Единый налог на недвижимость: справедливость для всех?

Премьер-министр Владимир Путин заявил о введении налога на недвижимость в 2010 году. Каким будет этот налог, и как он будет исчисляться? Как отразится на рынке недвижимости, и как его будут оптимизировать? Ответы на эти вопросы ищут эксперты КДО daily.

КДО daily: По словам премьер-министра, речь идет не о повышении, а о перераспределении налоговой нагрузки. Более высокие налоги будут взиматься с владельцев больших квартир, дорогостоящих особняков и крупных участков земли. В то же время малообеспеченные и собственники недорогого имущества получат льготы. Есть и интрига. Буквально за 10 дней до заявления Путина замглавы Минфина Сергей Шаталов предположил, что распространение опыта пилотных регионов по взиманию единого налога на недвижимость займет не менее 5–6 лет. При этом отсчет пойдет только после того, как этот опыт будет проанализирован. Кто прав?

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Если прав. Последний раз, когда федеральные власти предметно говорили про этот налог, предполагалось рассчитывать его исходя из рыночной стоимости недвижимости. Само это желание — утопия. Рыночная стоимость объекта недвижимости — база для налогообложения — в рамках календарного года способна меняться на 50%. И как показал 2009 год, не только расти, но и падать. В итоге введение налога возможно только в одном варианте: использования заведомо заниженной стоимости недвижимости при исчислении налога.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: Вообще говоря, идея взимания налога исходя из рыночной стоимости имущества абсолютно правильная, но для ее применения необходимо более-менее достоверное представление о рыночной стоимости этого имущества. В России же определение рыночной стоимости для подавляющего большинства объектов — задача достаточно сложная как минимум в силу масштабности самой задачи: рынок недвижимости еще довольно молод, единый кадастр недвижимости по-прежнему отсутствует. Накопление информации о рыночных сделках — вопрос времени, сегодня же погрешность будет слишком велика.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: Сейчас налог на квартиры исчисляется от инвентаризационной стоимости БТИ, которая на порядок меньше чем рыночная стоимость строений. Если провести массовую переоценку недвижимости по рыночной стоимости, то, не меняя налоговое законодательство, можно увеличить сборы от налога в несколько раз. Дело в том, что этот процесс займет несколько лет — аналогично было с кадастровой оценкой земель. Но основным вопросом в налоге на недвижимость является не его размер в процентах, а непосредственно механизм взимания этого налога. Существующие налоги до сих пор не работают адекватно рыночной ситуации. Например, в Московской области до сих пор многие владельцы земельных участков не получают уведомления по оплате налога на свои земельные участки. Также неоднократно обсуждался вопрос о том, что не взимается налог с недостроенных, но фактически уже используемых строений.

КДО daily: Все так плохо даже в Московской области?

Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ–Брокеридж» по правовым вопросам: Налог на недвижимость должен заменить собой три налога: налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций, земельный налог. С 1 марта прошлого года вступил в силу Закон о государственном кадастре недвижимости. До этого в БТИ считали отдельно строения, в Кадастровой палате — отдельно земельные участки. Новый же закон предписывает считать землю и строения вместе, как единый объект недвижимости. После утверждения его общей кадастровой стоимости, с нее и должен считаться налог. Да, методика определения кадастровой стоимости еще дорабатывается. Но именно на рынке Москвы и области сформированы некие критерии, по которым объекты городской и загородной недвижимость можно отнести к тому или иному классу. Есть достаточно устоявшиеся на рынке категории — бизнес-класс, премиум, эконом и т.д. Например, очевидно, что таунхаусы в центре Москвы, квартиры в жилых комплексах, которые имеют отдельную инфраструктуру, подземные гаражи, стоянки, бассейны, фитнес-клубы и т.д., относятся к высоким классам жилья: бизнес, премиум, де-люкс и подлежат налогообложению по высоким ставкам.

Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: Проблема в том, что все эти классы — понятия маркетинговые, а не нормативные.

