Земельные метаморфозы: запретить нельзя разрешить

С 1 января 2010 года вступает в силу часть 4 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ, которая запрещает изменение категорий земельного участка, если для территории, на которой он расположен, не утвержден генплан или схема территориального планирования.

Многие регионы уже подготовили территориальные планы и законодательные акты землепользования и застройки. И с тем, и с другим можно ознакомиться в открытых источниках. По Москве, Подмосковью и Санкт-Петербургу ситуация несколько сложнее и если такие материалы и подготовлены, то для широкой общественности они недоступны. «Я считаю, что в целом названные мероприятия являются только частью глобальной проблемы о которой, к сожалению, речи пока не идет. Само по себе территориальное планирование и утверждение Правил землепользования и застройки не решают назначенной этими документами задачи. Поскольку, в дополнение к ним необходимо составление стратегических структурных планов развития инфраструктуры городов. Без такого концептуального документа все остальные являются продолжением стратегии уплотнения, точечной застройки и хищнического освоения пустующих участков» - говорит ведущий аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев.

Для многих не является секретом, что сначала территория осваивается и лишь затем «подтягиваются» инфраструктурные решения. При этом, такие решения скорее призваны устранить инфраструктурную напряженность и являются компромиссами в градостроительстве, они частично отвечают интересам будущих пользователей земли, они частично удовлетворяют задачам профессиональной эксплуатации, в них частично заинтересованы будущие инвесторы, но стратегического и экономически выверенного решения все равно нет. Если для города с населением до 1 млн. человек эти проблемы могут оказаться не самыми значимыми, то для современных мегаполисов не решение или запоздалое решение этих задач может привести к торможению развития как экономики города в целом, так и создания анклавов различной напряженности: социальной, транспортной, бытовой, промышленной, экологической. Понятно, что в связи с вышесказанным выигрывающих сторон будет не так много. По словам Владимира Кудрявцева, возможно, наибольшую выгоду получат организации - монополисты, активно работающие с гос. заказом или выполняющие работы для городских нужд.

В настоящее время хотя и существуют упрощенные формы перевода земель из одной категории в другую, однако эта схема все же является громоздкой и требующей значительных временных, а значит и денежных затрат со стороны инвестора. «Мне кажется, что ужесточение правил перевода земель из одной категории в другую, улучшат возможно ситуацию и выровняет возможности для инвесторов, не обладающих административным ресурсом. В тоже время, я считаю, что произойдет качественная переоценка земель различного назначения, что приведет к формированию реальной рыночной цены на земли разных категорий, что в свою очередь может дать реальный толчок для развития пром. территорий и земель, занятых сельхоз-оборотом. По существующей практике мы наблюдали практически беспрепятственный перевод земель из одного назначения в другое, даже если первоначальное назначение жестко обусловлено интересами государства. Я думаю, что и впредь, несмотря на принятие закона, эта практика сохранится. Всегда найдется обоснование или найдутся исключения для перевода категорийности земель или изменения (хотя и временного) режима их пользования» - добавляет Кудрявцев.