Один белый, другой серый

Сдавать свою квартиру внаем легально, в полном соответствии с законом, в нашей стране готовы лишь самые сознательные граждане. Их ряды весьма немногочисленны. Эксперты предполагают, что сегодня в тени остается до 95% рынка аренды жилья.

Пора выйти из тени

В том, что государство недополучает с арендодателей налоги, не всегда виновата человеческая жадность. Многие россияне юридически безграмотны и даже не подозревают о требованиях закона. Другие хозяева квартир боятся волокиты: оформление документов, регулярное посещение государственных органов для уплаты налога требует времени.

Ограниченные часы работы этих учреждений и очереди не способствуют легализации аренды. Как говорит Роман Титов, заместитель руководителя юридического отдела компании Paul’s Yard, еще одной причиной отказа от оформления отношений с арендатором может стать нежелание собственника жилья вообще афишировать тот факт, что у него есть подобный источник постоянного дохода. Это невыгодно тем, у кого имеются денежные обязательства: алименты, невыплаченные долги… Многие элементарно рассчитывают на авось — авось никто не узнает, авось не будет последствий. Однако главной причиной является все же нежелание делиться доходами с государством.

Управляющий партнер компании Ostogenka Real estate Ольга Творогова отмечает, что серые схемы при сдаче в аренду недвижимого имущества чаще всего используют в экономклассе, где ставка не превышает 2 тыс. долл. в месяц. «Клиенты же нашей компании считают для себя неприемлемым уходить от налогов, тем более что доход от аренды по их меркам не такой уж большой и налог, соответственно, тоже», — объясняет она.

Что же выигрывает законопослушный гражданин? «Во-первых, легальная сдача внаем гарантирует большую защищенность от рисков: в случае возникновения конфликтных ситуаций с недобросовестными нанимателями жилья собственник может обратиться за защитой своих интересов в официальные органы власти, — рассуждает Сергей Орлов, руководитель направления аренды МИАН. — Во-вторых, немаловажный фактор — психологический комфорт, отсутствие необходимости скрывать факт сдачи жилья в аренду перед налоговыми службами и соседями». Среди последних, как известно, иногда находятся «доброжелатели», которые поспешат донести «куда надо» о незаконной сдаче квартиры. С другой стороны, не дремлют и налоговые органы: они периодически проводят мероприятия, направленные на выявление случаев нелегальной аренды: направляют запросы владельцам квартир, призывают жильцов сообщать о частой смене лиц, проживающих в соседних квартирах, и т. д.

Ольга Творогова обращает внимание и на то, что легальный, задекларированный доход позволяет человеку свободно делать крупные покупки (необходимость представить информацию о доходах часто возникает, например, при приобретении недвижимости за рубежом).

Белая схема защищает не только хозяина жилья, но и нанимателя, замечает Р. Титов. Ведь в противном случае тот незаконно проживает на чужой жилой площади, и собственник может в любой момент попросить его освободить помещение (тем более если нет подтверждения о внесении арендной платы).

До трех лет тюрьмы

Нелишне напомнить, что уклонение наймодателя от уплаты налогов является нарушением закона. Государство вправе применять санкции к недобросовестным налогоплательщикам. В частности, ст. 119 Налогового кодекса РФ за непредоставление налоговой декларации предусматривает штраф в размере от 5 до 30% от суммы налога, подлежащей уплате, за каждый месяц просрочки. А согласно ст. 122 Налогового кодекса неуплата или неполная уплата сумм налога влечет взыскание штрафа в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога.

В особых случаях это является преступлением, предусмотренным ст. 198 УК РФ, и влечет ответственность значительно более серьезную. «Уклонение в крупном размере (300 тыс. руб. или если сумма неуплаченных налогов превышает 10% в общем объеме налогов, подлежащих уплате, 100 тыс. руб. в пределах трех финансовых лет) наказывается штрафом в размере от 100 тыс. до 300 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода неплательщика за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года, — предупреждает Алексей Никитин, юрист Capital Legal Services. — То же деяние в особо крупном размере (1 500 тыс. руб. либо 500 тыс. руб. в пределах трех финансовых лет, если сумма неуплаченных налогов превышает 20% в общем объеме налогов, подлежащих уплате) наказывается штрафом в размере от 200 тыс. до 500 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от 18 месяцев до трех лет либо лишением свободы на срок до трех лет».

Чтобы стать «белой вороной»

Как же должны действовать арендодатели, которые решили все оформить по-честному? Прежде всего, напоминает Р. Титов, необходимо быть собственником квартиры или уполномоченным им лицом, так как в соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса РФ только они могут выступать наймодателями. На руках необходимо иметь документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Уполномоченным лицом по нотариально заверенной доверенности может стать как юридическое, так и физическое лицо, которому хозяин жилища, не имея возможности или желания заниматься этими вопросами лично, предоставляет право заключать договор или уплачивать налоги.

Далее, для того чтобы сдать квартиру на законных основаниях, необходимо заключить письменный договор. «Если обе стороны — физические лица, заключается договор найма жилого помещения, при сдаче юридическому лицу — договор аренды или иной договор (при этом юридическое лицо может использовать квартиру исключительно для проживания граждан, например своих работников)», — уточняет А. Никитин. Если это договор найма, то госрегистрации он не подлежит. Не нужно регистрировать и договор аренды, когда он заключен на срок менее года.