Ирина Шугурова: Тем не менее, сейчас появилась кадастровая стоимость, которая в три-четыре раза превышает нормативную цену, а иногда даже приближается к рыночной. По крайней мере, в Московской области кадастровая стоимость земельных участков уже определена. И земельный налог платится в процентах от кадастровой стоимости. А Законом города Москвы определено, что налоговая ставка на земли, занятые жилым фондом, составляет 0,1% от кадастровой стоимости. На участок для дачного хозяйства, огородничества, садоводства — 0,3% от кадастровой стоимости.

КДО daily: Но ведь даже на Рублевке реальная стоимость участков различается в разы: соседство железной дороги, старого поселка с пятиэтажками. Почему я должен платить за плохой участок такой же налог...

Михаил Храмов: Значит, не берите этот участок, останется больше места для зелени.

КДО daily: Но есть участок в продаже и человек хочет его купить?

Михаил Храмов: Тогда берите и платите налог, как все. Но любые методики исчисления налога в зависимости от «видимости пятиэтажек» или «слышимости железной дороги» открывают путь злоупотреблениям.

КДО daily: А вот не будут брать?

Михаил Храмов: Если таких участков будет достаточно много, то муниципальные власти, все просчитав, могут снизить налог в этом кадастровом квартале либо запустить процедуру изменения кадастровых границ. Но внутри них налог должен быть одинаков для всех владельцев однотипного жилья, не считая социальных льгот, разумеется. Как я понимаю, мы все же говорим о комфортном жилье.

КДО daily: Т.е. коррупция переместится на уровень установления ставок и границ?

Михаил Храмов: Считать не только муниципалы умеют. Но лучшей гарантией от коррупции станет ситуация, когда муниципальные органы власти станут действительно органами местного самоуправления, а не придатками государственной власти. В соответствии с конституцией, между прочим.

Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад: Соглашусь в том смысле, что от более высоких налогов на недвижимость, чем сегодня, будет польза, но при условии поступления этих налогов в местный, действительно локальный, бюджет и при абсолютной прозрачности его формирования и использования. Если каждый житель городка, квартала, поселка будет знать, что благодаря его отчислениям для их поликлиники или школы закупается современное оборудование, ремонтируются дороги, а милиция по-настоящему заботится о безопасности проживающих, то, поверьте, подавляющее большинство в конце концов это примут. Ведь платят американцы до трех процентов от рыночной стоимости дома в виде налогов на недвижимость. Эти налоги дают три четверти, а то и девять десятых бюджета муниципалитетов в западных странах. Если же речь будет идти просто об очередной статье наполнения федерального или регионального бюджетов, то народ будет изворачиваться, как только возможно.

Михаил Храмов: В конце концов, в чем суть главного конфликта между Москвой и областью? Полтора миллиона человек живут в области, а работают, и значит, платят налоги — в Москве. Как области развивать ЖКХ, дороги, социальную инфраструктуру? Дачная амнистия разрешила переводить садовые товарищества в жилой фонд. Вот вам миллионы квадратных метров в отчеты по нацпроекту. Но областные власти будут препятствовать переводу товариществ в жилые поселки всеми силами, потому что в этом случае новые населенные пункты придется обеспечивать школами, амбулаториями, детскими садами, транспортом и т.п.

КДО daily: С введением налога на недвижимость все изменится?

Илья Шкоп: Но как? Ни наличие единого кадастра, ни написание программ, определяющих стоимость любой недвижимости, не заменят профессиональную оценку. Оценщик для определения стоимости объекта тратит от 2 дней до месяца. Чтобы адекватно оценивать стоимость каждый год, нужно иметь в России миллион оценщиков. Вывод очевиден.

Сергей Баранов, заместитель директора компании «Пересвет-Девелопмент»: Налог должен рассчитываться на основании реальной рыночной стоимости объекта на данный момент, то есть определить цену жилья может только рынок и методика расчета должна соответствовать его законам и изменениям.

Цены на недвижимость часто меняются, поэтому отслеживать данные изменения необходимо не раз год, а постоянно, только тогда данный налог будет объективным.

