Рассрочка: деньги вперед?

Известно, что желание покупателя приобрести квартиру далеко не всегда совпадает с его возможностями. Решением проблемы, например, может стать покупка квартиры в рассрочку, минуя банк, у строителя или риэлтера.

Самая типичная схема покупки квартиры в рассрочку, по словам Олега Коленькова, руководителя направления новостроек ЗАО «Корпорация МИАН», предусматривает уплату первого взноса в размере 30–50% от стоимости объекта (в некоторых случаях 20%). Одним из основных условий такого кредитования является погашение долга до сдачи дома госкомиссии.

Просто, как в аптеке

Как правило, рассрочку предоставляют на условиях выплаты 1–2% в месяц от оставшейся стоимости квартиры. Например, в жилом комплексе «Янтарный город» в Строгино компании «Сити-XXI век», находящемся на начальной стадии строительства, рассрочка на квартиры начисляется в размере 1,2% от суммы остатка платежа. Размер платежей варьируется: по одной части квартир первый взнос составляет не менее 50%, а последующие взносы каждые два месяца выплачиваются в размере 15%, 15% и 20% соответственно.

Иногда компании дают и беспроцентный кредит, но только если срок рассрочки составляет один–два месяца. Бывают случаи, когда некоторые застройщики четко устанавливают лишь срок первого и последнего платежа, а также проценты за рассрочку. Объемы и сроки остальных платежей в этом случае устанавливает сам покупатель. Для приобретения квартир как на первичном, так и на вторичном рынке жилья никаких документов, свидетельствующих о платежеспособности клиента, не требуется.

Сделка по покупке квартиры в рассрочку регламентируется так же, как и сделка при стопроцентной оплате - договором между правообладателем квартиры и покупателем. Наиболее распространенными сегодня являются договор инвестирования, договор об участии в долевом строительстве и договор уступки права требования.

Как отмечают в департаменте инвестиционных программ строительства (ДИПС), одним из первых участников рынка недвижимости установившим практику продажи своих объектов в рассрочку, типовой системы рассрочки вообще не существует. ДИПС определяет рассрочку индивидуально по каждому проекту. Так, наиболее распространенной в ДИПС является схема, при которой первый платеж составляет 30% от общей стоимости жилья, а остальные 70% выплачиваются равными долями помесячно (как правило, длительность рассрочки - один–полтора года).

Кому это все интересно

По мнению Виктора Козлова, начальника отдела новостроек АН «Домострой», любой компании выгодно получить денежные средства сразу. Клиентам, напротив, интересно отсрочить дату платежа. Некоторые покупатели испытывают определенные денежные затруднения, кто-то же, имея возможность оплатить покупку сразу, желает следить за темпами строительства.

По данным компании «Домострой», обычно интерес к схеме рассрочки проявляют семейные женщины 30–50 лет, со средним уровнем дохода: это специалисты с высшим образованием, но не руководители. Как правило, к специалистам по недвижимости они обращаются не из любопытства, а чтобы приобрести уже выбранную квартиру в рассрочку. При этом 82% посетителей планируют приобрести жилье в течение одного года - двух лет, причем 54% из них собираются «уложиться» с выплатами в шесть месяцев. Примерно 16% клиентов намереваются купить квартиру в ближайшем будущем (три–пять лет).

В ДИПС констатируют, что примерно половина квартир покупается в рассрочку. В департаменте полагают, что типичными потребителями такого вида кредитования являются представители среднего класса с доходом от $5 тыс. в месяц на семью.

Что полагалось за срыв платежей

В целом риэлтерам продавать квартиры в рассрочку очень выгодно. Как правило, рассрочка укладывается по срокам в график продажи объекта, поэтому в итоге продавец-застройщик никогда не проигрывает в случае такой реализации жилья. Минус для покупателя заключается в том, что итоговая цена квартиры получается выше, чем в случае единовременной оплаты, так как регулярные выплаты по рассрочке осуществляются по цене текущего месяца, которая постепенно растет. Однако клиенты все равно пользуются этой схемой: среди покупателей жилья в рассрочку много владельцев среднего бизнеса, которым невыгодно выводить крупные суммы денег из оборота.

Безусловно, бывает, что покупатель нарушает графики платежей. Как правило, продавцы продумывают систему наказаний для таких неплательщиков. К примеру, клиенты ДИПС обязаны произвести оплату в течение пяти банковских дней. Если покупатель не выполняет требования оплаты по срокам, ему начисляется пеня в размере 0,2% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Когда просрочка достигает семи банковских дней, департамент имеет право расторгнуть такой договор в одностороннем порядке. «Однако с 1 апреля 2005 года расторгнуть договор,- отмечает Олег Коленьков,- можно будет только через суд: это оговорено в новом законе об участии в долевом строительстве».

Что меняют новые правила

Новые правила, которые устанавливает закон о долевом строительстве, могут серьезно осложнить работу застройщиков, считает Артем Сидоров, председатель коллегии адвокатов «Правовая защита». Теперь, согласно, п. 5 ст. 5 закона, застройщик только в суде может расторгнуть договор в случае систематического нарушения сроков внесения платежей. «Нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев»,- поясняет он. То есть в случае просрочки оплаты застройщик сможет подать иск в суд только после трехмесячного срока ожидания. Суд по таким делам длится от трех месяцев до года, и все это время будет сохраняться неопределенность по поводу инвестиционных прав на квартиру.

«По моему мнению, нормы данной статьи неоправданно жестки по отношению к застройщику и могут вести в совокупности с остальными нормами закона к подрыву его финансового состояния»,- говорит Сидоров. Фактически же гражданин получает легальную возможность не платить застройщику по рассрочке в течение трех месяцев после заключения договора. А за день до истечения этого срока возобновить платежи - никак наказать его за такой проступок застройщик не сможет.

Дата публикации: 23:16 10 марта 2005

Источник: bpn.ru