Земля в придомовом интерьере

Что лучше: большой дом или большой участок? Совместить и то и другое удается немногим — цены кусаются. Но правила по соотношению застройки к земельному наделу все же имеются.

Этот товар больше не производят

Еще лет восемь назад у покупателей загородного жилья популярностью пользовались большие коттеджи на крупных земельных участках. Но по мере роста цен площади домовладений начали уменьшаться. Сегодня лишь незначительная доля покупателей могут позволить себе приобрести загородную резиденцию, где и соток, и квадратных метров было бы в достатке. Причем просторные дома с соответствующими приусадебными участками можно найти либо в элитных поселках неподалеку от МКАД, либо в дальнем Подмосковье.

В бизнес-классе раздолья не получается — строения прижимаются друг к другу гораздо плотнее. Скученный тип застройки хорошо прослеживается в крупных поселках, таких как Княжье Озеро или Риверсайд.

Что касается объектов экономкласса, то при их проектировании архитекторы в основном руководствуются правилом «побольше домов, поменьше земли». По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, существуют архитектурные нормы, руководствуясь которыми проектировщики вычисляют пропорции земельных и домовых зон в зависимости от класса и концепции проекта.

Расстояние от МКАД также сказывается на соотношении площадей постройки и участка. Так, в ближнем Подмосковье на домовладение отводится 15–18 соток, в среднем — 18–20, а в дальнем — 20–22. И, надо сказать, владельцы дач в удаленных районах не скромничают, прикупая к домам гектар-другой земли. А почему бы и нет? К примеру, участки в Орехово-Зуевском, Лотошинском или Серпуховском районах все еще стоят относительно недорого, к тому же с наступлением кризиса цены потеряли кое-где 20–30%.

Разумеется, в вопросе соразмерности земельного надела и дома тон задают законы рынка. Опытный застройщик понимает, что продать огромный дом, расположенный на маленьком участке, даже по себестоимости практически нереально. Золотое соотношение этих параметров должно приближаться к пропорции 1:10. Впрочем, встречаются эксперты, которые считают оптимальным отношение 1:15. Так, дом площадью до 200 кв. м имеет смысл возводить на 10–12 сотках. На 15–20 сотках органично встанет коттедж размером в 350–400 кв. м, а объекты, занимающие 500–600 кв. м, будут выгодно смотреться на 30 сотках. При меньших площадях наделов ликвидность жилья будет довольно низкой.

Хотя некоторым архитекторам данные стандарты покажутся спорными. Можно привести немало примеров, когда коттедж площадью 350–400 кв. м с цокольным этажом и мансардой весьма неплохо смотрится на 12 сотках на склоне холма. Но бывает и так, что домовладение подобных размеров даже на 25 сотках кажется чрезмерно большим.

Президент группы компаний «Парк Групп», управляющий сетевым проектом «Витро» Олег Маринин приводит свои доводы на счет востребованности малых земельных участков: «Если на небольшом наделе построен коттедж для постоянного проживания, то такой вид застройки поселка оправдан. Люди воспринимают такое жилье не как место для воскресного отдыха, а как нечто среднее между отдельным домом и городской квартирой. В этом случае сотки являются скорее бонусом к загородному жилью».

Нередки примеры удачных продаж больших домов на малых участках в сегменте de luxe. Если исходить из опыта компании Villagio Estate, то наиболее востребованными являются 20–30 соток с домами от 400 кв. м, тогда как спрос на наделы в полгектара и выше заметно ограничен. Получается, что большой участок земли не всегда делает домовладение ликвидным.

Имеются и другие параметры, по которым оценивается надел. Важны его форма, место в поселке, наличие по соседству живописных уголков природы. Директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев уверен, что чем правильнее форма надела, тем интереснее он для собственника. В противном случае не всегда имеется возможность разместить необходимые постройки или выполнить ландшафтный дизайн. Поэтому наиболее востребованы участки прямоугольной или квадратной формы.

Дома на кусочке земли

У девелоперов и архитекторов есть масса способов продать загородное жилье даже с небольшим земельным участком. Для этого разрабатывают новые типы домов — дуплексы, лейнхаусы, кластеры, квадрохаусы… Но сколько бы новых форматов и способов продаж ни придумывали маркетологи, клиент зачастую и сам обманываться рад.

Он клюет на приманку только потому, что хочет владеть пусть небольшим, но загородным домом с кусочком земли в придачу. Взять, например, дуплекс — промежуточный вариант между коттеджем и квартирой. Или, как шутят риэлторы, дом для проживания с тещей под одной крышей.

Чаще всего возводят дуплексы от 400 до 600 кв. м, то есть по 200–300 квадратов на каждого хозяина. По внутренней планировке они ничем не отличаются от отдельного коттеджа подобного метража. Что касается площади участка, то она колеблется от 6 до 7,5 соток. За короткий срок новый вид жилья занял на рынке свою нишу, позволив перебраться за город тем, кто мечтал о собственном садике и хотел бы иметь просторное жилье городского класса. Да и для девелоперов двухсекционные дома удобны по нескольким параметрам — на небольшом участке выгоднее располагать дома на двух хозяев, чем отдельно стоящие коттеджи. Кроме того, за счет общих коммуникаций снижаются и стоимость строительства, и затраты на обслуживание.