Ольга Славкина, юрист «Калинка-Риэлти»: Действительно, камень преткновения в этом вопросе — определение рыночной стоимости недвижимости, исходя из которой, должен будет начисляться налог. На сегодня не существует четких механизмов определения рыночной стоимости, и изобрести их практически невозможно. Так, на рынке городского жилья существует порядка 50 параметров, влияющих на стоимость каждой конкретной квартиры. Кроме того, рынок недвижимости не статичен, цена на недвижимость меняется ежемесячно, и не совсем понятно, в какой период времени эта оценка будет проводиться. Все налогоплательщики имеют равные права, и должны находиться в равных условиях. Следовательно, чтобы уравнять всех в правах, теоретически оценка должна проводиться одновременно, в один день, а это недостижимо.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: Думаю, не следует абсолютизировать трудности. Да, главная идея новой системы налогообложения — оценка недвижимости по рыночной стоимости. Да, так и не найден пока ответ на главный вопрос — каким образом производить эту рыночную оценку. Для этого нужно определиться с источником, который будет применяться при расчете рыночной оценки, потому что в каждую квартиру оценщика не вызовешь, этого не выдержит ни один бюджет.

КДО daily: Тогда что? «Цены скачут, оценщиков не хватает. Все пропало, шеф!»?

Омар Гаджиев: Изменения цен касаются любой налогооблагаемой базы, а информацию о среднерыночных ценах можно взять в Росстате. Но если по массовому жилью эти данные вполне объективны, то сегмент дорогого жилья Росстат совершенно не учитывает. Стало быть, элитку придется оценивать отдельно. Вопрос – как? Как вариант — разрешить применение доказательства рыночной оценки самими собственниками и таким образом избежать возможных споров о цене имущества, так как основные споры начнутся именно вокруг дорогих объектов недвижимости. Словом, основная проблема, тормозящая введение этого налога в том, что у нас не существует механизма массовой оценки недвижимости на рыночной основе.

КДО daily: Т.е. заявительный характер? Налоговики не замучаются? Впрочем, одна из задач проверок — воспитательный эффект. А удобен ли момент для введения этого налога?

Евгений Скоморовский: Думаю, да. Разговоры о введении налога на недвижимое имущество ведутся уже настолько долго, что очередная волна заявлений на эту тему не вызывает уже активной реакции у населения. Люди дезориентированы относительно настоящей и будущей рыночной стоимости своих квартир, точно так же нет понимания и о ставках предполагаемого налога и сроках его введения. Так что, время, когда многие озабочены другими проблемами и живут в страхе перед последствиями кризиса, может оказаться неплохим периодом для нововведений.

Сергей Сидоров, исполнительный директор НП «Альянс Строителей»: Тем не менее, новая процедура исчисления налога на недвижимость целесообразна в сегодняшних условиях. Она могла бы стать индикатором реального состояния рынка, ведь величина налога будет зависеть от рыночной стоимости недвижимости и ее качества. И в отличие от многих коллег, мы считаем, что введение этого налога возможно и в принципе, и в достаточно близкой перспективе. Предполагается, что исчисляться налог будет следующим образом: средняя годовая рыночная стоимость недвижимости умножается на понижающий коэффициент, например, на 0,7. Полученный результат — это стоимость, приближенная к нижней планке рыночного диапазона. И уже эту сумму в свою очередь умножают на ставку от 0,01 до 0,05%. Это и есть налог, который придется платить собственнику.

КДО daily: Это хорошее резюме по первому вопросу. А как отразится налог на рынке недвижимости?

Ольга Широкова: В целом, серьезного влияния на рынок недвижимости изменение базы налога не окажет. Безусловно, для отдельных собственников высокий налог может стать поводом для отказа от владения «дорогой» недвижимостью, однако вряд ли этот процесс будет носить массовый характер.

Сергей Сидоров: Думаю, прогноз можно будет строить на опыте экспериментальных регионов, где уже введен единый кадастровый учет недвижимости. Это Кемеровская, Самарская, Тверская и Калужская области. Целью разработки законопроекта называлось стремление к социальной справедливости. Если сохранится система льгот на единственное жилье пенсионеров, инвалидов, военных и малообеспеченных граждан, то цель будет достигнута.

Александр Пыпин: Естественно, изменение налога в сторону увеличения хотя бы в несколько раз приведет к перераспределению недвижимости. Но не от более богатых слоев населения к бедным, а наоборот — небогатые семьи, получившие большие площади в ходе приватизации бесплатно, как только актив станет дорого содержать, задумаются о его смене. Будет стимул и инвесторам, купившим квартиры на далекое будущее, задуматься о продаже части из них.

