Покупатели в готовности номер один

В нынешних условиях многие компании решили воспользоваться снижением цен на коммерческую недвижимость и приобрести подешевевшие активы. Анализ мотивов принятия того или иного решения провела компания «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Для бизнеса

Для определения того, насколько выгодно покупать то или иное помещение, следует прежде всего понимать цель подобной покупки: объект приобретается для размещения собственного бизнеса либо в целях инвестирования.

В первом случае ситуация на рынке как никогда благоприятная. Этому способствуют два фактора. Один из них — невысокие цены на все виды коммерческой недвижимости. Так, в офисном сегменте за I квартал 2009 г. снижение достигло 25–30%, во II — 8–10%. Для торговой недвижимости этот показатель составил 32% (по итогам полугодия), для складской (по прошествии шести месяцев) — 26–30%.

Второй фактор, влияющий на принятие решения о покупке, — сокращение количества качественных предложений. Некоторые из них, в том числе единичные и даже уникальные, выходят на открытый рынок впервые, при этом с большими скидками. Речь в первую очередь идет о таких объектах, как особняки, стоимость которых за последний год снизилась на 40–50%, а также помещения, расположенные поблизости от станций метро. Позже купить их по нынешним ценам едва ли будет возможно. Часть объектов уже снята с продажи, так сказать, до лучших времен. Собственники, не нуждающиеся остро в средствах, готовы ждать более выгодных для себя условий. Популярным решением для них в этом случае является сдача помещений в аренду, пусть даже по более низким ставкам. Это обстоятельство также стимулирует спрос.

Для инвестирования

Ситуация с покупкой объекта в целях инвестирования более сложная. С одной стороны, на рынке есть достаточно заманчивые предложения по приобретению небольшого арендного бизнеса (стоимостью до 1 млн долл.), например, со сроками окупаемости до семи лет. С другой стороны, резкое уменьшение спроса делает затруднительным поиск арендаторов, что существенно усложняет прогноз будущих поступлений от объекта инвестирования. Повысившиеся кредитные ставки также снижают доходность приобретенного проекта. Поэтому в настоящее время инвесторы обоснованно рассчитывают на значительные преференции от собственника за риск покупки в кризис.

К сожалению, рынок купли-продажи коммерческой недвижимости традиционно является достаточно закрытым, и эта непрозрачность только усугубилась в условиях кризиса. Потенциальные инвесторы не стремятся афишировать, что у них есть свободные средства. В свою очередь собственники, соглашающиеся на дисконты для совершения сделки, не склонны делиться информацией об их реальных величинах. В результате складывается впечатление, что рынок продаж на сегодняшний день малоактивен.

Между тем многие покупатели находятся в состоянии готовности номер один. Как только в российской и мировой экономике ситуация начнет заметно улучшаться, рынок коммерческой недвижимости может кардинально измениться, и предсказать темпы возможного роста цен сегодня просто невозможно. Неслучайно количество людей, которые уже присматривают подходящие объекты, становится все больше и больше. Таким образом, классическое правило инвестиций, согласно которому нужно покупать на спаде, а продавать при росте, сохраняет свою актуальность и по сей день.