между наймодателем и агентством недвижимости - это эксклюзивный договор и договор доверительного управления. Эксклюзивный договор с риэлторской компанией, как правило, заключают те клиенты, которые намереваются сдать дорогостоящую квартиру. Такая форма взаимодействия подразумевает эксклюзивность прав, делегируемых собственником жилья агентству. В этом случае и для наймодателя услуги риэлторов становятся платными, потому что агентство занимается поиском платежеспособного клиента, используя весь доступный набор рекламных мероприятий.

Договор доверительного управления удобен тем, кто сдает жилье на время длительной поездки или просто на длительный срок. Риэлторская компания берет на себя все хлопоты не только по поиску арендаторов, заключает договор, но и ведет присмотр за сданной квартирой и получает арендную плату, которую затем перечисляет наймодателю. Кроме того, если квартира внаем нуждается в ремонте, риэлторы могут взять на себя решение и этой задачи. Но в таком случае стоимость дополнительных услуг агентства, скорее всего, будет вычтена из последующей арендной платы. Все эти обстоятельства, естественно, необходимо подробно прописать в договоре.

Специалисты в один голос настоятельно рекомендуют заключать договор с жильцами, даже если вы сдаете квартиру на самый короткий срок и делаете это без участия риэлторской компании. Этот документ обеспечит возможность обратиться в суд если жильцы окажутся недобросовестными. Если в квартире есть хорошая мебель и бытовая техника, следует составить приложение к договору - опись имущества.

Договор разумнее всего составлять на срок не более полугода, чтобы в случае конфликтных ситуаций не пришлось расторгать его через суд. (Вообще, досрочное расторжение ваших отношений по вашей инициативе возможно только по суду.) Кроме того, если на рынке изменится стоимость жилья, сдаваемого внаем, записать новую таксу можно только, заключив новый договор.

При всем при том наймодателю все равно придется время от времени присматривать за сданной квартирой и соблюдением жильцами условий договора. Только не следует этого делать без предупреждения и слишком уж часто. В противном случае вы рискуете потерять надежного арендатора, который устанет от вашей навязчивости. Кстати, съехать из квартиры он может и до истечения срока договора, но обязан предупредить наймодателя об этом заблаговременно.

Дата публикации: 17:50 28 февраля 2005

Источник: bpn.ru