Что поможет рынку сдвинуться с мертвой точки

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости представляется его участникам неоднозначной: снижается стоимость активов, сокращаются объемы сделок, да и налоговый климат отнюдь не самый благоприятный. Но при этом наметились признаки оттепели. Какие правовые механизмы могут помочь рынку в условиях кризиса? На встрече с журналистами на этот вопрос ответили представители юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».

Слагаемые инвестиционной привлекательности

В то время как многие собственники озабочены поиском потенциальных покупателей, с чьей помощью они смогут погасить долги или привлечь дополнительное финансирование, инвесторы начинают приобретать объекты недвижимости. Это благоприятная тенденция, считает Владимир Соков, директор по развитию корпоративного блока юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». Рынок оживает, и некоторые его участники вкладывают деньги в интересующие их активы. В последнее время по ряду объектов даже наблюдается определенный рост цен — они приблизились к отметке 5 тыс. долл. за 1 кв. м против прежних 3–3, 5 тыс. долл. Однако, как отметил В. Соков, несмотря на то что у собственников появился шанс реализовать выставленную на продажу недвижимость, сделать это в сегодняшних реалиях непросто: покупатели серьезно ужесточили свои требования к приобретаемым объектам.

Первостепенное значение по-прежнему имеет ликвидность. Свое предпочтение покупатели традиционно отдают объектам с уникальным месторасположением и высокими качественными характеристиками. Важный момент — наличие всех коммуникаций, а также статус земли. «Мы наблюдаем, что в данный момент многие обеспокоены вопросом выкупа земельных участков, находящихся под принадлежащими им объектами, — отметил В. Соков. — Сейчас законодательством установлена льготная цена (20% от рыночной стоимости, если выкуп будет произведен до конца 2009 г.). Владельцы недвижимости прекрасно понимают, что участок, находящийся в собственности, а не долгосрочной аренде, существенно увеличит стоимость объекта в целом и повысит его инвестиционную привлекательность».

Но и это не все. Сегодня продавцу уже недостаточно иметь интересный объект и хорошую цену. Реализация даже такого актива возможна лишь в том случае, если для потенциального покупателя созданы максимально выгодные и привлекательные правовые условия. То есть клиент ждет от продавца еще и безупречного оформления необходимых документов. И здесь одной из мер, повышающей привлекательность объекта, специалисты считают юридическую проверку, так называемый vendor due diligence (когда изучаются права собственности на объекты, оформление документации, наличие обременений и т. п.). Покупатель получает представление о том, насколько защищен потенциальный объект недвижимости с правовой точки зрения, минимизированы ли возможные риски при его приобретении и т. д.

На рынке коммерческой недвижимости нередко объекты приобретают путем покупки акций (долей) юридического лица, на балансе которого они находятся. В отношении таких сделок юристы компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» советуют соблюдать определенную осторожность. С одной стороны, плюсы налицо: такая продажа позволяет минимизировать сроки, а также издержки сторон (в частности, при совершении сделки между юридическими лицами не уплачивается НДС). Однако здесь есть и обратная сторона — приобретая юрлицо, покупатель получает вместе с недвижимостью все обязательства компании, включая долговые.

Ждать ли налогового потепления?

Итак, падение спроса на недвижимость с одновременным снижением стоимости активов и ставок аренды вынуждают участников рынка избавляться от проблемных или неэффективно используемых активов. Но при этом не исключены определенные риски в сфере налогообложения. Когда вместо продажи самого объекта недвижимости продаются доли (акции) компании, владеющей недвижимостью (с целью неуплаты НДС), не исключено, что сделка может быть признана притворной, с соответствующими налоговыми последствиями. Андрей Терещенко, партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», указал на некоторые фактические обстоятельства, при наличии которых сделка выглядит сомнительной. Например, если недвижимое имущество было получено в качестве вклада в уставный капитал продаваемого юридического лица. Или если компания-владелец не осуществляла хозяйственную деятельность в период между внесением недвижимости в уставный капитал и продажей доли в ней новому собственнику, а также, если этот период времени был незначительным.

К сожалению, в сфере налогообложения оттепели пока не предвидится. Как заметил А. Терещенко, антикризисные налоговые меры, принятые Госдумой, почти не коснулись рынка недвижимости (за исключением понижения ставки налога на прибыль с 24 до 20% с начала 2009 г.). На фоне значительного падения бюджетных доходов и уменьшения собираемости налоговых платежей следует ожидать еще более пристального внимания со стороны фискальных органов к убыточным компаниям и ухудшения климата налогового администрирования — именно так на сегодняшний день выглядит прогноз экспертов.

Ольга Ермакова

Дата публикации: 11:39 30 апреля 2009

Источник: bpn.ru