Как узаконить нелишние сотки

Законодательство, прозванное «дачной амнистией», значительно упростило процедуру оформления прав на недвижимое имущество огородников, садоводов и дачников. О сути реформы через призму правового регулирования рассказывает Илья Иксанов, кандидат юридических наук, консультант «Юридического центра». Чтобы узаконить права на дачные домики и постройки, необходимо оформить в собственность земельный участок. Рассмотрим возникающие при этом правоотношения.

Для начала земельный участок нужно поставить на учет в Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии для присвоения ему кадастрового номера. Участок при этом должен быть сформирован, а его границы установлены на местности (геодезическими замерами занимаются специализированные землеустроительные коммерческие организации). По результатам кадастрового учета заявителю выдадут кадастровый паспорт. Как правило, процедура постановки на учет проходит гладко, если границы участка определены однозначно. Ранее в регистрации отказывали, если фактическая площадь участка оказывалась больше той, что была указана в документе (например, в свидетельстве на землю, полученном в 1980–1990 гг.). Сейчас это не является проблемой при соблюдении двух условий: «лишние» сотки не превышают установленный размер участка соответствующего назначения, и границы согласованы с соседями.

Для получения прав на земельный участок нужно иметь основание, подтвержденное каким-либо документом, например свидетельством о праве постоянного бессрочного пользования. Так, согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ граждане, которым предоставлены садовые, огородные или дачные земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на них. Принятие специальных решений органов власти в этом случае не требуется.

Другими основаниями могут служить постановление главы администрации района или выписка из похозяйственной книги. Форма выписки утверждена Федеральной регистрационной службой РФ (приказ от 29.08.2006 г. N 146). Она выдается органом местного самоуправления и может заменить документы, копии постановлений и решений местных органов власти о выделении земельного участка под индивидуальное строительство, подсобное хозяйство или гараж (как правило, речь идет об участках, предоставленных гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ).

При наличии кадастрового паспорта и правоустанавливающего документа возможна государственная регистрация права собственности на земельный участок. За регистрацию взимается пошлина в сумме 100 руб.

Что касается оформления прав на здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках, то здесь есть свои особенности. В соответствии с «дачной амнистией» единственным документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества, возведенного на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ), является технический паспорт, новая форма которого утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2006 г. N 244. Закон отменяет судебную процедуру признания прав для собственников индивидуальных жилых домов, возведенных без разрешения, теперь их можно оформить в собственность на основании техпаспорта. Он заменил все существовавшие ранее согласования: с санэпидемнадзором, пожарной инспекцией, экологическим надзором и прочими структурами. Не надо получать акт о вводе дома в эксплуатацию, разрешение на его строительство и пр. Новую форму техпаспорта выдают в местном бюро технической инвентаризации (БТИ), заполняют ее специалисты этой организации. Однако владельцы еще не зарегистрированных объектов должны помнить о том, что такой порядок (без оформления разрешения органа местного самоуправления на ввод объекта ИЖС или ЛПХ в эксплуатацию) будет действовать только до 1 января 2010 г.

Максимально упрощена процедура признания права собственности в отношении построек, возведенных на дачном или садовом участке, в том числе гаражей, бань, сараев, беседок, хозблоков и др. Их можно регистрировать вообще без техпаспорта, а лишь на основании декларации об объекте недвижимости, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 15.08.2006 г. N 232. Таким образом, для госрегистрации перечисленных объектов недвижимости теперь не нужна долгая и дорогостоящая инвентаризация, проводимая БТИ. В декларации, заполняемой правообладателем самостоятельно, указывается местоположение объекта, его название, назначение (жилое/нежилое), кадастровый номер земельного участка и техническое описание (материал стен, год создания, информация о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения и пр.). Декларация является основанием для проведения государственной регистрации права собственности на такие строения. Помимо декларации в регистрирующий орган (Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии) необходимо представить документы на земельный участок: свидетельство о праве собственности, договоры аренды, а также кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимости.