50 процентов лотов на загородной «вторичке» морально устарели

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, с какими итогами завершил летний сезон вторичный сегмент загородного жилья Московского региона. Так, выяснилось, что половина находящихся в продаже объектов не будет реализована даже со скидкой, разрыв между ценами предложения и реализации составляет не менее 20%, а треть покупателей, разочаровавшись в «загородке», переходит в сегмент городских новостроек. Тем временем, общее падение спроса на загородной «вторичке» продолжается: за год продажи сократились на 11%.

50% объектов: без шансов, без вариантов

По итогам прошедшего лета на вторичном рынке загородной недвижимости Подмосковья насчитывается 88 321 объект, что на 15% меньше, чем было годом ранее. Лидерами предложения являются коттеджи – на них приходится 40% выставленных лотов. С небольшим отрывом за ними следуют земельные участки, доля которых составляет 35%. Дачи с 23% предложения стали третьими, а в аутсайдерах оказались блокированные дома – таунхаусы и дуплексы (суммарно 2%).

«При всем кажущемся разнообразии в реальном товарообороте на “вторичке” участвует не больше 20% объектов, – комментирует руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Сергей Цывин. – У половины лотов почти нет шансов на реализацию, и дело тут вовсе не в цене, а в их потребительских характеристиках: неудачном расположении, огромных площадях, устаревшей архитектуре и т.д. Оставшимся 30% объектов для обеспечения ликвидности требуется серьезное уменьшение стоимости».

Цены: ожидания минус реальность = 20%

В среднем цена коттеджа на вторичном рынке сейчас равна 10 млн руб., дачи – 7,5 млн руб., земельного участка – 0,8 млн руб., блокированного дома – 3,5 млн руб. Эксперты компании отмечают, что разница между средней стоимостью предложения и реализации на «вторичке» составляет не менее 20%, однако, несмотря на окончание высокого сезона и сложную ситуацию на рынке в целом, пересматривать вопрос ценообразования продавцы в своей массе не намерены.

«Многие собственники держат цены в надежде, что осенью спрос пойдет вверх, – продолжает Сергей Цывин. – И хотя небольшой подъем возможен, о росте как о тенденции речи не идет. При этом ощутимо снижать стоимость готовы только те, у кого есть срочная потребность в деньгах – например, из-за долгов или кредитных обязательств».

Сроки экспозиции: полгода плохая погода

Специалисты подчеркивают, что если лот находится в продаже больше 3-4 месяцев, то шансы на его реализацию стремительно сокращаются. Опытные игроки в этом случае снимают объект с продажи, чтобы позже – возможно, следующей весной или при первых признаках оживления рынка – выставить его снова. Однако большинство продавцов либо ничего не предпринимает, либо незначительно опускает цену.

«Нередко люди устанавливают ценник на загородный объект, исходя из собственных ощущений или потребностей, – рассказывает руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. – То, что они оторваны от реалий рынка, собственники понимают только через 4-6 месяцев. Даже постепенное понижение цены не всегда может им помочь с продажей, особенно если изначально стоимость лота была завышена в два раза».

Покупатели: чего хочу – не знаю, что знаю – не хочу

Мало изменилось и мировоззрение покупателей: они продолжают искать несуществующие готовые дома с бюджетом до 1 млн руб., что приводит к годичным срокам принятия решения и сокращению числа сделок. Так, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за восемь месяцев этого года на «вторичке» было заключено на 11% меньше договоров купли-продажи, чем за тот же период 2016-го. Большинство покупок – 56% – пришлось на дачи. Следующими по популярности идут участки без подряда (29% спроса) и коттеджи (10% сделок). Таунхаусы и дуплексы выбрали лишь 5% клиентов.

«Когда покупатели понимают, что приобретение готового дома оказалось для них неподъемной задачей, то примерно половина откладывает покупку на неопределенный срок, продолжая периодически мониторить рынок, – говорит Сергей Цывин. – Кто-то, разочаровавшись, вовсе отказывается от этой идеи. А около трети клиентов, по нашим наблюдениям, уходит в сегмент городских новостроек, стремясь таким образом сохранить свой капитал».

Уж зима катит в глаза

Прогнозы специалистов компании на осенне-зимний сезон сдержанные.

«Загородная “вторичка”, как и весь сегмент загородного жилья, в той или иной мере подвержена воздействию сезонности, – подводит итог директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. – Поэтому после небольшого всплеска в начале осени здесь обычно наступает штиль. Впрочем, если покупатель уже видел объект летом, в случае предоставления скидки шансы реализовать его осенью или зимой довольны высоки. Однако для этого продавцу надо быть готовым на 25-30%-ный дисконт».