Раздел: Рынок недвижимости / Россия - Источник: Ведомости

Риэлторы ждут наступления весны

Спячка на московском рынке жилья заканчивается, но весна будет не столь бурной, как год назад. В январе - феврале динамика рынка вторичного жилья была в целом положительной, и эксперты ожидают, что стабилизация сохранится в течение 2005 г. Однако риэлторы не исключают, что последние изменения законодательства изрядно осложнят жизнь всем участникам рынка недвижимости.

Вкупе со снижением количества сделок (по оценке директора управления вторичного рынка "Миэль-Недвижимости" Юрия Стретовича, их число уменьшилось на 5-10% по сравнению с маем 2004 г.) риэлторов, в частности, серьезно обеспокоила реформа органа регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следствием которой стал возврат от недельного и двухнедельного сроков к месячному сроку регистрации. Однако на ценах на квартиры сроки регистрации не сказываются, хотя изрядно нервируют покупателей и продавцов.

Передача функции регистрации сделок с недвижимостью Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Москве и резкий возврат к месячному сроку регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 1 января 2005 г. серьезной угрозой рынку в Москве не стали. Но риэлторы опасаются, что к лету проблем, связанных с изменениями в системе регистрации сделок, станет больше. По мнению представителей Московской ассоциации-гильдии риэлторов, крайне важно ввести сокращенные дифференцированные сроки с дополнительной официальной оплатой.

Объем вторичного рынка жилья в 2004 г., по разным оценкам, составил около $8-10 млрд в ценах 2004 г. В среднем за год в Москве продается 90 000-100 000 квартир. Прирост цен на квартиры за 2004 г. эксперты оценивают в 20-25%. В 2003 г., по оценке независимого аналитика рынка Андрея Бекетова, объем рынка типового вторичного жилья был около $7 млрд. В денежном выражении объем предложения на рынке не уменьшается, но сделок проходит меньше. По мнению Бекетова, это объясняется тем, что продавцы имеют одно представление о цене продажи и не желают уступать, а покупателей на заявленную цену не находится. Увеличивается срок экспозиции (в среднем до трех месяцев), объявления публикуются чаще, и пухнут базы предложений в специализированных изданиях.

Рынок тот же, сделок меньше

Уже в феврале, по наблюдениям Бекетова, частота подачи объявлений о продаже начала снижаться - продавцы уже не спешат продавать квартиры любой ценой, публикуя объявления чуть ли не ежедневно. Он предполагает, что в марте продавцы попробуют как минимум удержать цены на имеющемся уровне, а как максимум - поднять их примерно на 1%.

Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко считает, что часть квартир, выставленных сейчас на вторичный рынок, - это вчерашние новостройки, которые инвесторы пытаются продать иногда даже по завышенной цене, поскольку имеют возможность в отличие от участников альтернативных сделок подождать, когда рынок "дорастет" до их предложения. Средняя цена на квартиры в Москве растет именно за счет сегмента дорогого жилья в современных монолитных и кирпичных домах с квартирами большой площади в хороших районах, отмечает Репченко. Хотя цена на почти все классы панельного жилья, а также кирпичные пятиэтажки и жилье в малопрестижных районах снижается, по его оценке, примерно на 0,5% в месяц.

Пошли в рост

По данным аналитического центра РАН "САВА", январское подорожание затронуло все категории жилья, в среднем по Москве рост составил 1,48%. Прежде всего подорожали небольшие квартиры в категориях дешевого жилья и многокомнатные квартиры в домах повышенной комфортности: здесь рост цен превысил средний по Москве в 2-3 раза. Представители малого бизнеса и среднего класса отказываются от накопления сбережений в банкнотах и вновь выбирают недвижимость как наиболее эффективный способ сохранить средства от инфляции, считают аналитики компании.

По данным аналитического центра "Миэль-Недвижимости", в январе 2005 г. средняя удельная цена предложения квартир выросла в Москве на 1,5% и на 2,2% - в Московской области.

По данным Андрея Бекетова, средняя цена предложения 1 кв. м на рынке типового вторичного жилья в феврале увеличилась на 1,41%. Рост цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, составил 0,79%, а в кирпичных цены увеличились на 1,95%. Средняя цена предложения 1 кв. м по рынку в целом в феврале составила $1997. Цена предложения 1 кв. м в панельных домах - $1752, в кирпичных - $2318. Около 61% предлагаемых к продаже квартир расположены в панельных (блочных) домах.

Большинство экспертов прогнозируют, что квартиры продолжат дорожать, но не более чем на 1-1,5% ежемесячно. По словам директора отделения "Наша Москва" корпорации "Бест-Недвижимость" Ольги Варакутиной, к лету цены поднимутся примерно на 10%. В январе и феврале, по данным "Беста", спрос на дешевое жилье оставался стабильно высоким и превалировал над предложением. В сегменте дорогих квартир, напротив, предложение есть - и достаточно обширное, спрос его пока не догоняет, но цена на него не падает, говорит Варакутина.

Цены на элитное жилье на вторичном рынке, по данным генерального директора компании Renaissance Realty Натальи Новиковой, выросли за год в среднем на 15-18%. Стоимость 1 кв. м в секторе элитного вторичного жилья сейчас составляет $4500-6500, но может достигать $25 000 за 1 кв. м. Большая часть квартир вторичного рынка представлена относительно старым фондом, которому трудно конкурировать с новостройками. Интересом у покупателей пользуются полностью реконструированные старинные особняки в центре города и видовые квартиры в сталинских домах, прежде всего в знаменитых высотках. Стоимость относительно небольших квартир (80-100 кв. м) в сталинских домах может достигать $4000-6000 за 1 кв. м.

Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood, отметила, что если в 2004 г. цены на вторичное жилье зачастую назначались собственниками самостоятельно, а затем регулярно поднимались без адекватных на то причин, то теперь цены в большей степени обусловлены рыночной ситуацией.

Рост покупательной способности населения и рост цен на жилье, связанные с появлением низких процентных ставок по ипотечным кредитам и доступностью ипотеки, как прогнозируют в РАН "САВА", начнутся не раньше осени 2005 г.

Но вообще-то эксперты и аналитики стараются не заглядывать далеко в своих прогнозах, упирая на неопределенность тенденций. Наиболее очевидной тенденцией называют дифференциацию жилья по типам и, соответственно, по стоимости. "На сегодняшнем рынке одновременно есть примеры как дорожающих, так и дешевеющих квартир", - говорит Репченко. По его мнению, сложившаяся в начале года ситуация крайне незначительного колебания цен достаточно стабильна и по большому счету удобна как покупателям, так и продавцам, даже если они пока с этим не согласны.