Четыре сотки по символической цене

На вопросы читателей журнала об оформлении в собственность земельных участков отвечает руководитель юридического департамента компании IntermarkSavills Алла Лягина.

— У друга имеется 12 соток земли в поселке неподалеку от г. Ижевска (Удмуртская Республика). Участок приватизирован. Недавно мы собрались построить на нем два дома: для семьи друга и для моей. Мы решили, что будет лучше, если он разделит участок и продаст мне четыре сотки по символической цене — этой площади для дома мне достаточно.

Однако в органах местного самоуправления нам сказали, что участок для строительства должен быть не менее десяти соток. Следует ли из этого, что я не могу построить дом на четырех сотках? Есть ли какие-то варианты стать собственником земли и дома? Проясните, пожалуйста, какова должна быть последовательность моих действий в этой ситуации?

— Для строительства жилого дома друг собирается выделить вам отдельную площадь из своего единого участка. Соответственно, при этом формируется самостоятельный новый земельный надел. Следует учесть, что законодательством Российской Федерации установлены определенные требования к вновь образуемым или изменяемым участкам.

В соответствии с п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса (ЗК РФ) их предельные (максимальные и минимальные) размеры определяются градостроительными регламентами. Соответственно, если таким регламентом в соответствующем субъекте Федерации (или муниципальном образовании) установлены ограничения по минимальному размеру земельного участка, отводимого под индивидуальное жилищное строительство, то с этим придется считаться.

Более того, если на участке вашего друга уже есть какое-либо строение, то следует принять во внимание и п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ (согласно которому образование земельных участков запрещается, если оно затрудняет использование расположенных на таких участках объектов недвижимости).

Что же касается вопроса о возможности купить именно четыре сотки, то действующий ЗК РФ не предусматривает прямых ограничений на размер участков. В том случае если на земле, которую вы собираетесь приобрести, можно осуществлять индивидуальное жилищное (или иное) строительство, вы должны попросить друга провести выдел данного участка, подать заявление на присвоение ему кадастрового номера, потом заключить соответствующий гражданско-правовой договор (купля-продажа, дарение, мена и пр.) в отношении нового объекта и зарегистрировать его в установленном законом порядке.

— Моему дедушке был выделен под огородничество земельный участок в восемь соток. Земля принадлежит ему по договору аренды (от 1994 г.) на 49 лет. Сейчас дед хочет передать участок мне по завещанию или по переуступке прав. Скажите, смогу ли я каким-то образом приватизировать землю и как это сделать?

— Согласно ст. 128 ГК РФ права аренды относятся к объектам гражданских прав и, следовательно, могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование) либо иным способом, если они не изъяты из оборота (или не ограничены в обороте). Кроме того, согласно ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу.

Итак, согласно нормам гражданского и земельного законодательства РФ ваш дедушка имеет полное право распорядиться принадлежащими ему правами аренды, в том числе завещать их вам или уступить.

Следует отметить, что если право аренды на земельный участок возникло до 31 января 1998 г. (то есть до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то следует зарегистрировать это право, а также его уступку в ЕГРП.

Для государственной регистрации права собственности на земельный участок необходимы следующие документы:

акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления;

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок;

выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местного самоуправления, о наличии у гражданина права на данный земельный участок (в случае если он предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) или иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на участок.

кадастровый план (паспорт) соответствующего земельного участка.

В случае уступки права к вам переходят все права и обязанности по договору аренды в том объеме, в каком они были у вашего дедушки (ст. 384 ГК РФ). Обратите внимание: закон о приватизации распространяется только на сделки по отчуждению земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости (пп. 1 п. 2 ст. 3). Следовательно, у вас остается право выкупа земельного участка, полученного в порядке проведения сделки по уступке прав (или по наследству).

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Выкуп осуществляется по цене, установленной органами исполнительной власти и органами местного самоуправления (при этом цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость) и в соответствии с нормативными документами субъекта Федерации, в ведении которого находится земля.

— Уважаемая редакция! Прошу ответить на следующий вопрос: каким оптимальным способом можно оформить в собственность земельный участок площадью четыре с половиной сотки, который примыкает к моему наделу в составе садового некоммерческого товарищества (СНТ), но принадлежит администрации Подольского района? СНТ неоднократно обращалось в администрацию с просьбой о прирезке участка. В 2009 г. был получен ответ: на условиях договора пожертвования. Что это означает?

— По общему правилу участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц за плату (п. 1 ст. 28 ЗК РФ). При этом наиболее распространенным в настоящее время способом приобретения в собственность земельного участка является его аренда с правом последующего выкупа. Исходя из положений ст. 27, 28 ЗК РФ представляется сомнительным пожертвование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в пользу гражданина. Действующее законодательство предусматривает ряд случаев бесплатного предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц (например, п. 4 ст. 3 Федерального закона от 09.01.1997 г. № 5-ФЗ, п. 4 ст. 5 Закона РФ от 15.01.1993 г. № 4301–1, п. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ и др.), однако большинство из этих положений касается льготных категорий граждан или специализированных их объединений (садоводческие товарищества и т. д.).

В вашей ситуации, если иных предложений от администрации не поступит, следует обратить особое внимание на некоторые нюансы сделки. Рассматривать ее нужно как заключение договора дарения с определением конкретной цели использования дара, а именно по его назначению, так как согласно ст. 582 ГК РФ «пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях». Это означает, что вы должны будете использовать прилегающий земельный участок по назначению, в соответствии с категорией земель. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением правил, предусмотренных ГК РФ, дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

На договор пожертвования распространяются требования ст. 574 ГК, предусматривающие соблюдение формы договора дарения и его государственной регистрации. 

Дата публикации: 10:09 22 октября 2009

Источник: bpn.ru