Отложить на завтра?

Мировой финансовый кризис привел к изменениям практически во всех областях потребления. Не стал исключением и рынок недвижимости. На процесс приобретения квартир и домов воздействовали самые разные факторы – сокращение доходов населения, трудности застройщиков, закрытие ипотеки и т.п., что привело к снижению спроса и цен на жилье.

Типичный рынок продавца превратился в рынок покупателя. В итоге за период с сентября по февраль цены снизились, по официальным данным, на 15–20%. Однако с учетом дисконтов продавцов снижение в ряде регионов, а также в определенных сегментах еще более существенно – порядка 30–50%. Сейчас остро дискутируется вопрос, наступил ли предел снижения цен. По нашим оценкам – нет, еще не наступил.

Каким образом сложившаяся ситуация влияет на поведение потребителей, на спрос с их стороны? При сокращении текущего спроса наблюдается формирование спроса отложенного. За период с сентября по январь произошло сокращение спроса в среднем на 30–40%, а в отдельных регионах и сегментах жилья он упал практически до нуля. Во всероссийском масштабе, по данным мониторинговых исследований спроса на жилую недвижимость, проводимых компанией Russian Realty Research совместно со ВЦИОМ, два года назад доля покупателей составляла порядка 15%, а с октября по январь она не поднимается выше 11–12%.

Вместе с тем за последние два месяца почти на треть выросло число россиян, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия в ближайшие годы, но для этого у них нет средств (с 30% в январе до 38% в марте 2009 г.). Доля же тех респондентов, которые не испытывают необходимости в улучшении жилищных условий, снизилась с 52% до 47%. Число россиян, планирующих в ближайшие семь лет приобрести жилье, практически на том же уровне (12% респондентов).

С января 2009 г. выросла доля россиян, которые не собираются в ближайшем году покупать жилую недвижимость (с 47% до 55% тех, кто собирается приобрести жилье в ближайшие 1–7 лет). В то же время почти в два раза меньше стало респондентов, затруднившихся с ответом (21% в январе и 11% в марте). Количество планирующих приобретение жилья осталось практически тем же – 32% и 34%.

Что касается мнений об изменении цен, то за последние два месяца на четверть выросло число россиян, уверенных в том, что в ближайшие месяцы цены на жилье не изменятся (в январе к этой точке зрения склонялись 20% россиян, в марте таковых уже было 25%). К тому же если с октября 2008 г. по январь 2009-го пятикратно выросло количество респондентов, прогнозирующих падение цен на жилую недвижимость, то с января по март их число осталось на том же уровне (18%).

Любопытно, что москвичи и санкт-петербуржцы стали реже прогнозировать падение цен на жилую недвижимость (30% в январе и 20% в марте указывают падение цен), при этом они чаще стали полагать, что цены на жилье до мая не изменятся (19% в январе и 28% в марте) и что они незначительно вырастут (26% и 32% соответственно).

Похожие, но не настолько ярко выраженные тенденции незначительного роста и стагнации цен на жилье предсказывают и жители других городов-миллионников. Мнение жителей средних городов поляризовалось: 22% ожидают значительный рост, 7% – значительное падение. Около половины жителей села (47%) полагают, что цены вырастут, из них 24% ожидают значительного роста цен.

Ситуацию с отложенным спросом иллюстрирует диаграмма. Как мы видим, среди россиян было около 8% тех, кто планировал покупку жилья, среди высокодоходных москвичей – четверть. При этом только четверть покупателей той и другой группы приобрели жилье, основная часть отложила покупку.

Каким образом может разрешиться ситуация с отложенным спросом? Лишь часть желающих приобрести жилье, причем меньшая, подкреплена платежеспособностью. А вот доля неплатежеспособной аудитории существенно выше, и с течением времени под влиянием экономической ситуации она, вероятно, будет только расти. Возможно, в эту категорию перейдут и благополучные на данный момент соотечественники.

Стоит отметить, что они занимают выжидательную позицию, что объясняется влиянием ряда факторов: непредсказуемостью, непрогнозируемостью, волатильностью цен, ожиданием дальнейшего их снижения. Кроме того, в связи с отсутствием достаточных денежных средств и инструментов покупки (ипотека) спрос перетекает к другим, менее затратным, категориям товаров; потребители откладывают деньги на «черный день» или сокращают расходы. Отметим, что снижение уровня доходов характерно в данный период практически для всех групп населения – как рядовых граждан, так и состоятельных людей. Возросла рискованность вложений в строящееся жилье (боязнь потерять деньги, уплаченные за квартиру в связи с риском недостроя или банкротства застройщика).

