Россияне по-прежнему хотят делать бизнес в Москве, но присматривают недвижимость в Сочи

Финансовый кризис, перешедший в острую фазу в конце 2008 г, поставил перед инвесторами и простыми потребителями целый ряд вопросов о будущем различных финансовых инструментов и рынков, включая и рынок недвижимости. Похоже, что в России не только две "известные" беды, но и два города - Москва и Сочи, на которые продолжают ориентироваться инвестиционщики даже во время кризиса на рынке недвижимости.

Отсутствие продаж на рынке недвижимости не говорит о том, что покупатели и продавцы перестали интересоваться рынком. Напротив, интерес остер как никогда раньше. Другое дело, что профессиональные игроки рынка стремятся сохранить за собой лидирующее положение в этой области, тогда как потенциальные покупатели ждут значительного падения.

Аналитики Центра стратегических исследований "Росгосстраха" и Национального института содействия устойчивому развитию и повышению качества жизни /НИУР/ попытались рассмотреть структуру спроса и определить основные факторы, которые будут управлять покупками в 2009 г.

По прогнозам аналитиков "Росгосстраха", Москва на ближайшие 10-15 лет останется основным центром концентрации современного бизнеса, обеспечивающего занятым высокую оплату труда, а также одним из немногих мест в стране, где имеется вся необходимая инфраструктура для поддержания высокого качества жизни населения. В сумме в обозримом будущем это будет препятствовать миграции москвичей в область и в другие регионы, что могло бы способствовать "охлаждению" московского рынка жилья.

Фактически прекращение нового строительства в Москве и недостаток предложения на вторичном рынке будет толкать цены на московское жилье вверх. По мнению росгосстраховских аналитиков, в этих условиях, сегодня, единственным значимым источником пополнения московского жилого фонда, предлагаемого на продажу, является освобождение площадей из-за выбытия москвичей – смерти или миграции в другие регионы. Объем такого вторичного жилья, попадающего на рынок, можно оценить менее чем в 1 млн кв м в год, что совершенно недостаточно для удовлетворения потребностей населения города в улучшении жилищных условий.

В Московской области, напротив, объем жилья, введенного в эксплуатацию, заметно вырос по сравнению с январем прошлого года – практически в 1,5 раза – и достиг 354 тыс кв м. Однако, к сожалению, подмосковное жилье пока не может служить заменой московскому. Из-за административных барьеров система транспортных коммуникаций между городом и областью находится в плачевном состоянии и москвичи, переселившиеся в область, значительно проигрывают в качестве жизни из-за невозможности быстро и комфортно добраться до места работы, московских торговых центров или мест отдыха. Качество жизни в области снижается также из-за неразвитости местной городской инфраструктуры.

С другой стороны, предполагают аналитики, цены на московское жилье будут снижаться в силу сокращения доходов жителей города и потенциальных мигрантов. Доходы москвичей достигли пика в июле 2008 г /по данным Росстата они превысили 44 тыс руб на человека/, далее в связи с кризисом началось их быстрое сокращение, прерванное кратковременным всплеском в декабре. Исходя из динамики доходов горожан в последние месяцы, можно утверждать, что до середины нынешнего года они останутся ниже или незначительно превысят уровень в 30 тыс руб на человека в месяц, что примерно на четверть ниже прошлогодних показателей. "В то же время во второй половине года рублевые доходы населения, очевидно, начнут расти как в связи с восстановлением экономики, так и в связи с антикризисными действиями правительства. Со второй половины 2009 г приток средств населения будет поддерживать цены на московскую недвижимость", утверждают аналитики "Росгосстраха".

По мнению генерального директора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, с осени 2008 г рынок московского жилья вступил в фазу снижения цен. В этой фазе активно формируется отложенный спрос, что является весьма негативным периодом развития для многих профессиональных участников рынка.

В связи с этим, вполне закономерны попытки профессиональных участников убедить платежеспособных потенциальных покупателей о том, что ценовое дно на рынке московского жилья вот-вот будет достигнуто. "Вместе с тем, это не соответствует действительности", считает аналитик.

Первая информационная попытка воздействия на потенциальных покупателей московского жилья была предпринята в конце февраля текущего года. Действительно, на рынок московского жилья /в основном бизнес-класса/ пришло часть денежных средств, которые были получены участниками рынка от стремительного роста курса иностранных валют относительно рубля. Но это еще не начало стабилизации цен и не ценовое дно, хотя и послужило хорошим информационным фоном, чтобы заявить об оживлении деловой активности на московском рынке жилья.

По данным агентства RWAY, основанном на данных Росстата и собственных данных и оценках, число московских домохозяйств с доходами выше 2 тыс долл в месяц на одного члена составляет 5,2 проц или порядка 200 тыс домохозяйств. Часть этих домохозяйств в настоящее время предпринимает попытки продажи ранее купленного жилья на рынке Московского региона. В большинстве случаев платежеспособные домохозяйства приобретали жилье эконом-класса в предыдущие годы с коммерческими целями.

