Есть ли дно у рынка земли?

Земельный рынок России отозвался на экономический кризис структурными и динамическими изменениями. Недавний бурный рост цен на землю сменился их заметным снижением. Некоторые лендлорды начали распродавать в розницу свои активы, но покупательский спрос сократился. Рынок стремительно приближается к ценовому дну, но достигнет ли его? Участники конференции «Развитие земельного рынка в новых условиях», организованной компанией AHConferences, попытались спрогнозировать ближайшее будущее земельных отношений в России.

По данным компании Geo Development, представленным ее генеральным директором Максимом Лещевым, недвижимость оказалась самым пострадавшим от кризиса сегментом строительной отрасли: ее капитализация снизилась на 82%. Для сравнения, банки «просели» до 79%, нефть и газ — до 71%, связь — до 54%.

Предложение

Рынок земли отреагировал на экономический форс-мажор сокращением объемов оптовых продаж на 50–95%. И это наряду с тем, что количество предложений выросло. Девелоперы, купившие землю под строительство коттеджных поселков, вынуждены сегодня отказываться от своих планов. Недостаток собственных средств и отсутствие кредитования делают реализацию строительных проектов затруднительной. Чтобы вернуть ликвидность и расплатиться с кредиторами, собственники межуют большие участки и распродают их по частям. Земля без подряда — хит сезона.

По пути мелкой розницы пошли многие крупные землевладельцы. Так, компания «Красивая земля», специализирующаяся на оптовых продажах, выделила под розницу 0,2% своего земельного банка (около 40 га). Время показало, что тактика была выбрана правильно. Покупателям предложили участки по 10–20 соток стоимостью от 80 до 3 тыс. долл. за сотку в Калужской и Московской областях, и сделки пошли. Как сказала Ольга Пушкарева, заместитель генерального директора компании, сегодня именно покупатели диктуют условия, и выиграет тот, кто следует за спросом.

Долгое время создавалось впечатление, что земельных участков в Подмосковье не хватает, замечает Михаил Гец, управляющий партнер «Новое качество». С начала кризиса этот миф развеялся. На рынок вышло много новых земель, зачастую без коммуникаций и планов застройки и не самого лучшего качества. Собственники пытаются освободиться от неликвида, но наиболее интересные активы стараются сохранить. Вполне вероятно, что спустя три-четыре года, когда экономическая ситуация стабилизируется, хорошая земля будет востребована.

Однако удержать в своем портфеле ликвидные участки могут не все ленд-лорды, поэтому еще одной приметой сегодняшнего времени стало появление на рынке некоторого количества первоклассных предложений (доля таких объектов выросла на 20%). Таким образом, внимательный и думающий о будущем покупатель имеет все шансы приобрести по приемлемой цене то, что раньше многим было недоступно.

Спрос

В ожидании дальнейшего падения цен на землю покупатели резко снизили свою активность. Число звонков потенциальных клиентов в офисы земельных компаний сократилось в три-четыре раза.

Кроме количественных показателей изменились и качественные характеристики спроса. Существенно вырос интерес к территориям промышленного назначения. По данным компании Geo Development, этой категории земель отдают предпочтение до 80% обратившихся, а ее доля в общей структуре спроса увеличилась с начала года с 38 до 64%. А вот земля под дачное и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) частично утратила свою привлекательность. Такие участки с начала 2009 г. спрашивают почти в два-три раза реже, чем в 2008 г. Девелоперы объясняют сложившуюся тенденцию тем, что, делая ставку на землю промышленного назначения, предприниматели рассчитывают на кредитную поддержку реального сектора экономики за счет федерального бюджета. В период экономического спада государство в первую очередь заинтересовано в строительстве и развитии предприятий, а значит, найдет для этого деньги.

Особенностью сегодняшнего спроса аналитики называют общее снижение стоимости сделок, что связано не только со скидками со стороны продавцов, но и с уменьшением размеров покупаемых площадей. Покупатели все чаще делают выбор в пользу маленьких земельных участков, предпочитая их большим наделам. По данным компании «Красивая земля», доля мелких участков в этом году увеличилась с 5 до 36%.

Несмотря на падение спроса, девелоперы отмечают, что появились и обнадеживающие тенденции, которые свидетельствуют об оживлении рынка. Так, в текущем году покупатели пренебрегли традиционным сезонным затишьем и начали проявлять интерес к земельным участкам сразу после зимних каникул, а не в конце февраля, как раньше. По сравнению с октябрем — ноябрем прошлого года в январе — феврале были зафиксированы неплохие показатели, сообщила О. Пушкарева.