Сергей Баранов: Данный налог ниже, чем, например, в Испании, но все равно он может больно ударить по многим семья, тем более сейчас, когда уровень безработицы повысился, а доходы упали. Поэтому вполне возможно, что увеличится количество альтернативных сделок, обмен квартир в сторону уменьшения площади. Вряд ли данный налог повлияет на рынок более существенно. Покупателей элитного сегмента или бизнес-класса данный налог не остановит и продавать уже купленное жилье не заставит: учитывая стоимость данного жилья, у будущих собственников найдутся возможности и для уплаты налога. Социальные дотации в данном случае необходимы, но не в рамках закона, а скорее в виде льгот и компенсаций, определяемых местными органами.

КДО daily: Как это происходит при компенсации оплаты коммунальных услуг?

Сергей Баранов: Да, во избежание злоупотреблений налог должен быть единым для всех. Для пенсионеров, многодетных семей, граждан с низким уровнем дохода необходимо предусмотреть определенные социальные льготы и компенсации. То есть при 100%-ной оплате им будут возмещаться определенная сумма и подобная практика уже существует.

Конечно, процент налога не очень велик, например, если двухкомнатную квартиру оценивают в $300 тыс., то налог — 0,01-0,05% — составит от $30 до $150 в год. Или, максимум, около 430 рублей в месяц. Но для пенсионеров это довольна большая сумма.

Ирина Шугурова: Да, люди, материальное положение которых позволяет приобрести дорогую недвижимость, могут достаточно свободно выплачивать соответствующий налог. Более значимым налог на недвижимость может оказаться для покупателей недвижимости эконом-класса, которым придется оценивать будущую стоимость жилья, среди прочего, и с точки зрения налогообложения.

Омар Гаджиев: Чиновники утверждают, что собственники эконом-класса не почувствуют на себе введение этого налога, так как для них нагрузка если и увеличится, то не существенно — на копейки. Хочется верить. Но я не исключаю и проблем для владельцев более дорогого жилья. Учитывая то, что в кризис у многих пошатнулось финансовое положение, платить серьезные суммы за недвижимость, в которой не живешь, может быть не выгодно. В связи с этим не исключено, что собственники начнут от нее избавляться, т.е. увеличенный в разы размер налога может привести к новой волне выброса на рынок инвестиционных квартир. Кроме того, почти наверняка это скажется и на стоимости аренды: арендодатели просто приплюсуют этот налог к арендным платежам.

КДО daily: Последний вопрос. Как налог будут оптимизировать?

Сергей Баранов: Переездом в более доступное жилье или получением социальных льгот.

Омар Гаджиев: Если речь идет о законных способах оптимизации, а не об уходе от уплаты налогов, то такие нормы также должны быть предусмотрены в законе. Например, я считаю, что имеет смысл предусмотреть возможность уменьшения налоговой базы на затраты, связанные с эксплуатацией данного имущества. Во всем мире эти расходы вычитаются из налоговой базы. Ведь чем дороже дом или квартира, тем больше у меня расходы на его содержание. Это и будет являться законным способом оптимизации.

Евгений Скоморовский: Не думаю, что уже в следующем году будут созданы все необходимые условия для введения в ближайшей перспективе нового налога. Если бы только в правительстве захотели узнать, что на самом деле творится на местах, каков уровень бюрократизма и циничности чиновников, то они были бы осторожнее в своих оптимистичных высказываниях. Если же решения будут приниматься в спешке, то пострадают, прежде всего, не собственники дорогих особняков на Рублевке или в Курортном районе Ленинградской области, а беспомощные и беззащитные владельцы недвижимости, которым привалило в свое время счастье обосноваться на дорогой сегодня земле или получившим в наследство квартиру в центре. В результате произойдет очередной передел собственности, что повлечет дальнейшее расслоение общества, как по уровню доходов, так и по географическому признаку. Лазейки же наверняка будут, как при определении рыночной стоимости, так и при уменьшении ставки налога.

Альберт Акопян

Дата публикации: 13:34 04 мая 2009

Источник: bpn.ru