Где взять денег на ипотеку?

Во всем мире в условиях рыночной экономики строительство, реконструкция или покупка жилья в 75-85 % случаев осуществляются в кредит, чаще всего - ипотечный. На протяжении многих десятилетий мировая практика накопила колоссальный опыт создания, внедрения и развития различных схем и моделей ипотечного кредитования.

В России и, в частности, в Москве об ипотеке говорят давно. Вопросы обеспечения граждан доступным жильем постоянно обсуждаются руководителями государства, правительства и регионов. Приняты новые кодексы, законы и постановления, однако реальных сколько-нибудь ощутимых результатов в развитии ипотеки до сих пор достигнуто не было. И не случайно. Чисто рыночные механизмы предоставления ипотечных кредитов на покупку недвижимости заработают только тогда, когда все участники рынка жилья (государство, банки, инвесторы, строители и покупатели) смогут оценить реальный социальный, финансовый и экономический эффект от ипотеки.

На сегодняшний день существует шесть главных причин, в силу которых в России не работают рыночные механизмы ипотеки (особенно наглядно это проявляется в Москве):

1. Высокий спрос на недвижимость, при котором инвесторам и строителям выгодно продавать новые квартиры сразу, а не связываться с ипотечным кредитованием.

2. Высокий уровень инфляции в стране и, как следствие, высокая ставка рефинансирования ЦБ.

3. Получение гражданами "серых" зарплат, а значит, и невозможность представить в банк документы, подтверждающие реальный уровень их доходов.

4. Недоверие руководства банков к долгосрочным государственным гарантиям. (Опыт кризиса 1998 года и история с ГКО показали, что при определенных обстоятельствах государство физически не может в полной мере выполнить своих обязательств).

5. Неуверенность общества в долгосрочной экономической стабильности и в том, что и в перспективе граждане будут получать доходы, необходимые для выплаты ипотечного кредита.

6. Отсутствие грамотных специалистов в области ипотеки и судебной практики в решении конфликтных вопросов, связанных с ней.

Все эти проблемы требуют скорейшего разрешения. При этом даже одна из них, оставшаяся нерешенной, может свести на нет усилия по ликвидации других. По объективным причинам многое из перечисленного в ближайшее время решить не удастся. Поэтому развитие ипотеки в Москве скорее всего будет иметь не рыночные, а административные механизмы регулирования, а инвестирование ипотеки, по крайней мере на начальном этапе, будет так или иначе завязано на бюджет.

Теперь попробуем прагматично разобраться в том, кто из потенциальных участников рынка ипотечного кредитования Москвы и в какой степени реально заинтересован в его развитии.

Хорошо известно, что строительство было и остается для Москвы главной градообразующей отраслью, в которой занято около миллиона человек. То есть благополучие каждой третьей московской семьи напрямую зависит от экономического состояния отрасли. Следовательно, для мэрии и правительства Москвы развитие строительного комплекса - важная задача обеспечения экономической и социальной стабильности в городе. Учитывая тот факт, что на протяжении полугода объем продаж недвижимости в городе сократился и рост цен на новые квартиры приостановился, московские власти кровно заинтересованы в том, чтобы на рынке появились новые покупатели, которые смогут обеспечить необходимый уровень спроса. Тем более что реализация многих инвестиционных проектов, например таких, как комплексная реконструкция районов сложившейся застройки, в условиях стагнации цен становится малорентабельной. Очевидно, точно такие же цели преследуют инвесторы, девелоперы и строители. Интересы власти и бизнеса в данном случае совпадают. Значит, решение задачи - не за горами.

В конце прошлого года Юрий Лужков жестко потребовал от правительства Москвы разработать принципиально новую модель ипотечного кредитования очередников и привлечь для ее реализации банки, уполномоченные самим правительством Москвы. И нет сомнения, что в скором времени такая программа разработана будет. Но сразу же возникают естественные вопросы, в основном касающиеся финансовой стороны и технической реализации дела.

Учитывая преимущественно административный, а не рыночный характер столичной ипотеки, очевидной становится необходимость создания единого общегородского центра, который бы координировал предоставление и страхование ипотечных кредитов, упростив все связанные с этим бюрократические процедуры. К тому же городу сподручнее, нежели банкам, разбираться с теми гражданами, которые в установленные сроки окажутся не в состоянии погасить кредит.

Теперь главный вопрос: откуда брать деньги? Богатый федеральный центр по отношению к московским социальным программам до сих пор в щедрости замечен не был - на его финансовую поддержку было бы опрометчиво рассчитывать и в будущем. Бюджет Москвы расписан до копейки. Банки - их вряд ли удастся добровольно "уломать" на выдачу долгосрочных и малодоходных кредитов…

Исторические прецеденты подсказывают разумное решение - выпуск правительством Москвы специального внешнего и внутреннего облигационного ипотечного займа, участниками которого могли бы стать не только отечественные и зарубежные банки, но и коммерческие структуры, а также обычные граждане. В этом случае расходы бюджета сводятся к минимальным, все стороны получают гарантии, обеспеченные недвижимостью, да и ликвидность облигаций достаточно высокая. А финансирование административных расходов городскому бюджету вполне по силам.

Дата публикации: 10:06 15 марта 2005

Источник: bpn.ru