Цены

И все-таки цены на землю заметно снизились. Причины можно искать, например, в перегреве рынка, когда сотки дорожали с завидной скоростью и постоянством, привлекая новых инвесторов. Участки скупали все, кто только мог, невзирая на категорию. В числе крупных землевладельцев числились многие банки, создававшие специальные девелоперские подразделения для управления земельными активами. Такая деятельность была выгодна, поскольку стоимость земли ежегодно росла почти на 100%. Хорошие участки продавцы выставляли на рынок с добавлением к себестоимости спекулятивной составляющей — это около 36%. Сейчас о спекуляции не может быть и речи, отметил М. Гец, поэтому цена предложения упала примерно в два раза.

В категории ИЖС, по информации компании Geo Development, цены вернулись на позиции 2006 г., в категории земель промышленного назначения — до уровня 2007 г. На престижном западном направлении стоимость виртуального земельного участка со статусом ИЖС площадью 20 га, удаленного на 20 км от МКАД, упала с 15 до 10 тыс. долл. за сотку. А на восточном — с 5 до 3 тыс. долл.

Анализируя закономерности формирования цен на землю, М. Гец назвал пять основных факторов, влияющих на ее рыночную стоимость: стабильность рынка, возможность долгосрочных прогнозов, стоимость денег, ставки капитализации, общий эмоциональный фон. Все они сегодня играют на понижение цены.

Тем не менее М. Лещев уверен, что, несмотря на скидки, которые достигают в среднем 30–50%, говорить о падении цен на землю как о всеобщем тренде не стоит. Происходит всего лишь переоценка земельных активов. Дешевеют не слишком качественные участки, а ликвидная земля сдает свои позиции крайне медленно.

Прогнозы и стратегии

Специалисты рынка земли стараются не делать прогнозов — слишком неопределенная пока ситуация в экономике страны. Однако совсем уйти от прогнозирования нельзя, хотя бы для того, чтобы не потерять свой бизнес.

Достиг ли рынок своего дна, когда ожидать роста цен на землю? Стоит ли покупать участки сейчас и какие? Выгодно ли инвестировать в строительство загородной недвижимости? Отвечая на вопросы, участники конференции продемонстрировали осторожный оптимизм. Например, М. Лещев полагает, что в силу особенностей отечественного рынка земли ценового дна он не достигнет: «У нас не такой обобщенный рынок, как, скажем, на Западе. Земля вблизи Москвы находится в руках ограниченного круга девелоперов: 20 компаний владеют земельными участками и регулируют этот рынок. А во многих регионах страны земельного рынка просто не существует». Поэтому ждать падения цен на землю до нуля не следует. Крупные лендлорды готовы скорее ничего не продавать, чем снижать цену. Вот почему, с точки зрения М. Лещева, вкладывать средства в землю нужно уже сейчас. Вопрос только в том, насколько долгосрочными могут быть инвестиции. От этого зависит та или иная стратегия игроков рынка.

Располагая краткосрочными активами, считает М. Гец, лучше ориентироваться на проект, который можно реализовать за полтора-два года. Например, купить подешевевшую «сырую» землю, самостоятельно построить дом и жить в нем. Общие затраты будут раза в три меньше, чем при покупке участка с подрядом у девелопера. Но если иметь в виду трехлетнюю или более длительную перспективу, то деньги лучше пока положить на депозит и подождать стабилизации рынка, которая, по мнению М. Геца, произойдет уже в IV квартале 2010 г.

Существует и другой путь: можно приобрести участок с подрядом в строящемся поселке бизнес-класса. С учетом снижения цен объекты здесь стали доступнее, а девелопер приложит все силы, чтобы поселок достроить, и через три года вы станете обладателем хорошего дома и получите полный набор необходимой инфраструктуры. Это лучше, чем покупать участок на территории, которая еще непонятно чем станет.

Генеральный директор компании «Усадьба» Евгений Иванов считает, что земля является антикризисным активом, но инвестировать в нее следует тем, кто может обойтись без вложенных средств в течение трех — шести лет, поскольку ценовое дно еще не достигнуто. Девелоперам, владеющим земельными участками, лучше строить на них. Если же есть ресурс, имеет смысл создавать земельный банк, отбирая в него наиболее ликвидные участки. Причем делать это стоит уже сейчас, в период наилучшего выбора предложений. Еще некоторое время выбор будет расширяться, но к осени текущего года себя исчерпает, предсказывает Е. Иванов. То же касается и стоимости земли. Период, когда можно получить лучшую цену, продлится до конца года.

К концу 2009 г. Е. Иванов прогнозирует полное восстановление спроса на загородную недвижимость, причем сегмент элитного жилья восстановится уже этой весной. Дна рынок земли достигнет весной следующего года. Новый отсчет времени следует вести с момента повышения активности девелоперов, которые начнут вкладывать средства в проекты. По мнению эксперта, лидерами рынка будут малоэтажные жилые комплексы смешанного типа и в меньшей степени коттеджные поселки. Полностью объем рынка восстановится к 2012 г.

Дмитрий Никонов

Дата публикации: 12:17 01 апреля 2009

Источник: bpn.ru