Сергей Якир: «На цены может повлиять только дефолт»

Сегодня наш собеседник — руководитель отдела новостроек компании «Азбука жилья» Сергей Якир — рассказывает о новых тенденциях на рынке новостроек, анализирует последствия принятия законопроектов о доступном жилье и дает прогноз развития ситуации в ближайшем будущем.

— Если рассматривать общие данные о ценовой ситуации на рынке новостроек в конце 2004 года, то уменьшения среднестатистической стоимости жилья зафиксировано не было. Тем не менее не раз приходилось слышать о снижении цен. Как вы это объясните?

— Снижение цен на многие новостройки происходило перед Новым годом. Оно было замаскировано под праздничные скидки, подарки клиентам и т. п. Таким способом застройщики пытались стимулировать покупательскую активность. Люди под влиянием слухов и многочисленных публикаций в прессе ждали обвального снижения цен на жилье, поэтому отложили покупку. Теперь стоит задача вернуть их на рынок.

Но объективных экономических оснований для снижения цен нет: себестоимость строительства постоянно растет, увеличивается доля жилья, которую инвестор должен передавать городу. В таких условиях никто не будет снижать цены себе в убыток. Я не могу сказать, что именно может устроить серьезный обвал цен на рынке. Снижение стоимости жилья, к примеру, может быть связано с ситуацией в банковской сфере — посмотрите, как небольшой летний банковский кризис повлиял на активность покупателей.

— Но на ценах это не отразилось.

— На цены сегодня может существенно повлиять разве что дефолт. И то он не может изменить ситуацию принципиально, поскольку цену жилья в первую очередь определяет его себестоимость.

— Можно ли говорить о том, что столичный рынок недвижимости развивается по рыночным законам и на него не влияют, скажем, административные факторы?

— Мы все слышали заявления чиновников, в том числе и московских, о том, что «цена на квартиру должна быть такая-то». Кандидаты в депутаты тоже говорят избирателям, что стоимость жилья нужно снижать. Ну и что? Реальных рычагов для уменьшения цен не существует. Цену определяет рынок, а он в данный момент находится на подъеме.

— Как вы оцениваете принятый пакет законопроектов о формировании рынка доступного жилья? Как новые законы изменят ситуацию?

— Принятые законы не сильно меняют ситуацию на рынке как таковую. Усиливается контроль за деятельностью инвестиционных, риэлторских компаний, «закручиваются гайки» с целью не допустить на рынок недобросовестных игроков.

Законом определен ряд условий, без выполнения которых ни строитель, ни риэлтор не имеют права вести продажи. Например, раньше компании выходили на рынок, даже не начав работы на строительной площадке: там мог стоять еще не снесенный дом, а продажи «по будущему адресу» шли. После вступления в силу новых законов действовать по такой схеме станет практически невозможно. Для строительных компаний это обернется дополнительными затратами: ведь раньше кредитование строительства шло частично за счет средств покупателей.

Кроме того, те, кто покупал квартиру задолго до начала строительства, платили за нее значительно меньше, чем за готовое жилье. Теперь начальная цена квадратного метра станет более высокой.

— Продавать жилье на стадии строительства закон не запрещает. Но положение о долевом строительстве отменяет продажу квартир по инвестконтрактам. Как застройщики станут действовать в изменившейся ситуации?

— Существуют различные формы договора между застройщиком и покупателем. Сегодня каждая компания выбирает для себя определенную схему оформления квартир: одни работают по предварительному договору с применением вексельной схемы или без нее, другие — по договорам передачи прав или уступки прав требования перевода долга — одним словом, имеется много вариантов.

— Будет ли способствовать принятие новых «жилищных» законов стремительному развитию ипотеки?

— Боюсь, в нашей стране ипотека быстрыми темпами не начнет развиваться никогда. Многие банки создают собственные ипотечные программы, предлагают эксклюзивные условия жилищного кредитования, но оно тем не менее доступно далеко не всем. Рынок ипотеки в России существует достаточно давно, но ситуация за три–четыре года практически не изменилась.