Совокупное действие этих факторов приводит к тому, что рынок в целом «застыл» в ожидании дальнейшего развития событий. Продажи практически не идут, и продавцы боятся демпинговать, опасаясь резкого ценового обвала. Поэтому фактическое понижение цен маскируется разнообразными «рекламными акциями», «персональными скидками» и т.п. Покупатели же продолжают откладывать покупку и выжидают дна. В этом их морально поддерживают СМИ, постоянно генерирующие прогнозы о неизбежности такого развития событий.

Покупатель превратился в редкого и разборчивого гостя в офисах риэлторов и застройщиков. Поэтому полагаем, что одним из выходов из сложившейся ситуации для девелоперов может быть поиск индивидуального подхода к каждой группе клиентов. Необходима четкая сегментация покупателей и поиск стратегий, которые приведут к их привлечению. Это могут быть как специальные программы, так и программы кредитования, продажа участков без подряда и пр.

Все эти способы стимулирования спроса, однако, дают ограниченный эффект. Большую перспективу имеет такое направление, как поиск альтернативных технологий в строительстве для удешевления жилья. Но это направление требует значительных усилий и новых инвестиций, на которые большинство застройщиков не способны по финансовым обстоятельствам. Или же пока они просто не решаются на этот шаг, надеясь, что «чудо все-таки произойдет» и рынок со временем вернется к докризисному состоянию.

Платежеспособные покупатели сегодня стоят перед выбором: отложить покупку минимум на следующий год (либо на неопределенный срок) или купить, несмотря ни на что. В любых условиях существует ограниченная категория граждан, которые в связи с острой необходимостью улучшения жилищных условий все же приобретают жилье. Низкая его стоимость и наличие привлекательных предложений и создают благоприятные условия для сделки.

На рынке присутствует также довольно обширная группа покупателей-инвесторов, для которых недвижимость является объектом финансовых вложений на определенный срок.

Для категории неплатежеспособных сограждан с точки зрения нынешнего уровня цен на жилье выбор выглядит несколько иначе: воспользоваться арендой жилья, заняться «самостроем», включиться в госпрограммы предоставления социального и другого жилья?

Первый вариант в любом случае может рассматриваться ими как временная мера. А вот количество тех покупателей, которые предпочтут строить свое жилье сами, скорее всего, будет только расти. Ведь собственный дом был и остается лучшим вариантом для проживания россиян, именно с его наличием они связывают представление о «хорошей жизни».

Подтверждение тому – рост числа потенциальных покупателей малоэтажного жилья, а также тех, кто готов возводить его своими силами. Надо отметить, что строительство индивидуальных коттеджей велось и раньше, но сдерживалось рядом причин. Во-первых, непосредственный процесс возведения дома был связан с рядом определенных трудностей, прежде всего, с бюрократической волокитой, массой согласований и проч., во-вторых, относительно высокой стоимостью материалов и земли. В данный момент подешевели и земля, и стройматериалы, стало быть, наступил благоприятный период для тех, у кого есть накопления и намерения иметь свое жилье с придомовым участком.

Другой потенциально популярный вариант – ориентация на включение в государственные программы содействия покупке жилья. До недавнего времени масштаб этих программ был совсем невелик. С учетом сложившейся ситуации на самом высоком уровне проходит дискуссия, каким образом помочь экономике – в частности, помогать производителям или потребителям? В случае с рынком жилья – помогать застройщикам или покупателям?

Разрабатываются и активно обсуждаются варианты реализации программ для групп бюджетников – учителей и врачей, для военных, когда с началом профессиональной деятельности (для военных – службы) в качестве оплаты за предоставляемое жилье отчисляется определенная сумма. В проработке находится также вариант предоставления безвозмездных субсидий для определенных слоев населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

«Встройка» в такие программы – чем не выход из затруднительной ситуации? Тем более что приобретение малоэтажного жилья рассматривается как преимущественный вариант. И это дополнительный ресурс для большого числа нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Как долго сохранится существующая ситуация на рынке недвижимости и когда он будет восстановлен? Это будет зависеть от ряда важных обстоятельств, прежде всего, экономических: от продолжающейся девальвации рубля, от курса валют, уровня инфляции и нивелирования последствий финансового кризиса. Полагаю, возвращение к сбалансированному рынку спроса и предложения может произойти не раньше осени 2009-го либо к зиме-весне 2010 года.

Никита Чулочников

Дата публикации: 09:53 03 июля 2009

Источник: bpn.ru