Недвижимость подводит банкиров

«Российская банковская система неплохо проходит испытание кризисом», - заявил первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев. По его словам, рост просроченной задолженности не вызывает беспокойства у Банка России. Однако проблемные активы могут возрасти до 40% ссудной задолженности российских банков. Существенно повысятся их риски - и не в последнюю очередь из-за снижения стоимости недвижимости, которая составляет существенную часть залогов.

Свое заявление Алексей Улюкаев сделал на инвестиционном форуме «Россия зовет!». По его словам, из балансов банков видно, что достаточность капитала в среднем составляет 19% при нормативе 10%. Также, отметил Улюкаев, объем просроченной задолженности растет медленно и беспокойства у Банка России не вызывает.

Но накануне международное рейтинговое агентство Standard & Poor’s опубликовало отчет «Анализ рисков банковского сектора: Российская Федерация». В документе сказано, что банковский сектор России сталкивается с растущими системными рисками.

На основании оценки страновых рисков банковского сектора (так называемой оценки BICRA) Standard & Poor’s относит банковскую систему России к восьмой группе из десяти возможных, где первая группа наименьшего риска, а десятая - наивысшего.

Убытки

Рост проблемных ссуд затягивает процесс восстановления банковской системы. Нарастающая потребность в создании дополнительных резервов представляет основную угрозу для прибыльности и капитализации банков в ближайшие годы. В сентябре большинство крупнейших банков страны опубликовали финансовую отчетность по международным стандартам за первое полугодие текущего года. Динамика показателей почти у всех одинаковая: убытки, в лучшем случае снижение прибыли из-за роста резервов по проблемным кредитам.

Например, Сбербанк увеличил расходы на создание резервов в первом полугодии 2009 года до 191,5 млрд руб., что в 11 раз больше, чем за первые 6 месяцев прошлого года. Доля «неработающих» кредитов в кредитном портфеле составила 6,4% в сравнении с 1,8% на начало года. При этом созданные резервы полностью покрывают «неработающие» кредиты: коэффициент покрытия составил 1,1 по состоянию на 30 июня 2009 года. В основном из-за роста резервов чистая прибыль Сбербанка за первое полугодие снизилась до 6 млрд руб., в сравнении с аналогичным периодом прошлого года - на порядок (с 67 млрд руб.).

Похожая ситуация и в других банках. «Первое полугодие стало одним из самых сложных периодов как для Промсвязьбанка, так и российского банковского сектора в целом, - говорит старший вице-президент - руководитель блока «финансы и риски» Промсвязьбанка Александра Волченко. – Ухудшающееся финансовое положение заемщиков вкупе с дефицитом кредитных ресурсов и серьезным спадом в экономике привело к значительному росту объемов необслуживаемых кредитов, как в розничном, так и в корпоративном кредитовании, и соответствующему росту резервов под обесценение, на формирование которых пришлось направить большую часть операционных доходов банка».

Банкиры не сомневаются, что во втором полугодии рост необслуживаемых кредитов и резервов под обесценение продолжится. По оценкам Standard & Poor’s, совокупные проблемные активы, которые включают в себя реструктурированные ссуды и активы, изъятые для возврата ссудной задолженности, за полный цикл рецессии могут вырасти до 40% совокупной ссудной задолженности банковской системы.

Все что нажито

Приоритетное направление деятельности для большинства банков в таких условиях - это реструктуризация и возврат проблемных кредитов, сохранение капитала и поддержание достаточного уровня ликвидности. И все бы ничего, но более трети банковских залогов приходится на объекты недвижимости. Это не только жилье, а по большей части коммерческая недвижимость, земля. И именно эти объекты существенно потеряли в цене за время кризиса. По мнению руководителя отдела консалтинга и оценки Knight Frank SPb Антона Реутова, в 2010-2011 годах компании не смогут выполнить обязательства, взятые в ходе реструктуризации задолженности, и тогда объекты перейдут в собственность банков.

Банкиры не горят желанием обрастать проблемными активами. «Для банка проблемные активы те, которые теряют стоимость», - поясняет заместитель начальника управления инвестиционных проектов Банка Россия Алексей Зезюльков.

Конечно, когда банкиры брали залоги, то совершенно не намеревались ими распоряжаться. И плохо сейчас представляют, что теперь делать с залогами. Вынуждены держать их, поскольку нельзя продать по нормальной цене, которая позволит закрыть дыру в балансе.

Коммерческая недвижимость сегодня существенно потеряла в цене из-за снижения ее доходности, если до кризиса бизнес-центры заполнялись на стадии строительства и арендные ставки росли, то сегодня офисы пустуют, ставки падают и как следствие - снижается доходность объектов, их стоимость и инвестиционная привлекательность бизнеса.

«Более всего потеряли в цене земельные участки. Например, до кризиса квадратный метр земли во Всеволожском районе стоил $30, а сегодня его можно купить по $5-7», - говорит Антон Реутов. По его словам, зачастую владельцы доходной недвижимости не адекватно оценивают рыночную ситуацию, не учитывая изменения структуры спроса и динамики арендных ставок, для них важно вернуть вложенные средства, несмотря на то, что это уже невозможно, поскольку объект не востребован. Меньше всех потеряли в цене складские комплексы, бизнес-центры высокого и низшего класса. «До 90% запросов на недорогие офисы 100-150 кв. метров», - отмечает Антон Реутов.

В лучшие времена банкиры выдавали кредиты в размере 70%-85% от стоимости залога, и сейчас не готовы продавать объекты себе в убыток. Но, вероятно, придется привыкать. «В 2006-2007 годах была нездоровая ситуация с ценами, и она не повторится. Недвижимость уже никогда не будет стоить столько, сколько она стоила до кризиса, а если и будет, то очень не скоро», - прогнозирует генеральный директор Knight Frank SPb Олег Барков.

По мнению аналитика ГК Broco Михаила Макарова, банкиры постараются не демпинговать, массово распродавая залоги - скорее, будут пытаться при необходимости перезаложить недвижимость в более крупных банках.

Александр Сологуб

Дата публикации: 11:28 30 сентября 2009

Источник: bpn.ru