В договоре следует идентифицировать квартиру и указать величину платы за наем, срок сдачи и т. п., а также основания для его расторжения. «Стороны вправе прописать в договоре порядок использования квартиры, действия в случае возникновения непредвиденных обстоятельств (например, аварии), штрафные санкции за нарушения своих обязательств и тому подобное, — говорит Р. Титов. — Каждый платеж за наем жилого помещения нужно подтверждать документом о получении денег наймодателем (например, распиской). Тогда при наличии какого-либо спора стороны могут обратиться в суд».

По мнению И. Никитина, избежать ошибок при оформлении отношений с арендатором можно с помощью надежного агентства недвижимости, специалисты которого помогут составить юридически грамотный договор, собрать комплект документов для его регистрации, а при необходимости и проконсультируют.

Заплати налоги и спи спокойно

Согласно ст. 208 НК РФ средства, поступающие физическим лицам от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества, находящегося в РФ, признаются доходами, с которых взимается налог в размере 13% для резидентов и в размере 30% — для граждан-нерезидентов. «Собственнику квартиры по факту заключения сделки необходимо предоставить в налоговую инспекцию три экземпляра договора для регистрации, а по истечении финансового года заполнить налоговую декларацию и оплатить отчисления, исходя из стоимости аренды и налоговой ставки», — говорит С. Орлов.

В декларацию необходимо включать все доходы, полученные за год. При необходимости налоговые органы могут запросить документы, подтверждающие источник дохода: выписку с банковского счета, на который поступают средства, или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными.

«Если сдается более одной квартиры (или нежилые помещения) и эта недвижимость приобреталась именно с целью получения дохода от аренды, то арендодателю целесообразнее зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать с доходов НДС по ставке 18% и НДФЛ по ставке 13%, — советует Виана Аль-Хуссаини, эксперт-аналитик по жилой недвижимости GVA Sawyer. — Он может прибегнуть и к упрощенной системе налогообложения, и тогда НДС, НДФЛ и единый социальный налог (ЕСН) будут заменены единым налогом по ставке 6% от валового дохода или 15% от прибыли».

Выбор объекта налогообложения является правом предпринимателя, напоминает А. Никитин. Однако, несмотря на освобождение от уплаты ЕСН, он обязан производить уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. Максимальная ставка таких взносов составляет 14% от полученных в свою пользу выплат. При этом следует помнить, что статус индивидуального предпринимателя накладывает также и определенные обязанности: открытие банковского счета, ведение бухгалтерской отчетности, налогового учета, ежегодную подачу налоговой декларации.

«При предоставлении в наем или аренду одного помещения выгода может быть несущественной, но если речь идет о нескольких объектах недвижимости, экономия, как правило, оправданна», — считает С. Орлов. «Большинство наших клиентов зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, и это правильно, так как доход, получаемый от сдачи имущества в аренду, носит систематический характер, а это уже предпринимательская деятельность», — говорит О. Творогова.

Некоторые уверены, что становиться ПБОЮЛ наймодателю предписывает закон, однако это не так. «Юридически такая деятельность предпринимательской все же не считается, и физическое лицо, сдающее свою квартиру в аренду, не обязано регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя», — утверждает юрист А. Никитин. «Сдача жилья внаем — это реализация собственником законного права по распоряжению своим имуществом. Такого вывода придерживается и Верховный суд РФ (п. 2 Постановления от 18.11.2004 г. № 23)», — сообщает Р. Титов. Поэтому оба варианта являются законными и позволяют собственнику квартиры получать доходы без риска привлечения к какой-либо ответственности, а также защищать свои права в случае спора с арендатором.

«Если недвижимость сдается в аренду юридическому лицу, налог уплачивает арендатор, — добавляет В. Аль-Хуссаини. — Если жилье сдается без получения материальной компенсации — например, родственникам, то оформить отношения арендодателя и арендатора можно договором безвозмездного найма». Кстати, последней схемой иногда пользуются, чтобы уклониться от налогов и при этом не допустить порчи имущества арендатором (эти условия прописываются в договоре). Однако если наймодатель фактически получает за аренду материальное вознаграждение, то договор безвозмездного найма может быть признан ничтожным в соответствии с нормами законодательства. «Поскольку сделка, совершенная для покрытия другой сделки, ничтожна, то одна из сторон договора или третье лицо могут доказать недействительность заключенного договора. В этом случае суд может потребовать возврата всех полученных по аренде средств, выселения арендатора и аннулирования его регистрации в квартире», — поясняет В. Аль-Хуссаини.

Наконец, когда собственник прекращает сдавать жилье в аренду, то должно быть подписано соглашение о расторжении договора. Его нужно предъявить в налоговые органы, чтобы доказать, что квартира больше не сдается.

Сегодня в западном мире аренда оформляется только легально, и никому даже в голову не приходит уклоняться от налогов: хозяин квартиры или дома подготавливает все документы, а арендатор официально регистрируется по новому адресу. Рано или поздно нечто похожее будет, наверное, и у нас.

«Мы отмечаем устойчивый рост интереса к легальной аренде, особенно в сегментах квартир бизнес- и элит-класса», — говорит С. Орлов. Будем надеяться, что такое направление проявится и в экономсегменте, составляющем подавляющую часть рынка. Российским арендодателям пора переходить к цивилизованным формам отношений — и со своими нанимателями, и с государством.

Ирина Богатырева

Дата публикации: 11:14 31 июля 2009

Источник: bpn.ru