Собственникам - права, регионам - ответственность

Эдуард Сазонов, заведующий кафедрой Воронежского государственного архитектурно-строительного университета, Воронеж

Новый Жилищный кодекс закрывает еще одну брешь в российском постсоветском законодательстве. Достаточно сказать, что вся концепция документа построена на разграничении отношений между собственниками и властями разных уровней. Чувствуется, что Кодекс работает прежде всего на интересы собственника жилья. Четко оговорены его права, гарантии их защиты, пунктуально прописаны отношения собственника с государством.

Важно, что практически все административные решения, затрагивающие жилищную сферу, могут быть обжалованы в судебном порядке. Взять статью о переселении: собственник теперь получает выкупную цену - рыночную стоимость сносимого жилья плюс компенсацию за все убытки в связи с изъятием жилья и земельного участка (прежде - только рыночную цену за само жилье). У собственника появились официальные права на выселение из своей квартиры бывших членов семьи. Претензии несостоявшихся невесток и зятьев на жилплощадь родителей бывших супругов на основании одной лишь регистрации приводили к многочисленным житейским драмам и нуждались в ограничении. Теперь эти ограничения появились. Но вместе с ними появился и вопрос: так ли справедлив новый закон в отношении самих бывших жен и мужей, если он позволяет выставлять их с вещами на улицу (возможна лишь отсрочка выселения по суду)?

Правда, суд может принять решение об обязательстве собственника предоставить бывшему члену семьи другое жилье в случае наличия обязательств по выплате алиментов. Но при продаже собственником квартиры все права на пользование ею у других сожителей исчезают.

Со вступлением Жилищного кодекса в действие земля под жилыми строениями объявляется собственностью ее владельцев. Возможно, для кого-то это хорошо. Однако многим российским кооперативам земля предоставлена в бессрочное пользование, а еще больше ТСЖ оформили договоры аренды в полном соответствии с Земельным кодексом. Однако почему-то навязывается одна-единственная форма пользования земельным участком - собственность.

Причем границы и размер земельного участка регламентируются расплывчато, сказано лишь, что они определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. Но и Градостроительный кодекс не содержит нормативов отвода земли под многоквартирные дома.

Бесспорно, в целом Жилищный кодекс вполне соответствует общей тенденции законодательства последних лет - он делегирует ответственность и социальные обязательства федерального центра субъектам РФ. Так, ответственность за предоставление бесплатного или дешевого жилья малоимущим возлагается на муниципалитеты, федеральные власти никаких обязательств на этот счет на себя не берут. Но кого считать малоимущим? В законодательстве это понятие не определено, оно устанавливается каждым субъектом РФ для каждого муниципального образования с учетом его развития и возможностей. Задачу, однако, усложняет то, что на федеральном уровне даже не обозначен критерий, который мог бы служить ориентиром для законодателей субъектов Федерации и муниципалитетов в определении этого статуса.

Несомненным достоинством кодекса является утверждение технического паспорта жилых помещений, его регулярной технической инвентаризации. Собственники и арендаторы теперь будут иметь на руках документ, точно определяющий качество и технические характеристики жилья, что поможет повысить требовательность к строителям, проводить отделочные и ремонтные работы. Замечательно, что законодательно вводятся четко очерченные правила переустройства и перепланировки жилых помещений, а также регламентируется порядок перевода жилых площадей в нежилые и обратно. Кроме того, лицо, самовольно переустроившее помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность вплоть до продажи жилого помещения с публичных торгов.

К сожалению, непроработанным остался порядок исключения из общей жилой площади лоджий, балконов, террас. Как известно, в прежних документах БТИ они включались с определенным коэффициентом в жилую площадь. Не прописаны и основные вопросы технической эксплуатации зданий и инженерных коммуникаций. Не помешала бы и более логичная система ответственности за просрочку или полную неуплату сумм за жилье и коммунальные услуги. Сейчас многие люди с более чем скромным достатком вносят все до копеечки, а их куда более чем состоятельные соседи, подчас занятые успешным бизнесом, живут как в раю, в худшем случае отделываясь от кредитора стандартным и нетревожащим их пени.