Как правильно оформить отношения при найме квартиры

В предыдущей части мы разбирались, чем реально поможет человеку, снимающему жилье, письменно заключенный договор. В продолжении темы – какие пункты должен содержать этот документ, чтобы он действительно защищал ваши права.

Как правило, агенты по аренде уповают на то, что они не только помогут своим клиентам найти подходящий вариант жилья, но и полностью возьмут на себя оформление договора найма, который будет соответствовать интересам клиента в наибольшей степени. На практике это заканчивается подписанием типового договора размером в одну страницу, в котором указаны лишь общие положения типа права жить, обязанности платить и по возможности договариваться полюбовно. После чего агент забирает комиссионные и считает свой долг исполненным.

Естественно, что никаких гарантий возврата уплаченных средств (арендная плата и агентские комиссионные) при таком раскладе квартиросъемщик не получит, разве что только на словах. Остается только надеяться на везение – вдруг собственник квартиры окажется порядочным человеком, а у риэлтора есть совесть.

Если же вы хотите получить более серьезные гарантии, критически важно ходить на встречи с хозяевами квартир с уже готовым бланком договора, составленным «под себя». Если поиск жилья ведется через агента, то и отношения с ним обязательно нужно запротоколировать. И обязательно нужно фиксировать каждый факт передачи денег.

Договор с хозяином

В принципе, как мы уже писали в части 1, готовый текст договора найма со всеми нужными пунктами можно без особых проблем найти в интернете через любой крупный поисковик типа «Яндекса» или «Рамблера». Убедитесь, однако, что в документе отражены такие важные моменты:

1) точный фактический адрес сдающейся квартиры;

2) дата заключения договора и срок действия договора – помните, что в большинстве случаев нанимателю выгоднее не указывать вообще срок действия договора (тогда он считается заключенным на 5 лет со всеми вытекающими преимуществами из закона);

3) реквизиты сторон договора: ФИО полностью и разборчиво, паспортные данные, регистрация места жительства, контактные телефоны – желательно проверить все это на месте;

4) ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя на квартиру – попросите показать этот документ;

5) размер и порядок изменения арендной платы – помните, что нанимателю не выгодно прописывать в договоре этот порядок, если он, конечно, не в сторону понижения;

6) сроки оплаты и пени в случае просрочки (сами подумайте, что вам выгоднее в этом пункте прописать);

7) порядок оплаты коммунальных услуг;

8) штрафные санкции в случае нарушения условий договора – например, если хозяин захочет досрочно прекратить договор или если квартира окажется не свободной от посягательств третьих лиц (например, прописанных в ней родственников хозяина), то можно предусмотреть «отступные» со стороны хозяина;

9) условия расторжения договора – для нанимателя лучше сократить предусмотренный в законе срок письменного уведомления наймодателя с 3 до 1-2 месяцев; прописать возможность досрочного немедленного расторжения договора в случае форс-мажорных обстоятельств либо грубого нарушения условий договора со стороны хозяина;

10) сведения о гражданах, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем – обычно указывают родственников нанимателя, иначе потом с точки зрения закона потребуется дополнительное разрешение собственника жилья;

11) согласие с условиями договора прописанных в квартире лиц, реквизиты указанных лиц – в качестве подстраховки от неожиданного и нежелательного соседства;

12) величина залога, порядок его внесения, возврата и удержания – чем меньше размер залога и оснований для его удержания, тем лучше для квартиросъемщика;

13) ответственность сторон за причинение ущерба;

14) условия и порядок посещения хозяином сдаваемой квартиры;

15) свидетельство факта сделки со стороны присутствовавшего при ее заключении агента по найму.

К договору дополнительно нужно сделать опись передаваемого имущества с характеристикой его состояния (вплоть до потертостей на обоях) и акт приемки-передачи квартиры.

Факт передачи денег в качестве оплаты за найм и залога нужно зафиксировать в расписке. Расписку при передаче денег следует требовать с хозяина каждый месяц – так легче потом будет доказать ваши затраты.

Если в тексте договора не будет содержаться согласия зарегистрированных в квартире лиц на найм помещения нанимателем, то это согласие можно вынести в отдельное приложение к договору. Попросите также – для подстраховки - предъявить вам счета на оплату коммунальных услуг, где может фигурировать количество прописанных в квартире людей.

Договор с агентом

Услуги риэлтора можно отразить в специальном договоре (сроком действия месяцев так на 3-6), согласно которому он за полученную единожды плату обязуется подыскивать для вас жилье, особенно в том случае, если предыдущая попытка с его участием оказалась неудачной.

Передачу-получение агентских комиссионных также фиксируйте в расписке. Дополнительно к договору найма можно заставить риэлтора подписать протокол, подтверждающий его присутствие при заключении договора, если в самом договоре найма данного свидетельства содержаться не будет.

Если вы подготовите это «домашнее задание» и не постесняетесь соблюсти все формальности на месте, то можно с 95%-ой вероятностью утверждать, что ваши финансовые интересы будут защищены. Адекватный собственник вскоре поймет, что любые попытки «поиграть» вами обойдутся себе дороже. А смышленый и одновременно непорядочный хозяин, оценив ситуацию, может просто не захотеть с вами связываться (что тоже неплохо).

С риэлторами такой же расклад. Не бойтесь показаться занудой - собственные деньги дороже. И не стесняйтесь заявлять о своей позиции сразу, пускай игра идет только по вашим правилам! И тогда вы не окажетесь в положении, когда нужно срочно паковать чемоданы, потому что к хозяину приехали родственники. Или собственник, к примеру, не захочет отдавать обратно залог, мотивируя это, видите ли, тем, что за время вашего проживания состояние квартиры сильно ухудшилось. Если все было задокументировано, бездоказательно предъявлять претензии уже не получится.

Составление договора найма жилого помещения и пакета сопутствующих документов (бланков или «рыбы») под ваши индивидуальные запросы – с минимальными обязанностями и максимальными правами нанимателя – можно поручить профессиональным юристам, если вы самостоятельно затрудняетесь это сделать либо есть какие-то сомнения относительно правильности формулировок. Лучше потратить 1000-2000 руб. на консультации, чем потом терять десятки тысяч из-за собственной доверчивости и недальновидности.

Кстати

Регулирование отношений найма жилых помещений осуществляется в соответствии с гл. 35 Гражданского кодекса РФ, ст. 671-688.

Александр Анохин

Дата публикации: 10:39 02 апреля 2009

Источник: bpn.ru