На дорогих, но небольших участках земли выгодно строить многосекционные дома — таунхаусы, лейнхаусы и др. Кстати, в этих форматах заметны некоторые отличия в соотношении жилой площади и земельного участка. У лейнхауса общая площадь отдельной секции может составлять от 350 до 500 кв. м при 6–10 сотках земли. У таунхаусов же отсчет начинается от 120 кв. м, а величина среднего придомового участка редко когда превышает 2–3 сотки. У архитектора Алексея Иванова своя точка зрения на этот вопрос: «Общая площадь лейнхаусов должна составлять от 120 до 250 кв. м, что наиболее рационально и выгодно как покупателю, так и продавцу. С одной стороны, такой объект доступен представителю среднего класса. С другой — строить сблокированные дома большей площади нет смысла. Ведь жилье растет в цене, что дает потребителю повод задуматься: а не лучше ли за ту же цену приобрести отдельный коттедж с приличным участком земли?»

Есть и другой нюанс. Если таунхаусы, как правило, принадлежат к объектам экономкласса, то лейнхаусы, как и дуплексы, относятся к более дорогому жилью. Увы, не к элитному. Правда, если «дом в переулке» вдруг появится на дорогой и престижной территории, он может привлечь внимание и более состоятельных господ. Например, секции площадью от 400 кв. м с 6 сотками земли в поселке Азарово на Рублевке до кризиса пользовались большим спросом.

Первопроходцем в «лейнхаусном» строительстве стала ГК «Конти», которая совместно с партнером — компанией «Марр-Капитал», несмотря на трудные времена, возводит 162 строения в 11 км от МКАД по Ильинскому шоссе. Площадь каждого трехэтажного дома (без учета цокольного этажа) составит не менее 270 кв. м. Что касается приусадебных участков, то с учетом дороговизны «ильинской» земли решено нарезать их небольшими долями — от 2 до 7 соток.

Мода на дома-кластеры в Россию еще не пришла. Хотя, образно выражаясь, уже стучится в дверь. Интерес к данному формату проявился не случайно. В самых дорогих предместьях Америки далеко не все желающие могли купить дом с обширным участком. Застройщики быстро смекнули, в чем загвоздка, и выбросили на рынок обновленный формат загородного жилья — отдельный дом средних размеров в соседстве с такими же, равноценными. Плюс ко всему архитекторы учли повышенный интерес американцев к различным общественным зонам и свободным территориям.

«Основной смысл кластерного строительства состоит в том, что за счет максимального уплотнения домов и приусадебных построек практически остается нетронутой девственная природа, — объясняет Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа управляющей компании «Масштаб». — Прилегающая территория как бы передается в общее пользование и используется для отдыха, прогулок, занятий спортом. Ради такого удовольствия домовладельцы готовы смириться с крохотным участком, который отходит в их личное пользование».

Как правило, строения сгруппированы вокруг общественного участка земли. «Этому пространству может быть придана любая форма, — говорит А. Иванов. — Например, обыкновенной площади, на которую смотрят парадные подъезды нескольких домов. Или живописной лужайки, засаженной декоративным кустарником и цветами, небольшой улочки и даже тупика, где и дети, и взрослые будут чувствовать себя очень комфортно и в полной безопасности. Словом, кластерная идея и заключается в том, что фасады всех домов обращены к единой общественной зоне, в то время как небольшой задний двор с въездом в гараж служит личным нуждам домовладельцев».

По мнению экспертов, в кластерную группу чаще всего объединяют от четырех до шести жилых единиц. Площади коттеджей в пределах 220–350 кв. м. Придомовые участки от 2 до 6 соток. А оптимальные размеры внутренней площадки, вокруг которой выстраиваются дома, не могут быть меньше 16–20 м в диаметре. Этого достаточно для устройства фонтанов, клумб, детских аттракционов.

Что-то похожее на кластерную застройку предполагается в загородном поселке Витро Кантри, что в 100 км по Можайскому шоссе. От центральной аллеи отходят небольшие узкие улочки. Их окончанием служит общественная зона, вокруг которой будет находиться по четыре дома. Несколько кластерных групп планируется построить и в так называемом «городе для миллионеров» — Рублево-Архангельском.

Примечателен тот факт, что кластеры выгодны и покупателю, и застройщику. Особенно когда речь идет о таких дорогих и престижных направлениях, как Рублевка и Новая Рига. Клиент, приобретая один из домов, существенно экономит на размерах земельного участка. И застройщик не в убытке. Вместо роскошного коттеджа размещает на небольшой площадке несколько строений. Разумеется, на Горьковском или Симферопольском шоссе умный покупатель приобретать кластер не станет. А расчетливый девелопер поостережется строить. Зато в Жуковке, Барвихе или на Николиной Горе, где практически не осталось места под коттеджную застройку, кластеры с их общественными зонами придутся ко двору.

Общественное в ущерб частному?

Каких-то узаконенных стандартов при зонировании территории на частные домовладения и общественные зоны пока нет. Хотя считается, что оптимальной стала бы пропорция 30:70. Но в большинстве поселков эконом- и бизнес-класса под общественные зоны уходит не более 20% земли. Хотя есть и другие примеры. В поселке Гринфилд из 120 га под общественную зону отдано 30 га — ровно 30%. А в строящемся Millennium Park, который займет 200 га, на общественные нужды уйдет более 70 (почти 35%). Но самыми щедрыми оказались застройщики поселка Величъ, отрядив во благо обществу 45% от всей территории поселка, что выше среднего показателя по рынку.

Сергей Романов

Дата публикации: 13:54 12 марта 2009

Источник: bpn.ru