Условий для резкого снижения ставок по ипотеке я не вижу. На сегодняшний день ипотека — это дорого. Когда человек начинает подсчитывать общую стоимость квартиры, приобретаемой с помощью ипотечного кредита, то понимает, что ее цена возросла вдвое.

Не заинтересованы в развитии жилищного кредитования и сами банки, которые находят гораздо более выгодные виды деятельности, чем ипотека. Только общее изменение ситуации в банковской сфере может повлиять на уменьшение процентных ставок. Никакие законы здесь не помогут. Если банк зарабатывает на выдаче кредитов 15%, попробуйте заставить его выдавать их под 3–5%.

— Однако ипотека на рынке вторичного жилья реально работает, хоть и не приобретает массовый характер. Чем обусловлены трудности в получении кредита для покупки квартир в новостройках?

— Многие банки устанавливают процентную ставку на период до оформления квартиры в собственность гораздо выше, чем после того, как покупатель станет полноправным владельцем. К тому же все стараются купить квартиру как можно дешевле, значит — на стадии раннего строительства, что затягивает срок выплаты повышенных процентов. Кроме того, зачастую банк и девелопер просто не могут договориться между собой о форме и условиях договора.

— Как вы относитесь к утверждению, что в столице существуют перспективные или неперспективные для инвестиций районы? Может ли строительство новых домов и жилых комплексов изменить статус района в целом (как мы наблюдали это на примере Остоженки)?

— На мой взгляд, отношение ко всем столичным районам давно сформировалось: этот — престижный, тот — нет. Конечно, существует некий рейтинг районов, публикующийся в СМИ, но искусственно изменить место района в нем вряд ли удастся. Можно чуть поднять статус какого-либо места, но не существенно.Нельзя забывать и о том, что немалую роль играют индивидуальные предпочтения покупателей: для кого-то самый лучший район — Строгино, для кого-то — Измайлово, для кого-то — и Марьино. Люди, которые родились и выросли в одном месте, не хотят переезжать за его пределы, даже если подыскивают себе новое жилье.Кроме того, существует ряд районов, в которых давно ничего не строилось. Если возвести там дом, то спрос и, соответственно, цены сильно подскочат: там нет другого нового жилья. Или, к примеру, район Измайлово — на мой взгляд, очень хороший, зеленый, удобный, но цена реализации жилья в нем несколько ниже, чем должна быть по рейтингу района, поскольку там ведется активное строительство новых домов.

Большой выбор новостроек несколько снижает их цену. В качестве примера здесь можно привести и новый район Кожухово: там ведется массовое строительство, на сегодняшний день цена 1 кв. м в «кожуховских» домах — самая низкая среди московских новостроек.

— Можно ли говорить о том, что крупные застройщики постепенно покидают Москву из-за того, что участок под строительство становится получить все сложнее и дороже?

— Разные застройщики ведут себя по-разному и не все покидают Москву, хотя такая тенденция, конечно, есть. Например, строительство типового жилья в городе сегодня вести сложно. Город выделяет под него участки только в случае перестройки всего района. Площадки в столице становятся точечными, все дальше от центра, районы массовой застройки выходят за МКАД. В области инвестиционный климат благоприятнее, чем в Москве, ниже себестоимость строительства, проще взаимоотношения с муниципальной властью, ниже плата за земельные участки. Если в Москве доля города в построенном доме по инвестконтракту доходит до 50%, в области эта цифра может составлять всего 15%.

— Насколько серьезно влияют на ситуацию увеличивающиеся поборы московских властей (например, серьезное увеличение платы за подключение к инженерным сетям)?

— Так называемые поборы больше влияют на эксплуатационные характеристики построенного жилья и в большей степени возлагаются на будущих жильцов. Хотя, конечно, растут нагрузки и на инвесторов.

— Традиционный вопрос, который волнует всех: как будет развиваться ситуация на рынке?

— Думаю, что стоимость жилья продолжит расти, хотя и не такими быстрыми темпами, как раньше. Энергоносители дорожают, увеличиваются цены на все комплектующие, соответственно, не может не дорожать строительство. Меняется себестоимость и цена жилья. Прибыль компаний — застройщиков и продавцов жилья — остается фактически прежней.

Дата публикации: 10:14 05 марта 2005

Источник: bpn.ru