Какова действительная себистоимость жилья?

На заявление главы Росстроя Владимира Аверченко о том, что цена продажи жилья превышает себестоимость строительства в 2,5 раза, петербургские застройщики ответили одно: явно погорячился.

Напомним, что в ходе недавнего заседания круглого стола в Госдуме руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) Владимир Аверченко заявил, что разрыв между себестоимостью строительства и фактическими ценами на первичном рынке жилья составляет сегодня в среднем два с половиной раза. По его мнению, это свидетельствует прежде всего о коррупционности данной сферы.

Вот что сказал по этому поводу генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский: «Его бы слова да Богу в уши. Мне бы, конечно, хотелось столько зарабатывать, да вот только не получается. На самом деле наша маржа при строительстве типового жилья составляет около 15%. Доходы в секторе элитной недвижимости колеблются от 30% до 80%. Однако, это связано с повышенными рисками инвестирования в элитное жилье, необходимостью более тщательно выбирать площадку, проводить ее позиционирование. Я знаю случаи, когда проект элитной застройки оказывался и убыточным».

Эту позицию поддерживает Председатель Совета директоров группы компаний «Бекар» Андрей Тетыш: «Если же учитывать все статьи расходов, то ни о каких двух с половиной разах между себестоимостью и рыночной ценой говорить не приходится. С введением нового закона «О защите прав дольщиков» себестоимость строительства возрастет до 20-30%. Это заложено, во-первых, в необходимости использования банковских и собственных средств в большем объеме на первом этапе строительства, что увеличивает себестоимость на 15-20%, а также в дополнительных рисках застройщика (страхование), которые неминуемо будут компенсироваться за счет увеличения цены. Кроме того, цены на рынке стройматериалов также показывают динамичные темпы в 10-15% в год, что диктуется не алчностью производителей, а дефицитом производственных мощностей».

Президент компании «Строймонтаж» Артур Кириленко: «Себестоимость строительства уже сегодня подошла к границе $850 за кв. метр. А на начальном этапе работ квартиры продаются примерно по такой цене. Сейчас разрыв между себестоимостью и ценой продаж минимален. Некоторое время назад у строителей, благодаря довольно высокому уровню рентабельности, были резервы на развитие. Однако теперь ситуация резко изменилась. Произошло критическое сближение себестоимости и цены жилья. Продавать дороже мы не можем – оттолкнем покупателей, а прибыль в $100 с 1 кв. метра недостаточна. Этой суммы хватает только на покрытие непредвиденных расходов».

Сергей Загудалин, вице-президент по региональному развитию и производству компании «М-Индустрия»: «Высказывая такое мнение, власти заявляют о том, что строители получают сверхприбыли. Некоторые считают, что можно получать и 40, и даже 50 процентов прибыли с квадратного метра. Но это миф, реальная прибыль застройщиков гораздо скромнее. При тех объемах строительства, которые имеются сегодня, и прибыли в 50% все руководители крупных строительных компаний давно бы стали долларовыми миллионерами, однако этого почему-то не происходит. А не происходит по очень простой причине – хорошей рентабельностью в строительном бизнесе считается примерно 8-10% прибыли. Тем не менее, при таком уровне доходности есть возможность развиваться, осуществлять новые проекты и в конечном итоге обеспечивать жильем все большее количество людей. Разница между себестоимостью строительства и рыночной ценой, превышающая 20%, может быть в сегменте элитного домостроения. Если рассмотреть все составляющие себестоимости строительства, то такая постановка вопроса некорректна. Постоянно дорожают строительные материалы, энергоресурсы, рабочая сила, стоимость подключения объектов к инженерным сетям, услуги монополистов. Существенно возросла стоимость земельного участка под застройку: если раньше она составляла $40 за 1 кв. метр, то сейчас может достигать $160».

Заместитель генерального директора ООО «Гатчинский ДСК» по маркетингу и продажам Екатерина Немченко считает, что мнение федеральных властей, озвученное Аверченко, возможно и верно для некоторых домов, строительство которых было начато полтора-два года назад, и которые сейчас находятся в состоянии готовности к сдаче Госкомиссии. «Цены на квартиры в них такие же, как на вторичном рынке, а себестоимость уже сложилась в процессе строительства и она намного ниже, чем расчетная себестоимость для домов, строительство которых только начинается или ведется последние полгода. Во внебюджетном строительстве для домов, которые сейчас начинают строиться, по данным «Стройинформ», за февраль 2005 года, при курсе $=28,19 себестоимость строительства кирпично-монолитных домов составит $1007, панельных – $734, кирпичной классики – $1077. Сравните с рыночной ценой. Нет никакой речи о разрыве между ними в несколько раз. Задача, которая стоит перед строителями, сегодня состоит в том, чтобы снижать себестоимость, и не за счет строительных материалов, так как их стоимость – объективная необходимость. Это снижение издержек при качественном производстве работ, продуманные схемы продаж, квартирографии, отражающие конъюнктуру рынка. Только так компании могут достичь приемлемого уровня рентабельности».

«Мы не совсем согласны с данным утверждением», – говорит заместитель коммерческого директора ИСК «Петротрест» Игорь Соколов. – В настоящий момент фактические цены на жилье на первичном рынке едва превышают реальную себестоимость строительства. Говорить о порядковой разнице не совсем корректно в силу объективных причин. За прошедший год наблюдался беспрецедентный рост цен на стройматериалы. Только на металл цены выросли более чем на 50%. Кроме того, выросли цены на энергоресурсы, наблюдается дефицит «пятен» под застройку. Так что, объективных причин для снижения цены нет».

Дата публикации: 08:33 01 марта 2005

Источник: bpn.ru