Налог на недвижимость доведут до рынка

Госдума уточнила порядок государственной кадастровой оценки недвижимости. Это нужно, чтобы ввести единый налог, который будет учитывать рыночную стоимость участка и возведенного на нем объекта. Для не согласных с оценкой впервые предусматривается досудебное урегулирование конфликтов. Их будет много, предупреждают эксперты.

В среду Госдума одобрила в первом чтении поправки в закон «Об оценочной деятельности в РФ». Они уточняют процедуру кадастровой оценки недвижимости.

Согласно законопроекту, заказчиком кадастровой оценки будет выступать орган исполнительной власти региона, а исполнителями – только те организации, которые удовлетворяют требованиям закона об оценочной деятельности и дополнительно застраховавшие свою ответственность на сумму не менее 30 миллионов рублей. «Уровень страховки в этом случае предусматривается значительно выше, чем в базовом законе об оценочной деятельности (300 тыс. руб.), поскольку учитывается высокая общественная значимость объективности оценки объектов недвижимости», – поясняет один из авторов законопроекта депутат Виктор Плескачевский. По его словам,

сегодня органы исполнительной власти не обязаны привлекать независимых специалистов к процедуре оценки. Это дает чиновникам возможность злоупотреблять своим положением. Например, занижать стоимость недвижимости при ее продаже или завышать ее стоимость для целей налогообложения.

Также законопроект впервые предусматривает порядок досудебного урегулирования споров о результатах кадастровой стоимости объектов недвижимости, отмечает президент Российской коллегии оценщиков Александр Галушка. Если у собственника возникнут сомнения в достоверности проведенной оценки, заказчиком которой было государство, он сможет обратиться к услугам независимого специалиста.

Депутаты полагают, что возможность досудебного урегулирования споров повысит объективность оценок недвижимости и одновременно послужит противоядием против взяточничества. «Если человек захочет снизить стоимость своей недвижимости, нужно будет дать взятку оценщику, потом в саморегулируемую организацию, в которой состоит оценщик, потом чиновникам, потом в прокуратуру, которая проверяет каждый тендер. Это будет невыгодно», – считает член комитета Госдумы по собственности Алексей Плахотников.

Как сообщил докладчик по законопроекту зампред комитета по собственности Евгений Богомольный, кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной стоимости земли и объектов недвижимости. «Сейчас есть оценка БТИ наших квартир, которая лжива и ничего общего с реальной стоимостью не имеет.

Смысл поправок в том, чтобы формировать стоимость квартиры из реалий рынка. Сколько она стоит на рынке, столько и будет ее кадастровая оценка, а не какая-то искусственно придуманная, по формуле рассчитанная и не соответствующая рынку», – говорит Галушка.

Также устанавливается периодичность государственной кадастровой оценки – не чаще 1 раза в три года и не реже 1 раза в пять лет (аналогичный период применяется в настоящее время для кадастровой оценки земель).

Законопроект – шаг к введению единого налога на недвижимость: объект, состоящий из земельного участка и жилого дома, квартиры, дачи, гаража, иного строения. Накануне майских праздников премьер Владимир Путин заявил, что новый налог начнет действовать с 2010 года. Он должен заменить два налога – на имущество и земельный.

С помощью нового налога власти намерены решить две задачи: пополнить местные бюджеты и перераспределить налоговую нагрузку между малообеспеченными гражданами и состоятельными. Повышенный налог на недвижимость будет взиматься с владельцев больших квартир, дорогостоящих особняков и крупных участков земли, а малообеспеченные граждане не пострадают, полагает премьер.

Эксперты не столь оптимистичны в оценке последствий принятия единого налога. Проблема в том, что на российском рынке недвижимости сложилась неоптимальная структура владения собственностью, когда, например, пенсионерка проживает в четырехкомнатной квартире в центре мегаполиса, а многодетная мать живет в «однушке» в пригороде.

«Если единый налог будет введен для всех без ограничения граждан – это породит всплеск социальной напряженности, а если дать льготы пенсионерам, малообеспеченным – неминуемо появятся уклоняющиеся от налога

(например, через запись имущества на попадающих под льготу родственников), а сам налог утратит роль регулирующего рынок недвижимости инструмента», – говорит эксперт АКГ «Развитие бизнес-систем»» Алексей Калинин. К тому же, по мнению эксперта ООО «Финэкспертиза» Александра Дорофеева, надежных критериев для оценки рыночной стоимости недвижимости нет и не может быть, так как цены на рынке формируются во многом спекулятивными факторами, например, наличием большого количества «инвестиционных» квартир с заведомо завышенной себестоимостью.

Новая система налогообложения увеличит имущественный разрыв, говорят эксперты. «Малоимущие будут вынуждены постепенно переезжать в менее дорогое жилье, то есть все больше будет появляться кварталов для бедных и богатых», – говорит Дорофеев.

За неплатежи по единому налогу недвижимость должна будет изыматься в счет долга, а ее хозяин – принудительно переезжать в малогабаритное дешевое жилье, предполагает Калинин.

Рустем Фаляхов, Игорь Бахарев