1 апреля фондам недвижимости будет не до смеха

Инвестирующие в недвижимость 45 фондов, собравшие вместе около $300 млн средств частных инвесторов, неожиданно оказались в правовом вакууме. С вступлением в силу с 1 апреля 2005 года закона «О долевом строительстве» им будет запрещено покупать инвестиционные контракты в строящихся домах - а именно этим они, собственно, и зарабатывают. Кроме того, налоговые органы требуют с таких фондов уплаты НДС - это может стать крайне неприятным сюрпризом для пайщиков.

1 апреля 2005 года начинает действовать закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он регулирует отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и имущества участников долевого строительства.

Как известно, до 90% сделок с новостройками заключается именно на стадии котлована, таким образом, все они попадают под действие нового закона. Ранее и потенциальный новосел, и инвесторы, в том числе и фонды, фактически покупали «воздух» - обязательство застройщика предоставить ему квартиру. В сделке фигурировала не сама квартира, а некий фьючерс - «обязательство на поставку товара в определенный срок».

Теперь с такой практикой покончено. Закон вводит в четкие правовые рамки взаимоотношения между застройщиком и покупателем квартиры: например, с 1 апреля обязательна государственная регистрация договора о долевом строительстве.

Однако тут же возникла другая проблема - «подвис» вопрос о регистрации ПИФами прав на имущество, приобретенное на условиях долевого строительства. Еще в конце декабря прошлого года Федеральная служба по финансовым рынкам распространила информационное письмо, в котором указала, что «считает неправомерным инвестирование в строительство и реконструкцию объектов недвижимого имущества на основании договоров долевого участия, договоров соинвестирования и других подобных договоров». Павел Дудунов, юрист управляющей компании «Профессионал», рассказал «Бизнесу», что сегодня в состав активов можно включать права либо на недвижимое имущество, либо на объект незавершенного строительства.

Регулирующие органы до недавнего времени закрывали глаза на инвестирование ПИФами в долевое строительство, справедливо полагая, что запрет на такие операции с большой долей вероятности просто привел бы к закрытию многих фондов. Однако с принятием закона «О долевом строительстве» послаблений уже не будет, уверены управляющие. Они лишь надеются на то, что за оставшийся месяц удастся изменить законодательную базу.

«ФСФР решила сформулировать требования к инвестиционным контрактам, которые могут использоваться как объект для вложения активов паевых фондов. Была создана рабочая группа по разрешению данного вопроса, в которую вошли представители ФСФР, Национальной лиги управляющих и эксперты управляющих компаний»,- рассказал «Бизнесу» президент Национальной лиги управляющих Андрей Подойницын. Борис Нескородьев, пресс-секретарь управляющей компании Росбанка, надеется, что ФСФР в конце концов внесет ясность в ситуацию с инвестиционными контрактами. «Но вряд ли они что-то смогут сделать всего за месяц»,- опасается он.

Еще одна проблема инвестирующих в недвижимость ПИФов - налоговая. Павел Дудунов пояснил «Бизнесу», что налоговые органы настаивают на том, чтобы ПИФы уплачивали все налоги, кроме налога на прибыль. «ПИФ не является юридическим или физическим лицом, он осуществляет доверительное управление денежными активами пайщиков,- поясняет исполнительный директор КУИ „Ямал” Анатолий Кудинов.- Косвенно, конечно, можно установить всех этих владельцев, с которых государство и будет вычитать налоги - НДС и налог на имущество. По определению любая сделка с недвижимостью облагается НДС».

Под давлением налоговых органов ПИФы готовы принять добровольное решение об уплате этого налога. «Общее решение участников этого рынка - добровольная уплата нами НДС»,- заявила вчера «Бизнесу» Наталья Прокопьева, директор по развитию УК «Регион Девелопмент». «Конечно, сами пайщики не обрадуются - налоги в итоге платят они, мы только уведомляем их о том, какой налог и в какой сумме вычли из их денег».