В период снижения цен подобные приобретения маловероятны. Все ждут ценового дна, и главный вопрос, когда это дно наступит. Аналитики "Россгосстраха" прогнозируют более чем 50-проц падение цен с начала кризиса к середине 2009 г, от сегодняшнего уровня в рублевом исчислении оно может составить около 20-25 проц.

Аналитики считают, что при сегодняшнем уровне цен улучшение жилищных условий могут позволить себе только семьи с доходом от 2 тыс долл на члена семьи в месяц, а реально – от 2,5-3 тысяч. Таким образом, и эта оценка дает примерно похожий вывод: из-за совершенно незначительных объемов свободных площадей, предлагаемых на рынке, резервы падения цен на московскую недвижимость к середине 2009 г не превышают 20-25 проц от современного уровня в рублевом эквиваленте. Пытаясь предугадать ход событий, аналитики "Росгосстраха" прогнозируют, что в условиях недостатка предложения и восстановления доходов населения на фоне выхода экономики из кризиса, цены на московское жилье, очевидно, сперва зафиксируются на достигнутых уровнях, а затем возобновят свой рост. Они считают, что в качестве предпосылок можно рассматривать рост самооценки доходов жителей города в последние месяцы. В январе 2,4 проц москвичей считали, что их доходы достаточны для приобретения недвижимости, а в марте доля этой группы выросла до 3 проц от числа московских семей, что соответствует показателю докризисного периода.

По оценке А.Крапина, рублевые цены на московское жилье эконом-класса должны снизиться минимум на 50 проц от пиковых значений при условии, что доходы домохозяйств сохранятся на уровне середины 2008 г. Однако это условие с большой степенью вероятности в 2009 г будет нарушено, и основной причиной здесь являются ширящийся кризис, который снижает уровень доходов потенциальных покупателей жилья эконом-класса и активно формирует не только отложенный спрос, но и смену приоритетов у домохозяйств относительно статей их расходов.

"Естественно, что в стагнации московского рынка жилья эконом-класса есть заслуга и практически прекратившего свою работу по выдаче новых кредитов рынка ипотечного кредитования, на котором сейчас ведутся работы по обеспечению выплат по уже выданным кредитам", говорит аналитик.

По оценкам аналитического агентства RWAY, реальное оживление деловой активности на рынке московского жилья не наступит ранее 2010 г. А при условии введения налога на недвижимость в запланированные сроки, то есть с 2011 г, со ставками в соответствии с мировой практикой, период оживления деловой активности на московском рынке может быть еще более поздним.

Тем не менее, при изучении возможностей рынка, взоры потенциальных покупателей обращены на недвижимость еще одного значимого для российской жизни города – Сочи. Национальный институт содействия устойчивому развитию и повышению качества жизни /НИУР/ проанализировал структуру спроса на рынке недвижимости в Сочи. По результатам статистического анализа количества активных уникальных запросов и по результатам экспертного опроса доля аудитории, которая занимается активным поиском квартиры, составила в феврале 2009 г около 0,39 проц от населения России, при этом уровень спроса на недвижимость в Сочи составляет 0,27 проц от общей аудитории потенциальных покупателей.

Спрос на недвижимость в Сочи имеет следующее распределение по Федеральным Округам РФ: Центральный – 56 проц, Северо-Западный – 7 проц, Южный – 13 проц, Приволжский – 4 проц, Уральский – 8 проц, Сибирский – 8 проц, Дальневосточный – 4 проц.

Распределение спроса по назначению покупки жилой недвижимости в Сочи в зависимости от федерального округа РФ: в большинстве федеральных округах РФ основными целями покупки жилой недвижимости являются инвестиции и отдых, исключением является Южный ФО, где недвижимость покупают в основном для проживания.

В ходе интервьюирования покупателей жилой недвижимости в Сочи были выявлены наиболее популярные причины приобретения жилья. Так, отсутствие виз наиболее важно покупателям из Дальневосточного ФО /25 проц/, а менее – из Центрального ФО /16 проц/, единый язык и валюта более важны для Южного ФО /28 проц и 23 проц/, а менее – для Дальневосточного ФО /16 проц и 10 проц/, больше всех остальных все отечественное предпочитают в Сибирском ФО /18 проц/, а меньше всех – в Южном ФО /9 проц/, из-за Олимпиады чаще покупают жилье представители Центрального ФО /28 проц/, а реже - Южного ФО /12 проц/, престижно иметь жилье в Сочи более всего жителям Центрального ФО /8 проц/, а менее – в Южного и Приволжского ФО /2 проц и 2 проц/.

Помимо этого покупатели отметили, что стали более внимательно выбирать жилье, особенно в сегменте De Luxe: обращают внимание на местоположение, близлежащую инфраструктуру, архитектуру и другие детали, характерные для этого класса. Кроме того, исследователи отметили, что некоторые объекты изменники класс позиционирования в сторону понижения.

По всей видимости, при растущем факторе неопределенности на финансовом и строительном рынке, в том числе и в сочинском регионе, для покупки жилья определяющим моментом будет не только наличие накоплений или возможность взять ипотеку, но и возможность получить устойчивую работу и развивать в долгосрочной перспективе бизнес.