Что немцу хорошо, то русскому — боязно

Учитывая масштаб и серьезность проблемы обеспечения граждан жильем, в последнее время власти разного уровня уделяют большое внимание развитию жилищного кредитования. При этом речь чаще всего идет об американской (классической) ипотеке, но опыт последних лет показывает, что ипотечные кредиты для большей части населения так и не стали панацеей: слишком высоки процентные ставки и сложна процедура их оформления.

Этой точки зрения придерживаются и эксперты Всемирного банка. По их мнению, в организацию ипотеки в России инвестируется немало средств, но они идут на создание дорогой, непосильной для среднего россиянина схемы обеспечения жильем. Более эффективно будут работать схемы, базирующиеся на «немецкой модели».

С миру по нитке...

Необходимо отметить, что название «немецкая модель» условно, ведь человечество давно знает и реализует схему жилищной кооперации во многих странах мира. Что это такое? Иногда кооперацию сравнивают со зданием, кирпичиками которого являются люди, цементом — их интересы, фундаментом — кооперативы.

Наиболее универсальным является определение понятия современного кооператива, которое дано в документах всемирного кооперативного конгресса, состоявшегося в Манчестере (Великобритания) в 1995 году: кооператив — это самостоятельная организация людей, добровольно объединившихся с целью удовлетворения своих экономических, социальных и культурных потребностей с помощью совместного владения и демократически управляемого предприятия.

Согласно Декларации о кооперативной идентичности, принятой на юбилейном конгрессе Международного кооперативного альянса в 1995 году, «кооперативы базируются на следующих ценностях: взаимопомощь, взаимная ответственность, демократия, равенство, справедливость и солидарность».

На сегодняшний день в мире насчитывается около 40 тыс. кооперативных накопительно-кредитных сообществ с общим количеством пайщиков более 97 млн человек. В зависимости от целого ряда факторов существуют десятки вариантов организации жилищного кредитования.

Современные стройсберкассы — один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы стройсбережений. При этом основой механизма финансирования стал принцип «помощь для самопомощи», суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в единый фонд.

Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины, через определенное время (обычно пять–шесть лет) может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета.Стройсберкассы предлагают своим клиентам разные тарифы, которые отличаются размерами процентной ставки и объемами сбережений и займов. В среднем же процентная ставка составляет около 5–6% годовых, максимальный срок погашения займа — 18 лет.

Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления Германии после 1945 года премия начислялась в размере 33% суммы собственных сбережений, в настоящее время она составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии — 15%.

За последнее время половина немецких семей заключили по меньшей мере одно сберегательно-кредитное соглашение. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн граждан Германии (т. е. практически каждый четвертый).

Несколько иные модели жилищных сбережений действуют во Франции и Великобритании. Во Франции кооперативное жилищное строительство осуществляется при помощи сберегательных касс, которые предоставляют клиентам несколько видов жилищных сберегательных счетов. На одном из них можно накапливать вклад до 20 тыс. евро и потом получить льготный жилищный кредит 30 тыс. евро под 3,75% годовых. При этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 1,5 тыс. евро.

Другой вид жилищных сберегательных счетов — PEL (план жилищных сбережений) позволяет клиенту накапливать до 80 тыс. евро и получить льготный жилищный кредит на сумму до 120 тыс. евро под 4,8% годовых. Ссуды, которые выдаются сберегательными кассами, отличаются длительными сроками погашения — до 20 лет и низкой процентной ставкой (на 4–5% ниже рыночных).

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы отчасти похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества.

В современной Великобритании насчитывается 68 строительных обществ, в них заняты около 40 тыс. сотрудников, обслуживающих более 17 млн вкладчиков и 3 млн заемщиков. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, по сути сами превратились в ипотечные банки, которые не только осуществляют жилищное кредитование, но и предоставляют услуги по открытию счетов, выдаче кредитных карт, чеков, страховок и т. п.Впечатляют достижения жилищной кооперации в Канаде. На сегодняшний день движение «Дежарден» объединяет 5,5 млн клиентов-вкладчиков и одновременно держателей акций. Всех их принято называть «членами движения». «Дежарденом» управляет выборный административный совет. В составе этого кооператива 1254 народные кассы, объединенные в 14 региональных федераций с общими активами $76,7 млрд.

Ох уж эти шведы...

Интересна практика реализации кооперативных идей в Швеции. Во-первых, в каждой шведской коммуне (ячейка местного самоуправления) имеются жилищные корпорации. Помимо этого в Швеции существуют два общенациональных жилищных кооператива. Один из них принадлежит шведскому объединению профсоюзов, а другой, известный по аббревиатуре HSB, — исключительно его членам. HSB имеет 4 тыс. собственных ассоциаций и владеет 400 тыс. индивидуальных жилищ, при этом всего в Швеции их насчитывается 4 млн. Таким образом, около десятой доли жилья принадлежит этому кооперативу.

Ассоциации HSB через свои выборные органы (правления) следят за состоянием домов и окружающей среды, не только природной, но и социальной (детские сады, магазины, подсобные предприятия). Они содержат ремонтные службы; делегируют своих представителей в национальные органы HSB, которые, в частности, определяют уровень оплаты услуг, оказываемых кооперативом его членам; имеют свою скромную прессу.

Даже в США наряду с классической ипотекой успешно существуют и кооперативные организации — ссудо-сберегательные ассоциации, которые занимаются аккумуляцией средств граждан и ведут долгосрочное (до 25 лет) кредитование жилищного строительства и покупки домов.

Основной источник средств — вклады населения на различные виды счетов: сберегательные, до востребования, с предварительным уведомлением, сертификатные, инвестиционные и др. Поскольку любой вкладчик может быть пайщиком, владельцы счетов становятся членами ассоциации и получают право голоса. Процентные ставки, как правило, являются плавающими и зависят от срока и суммы вклада.

Преимущества кооперативов

Что привлекает людей всего мира в этой форме жилищного кредитования? Несомненно, основным достоинством является ее полная прозрачность. Согласно соответствующим правовым актам, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от клиента коммерческого банка, не имеющего информации, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик кооперативной системы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

Если в случае неплатежеспособности какой-нибудь член кассы не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, обоснованно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Другая особенность этой системы (в отличие от системы ипотечного кредитования) — отсутствие необходимости доказывать свою платежеспособность. Именно это препятствие является основным для развития «классической» ипотечной системы в России и не позволяет в значительной степени вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства дополнительные средства в виде сбережений населения.

Благодаря этим преимуществам кооперация может стать наиболее приемлемым решением жилищного вопроса для современной России.

Дата публикации: 10:17 05 марта 2005

Источник: bpn.ru