АИЖК советуют играть вдолгую

Минэкономразвития хочет увеличить объем и срок госгарантий для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое выкупает ипотечные закладные у российских банков. За счет этого ставка по рублевым кредитам на недвижимость к 2010 г. может упасть с 15% до 8% годовых, обещают чиновники. Банкиры не против, а в Минфине опасаются, что излишняя поддержка АИЖК сделает его тормозом для развития ипотеки.

Правительство собирается к 2010 г. сделать покупку жилья доступной хотя бы трети российских семей. Для этого, в частности, предполагается снизить стоимость ипотечных кредитов. Министр экономического развития Герман Греф предложил премьеру Михаилу Фрадкову сделать это за счет роста госгарантий для АИЖК и ориентации его на выпуск долгосрочных облигаций под эмитированные банками ценные бумаги.

В письме Фрадкову, копия которого имеется в распоряжении “Ведомостей”, Греф просит за 2006-2010 гг. гарантировать выплаты АИЖК на сумму 233 млрд руб. (более $8 млрд), из них на 17 млрд руб. — в 2006 г. А в написанной Минэкономразвития концепции развития системы рефинансирования ипотечных кредитов чиновники предлагают давать АИЖК долгосрочные гарантии — на несколько лет. “Если агентство выкупает 27-летние кредиты и выпускает 6-летние бумаги, то оно должно знать свои возможности по господдержке хотя бы на пять лет вперед”, — объясняет директор департамента Минэкономразвития Анна Попова.

При этом само агентство надо перепрофилировать. По концепции уже в 2006 г. банки смогут самостоятельно секьюритизировать свои ипотечные кредиты, выпуская 3-летние облигации — их можно продавать на рынке — и 6-летние облигации, которые должно покупать АИЖК. Под эти бумаги оно будет выпускать уже собственные облигации, гарантированные государством. В результате к 2008 г. ставка по рублевому кредиту, выданному с поддержкой АИЖК, снизится с нынешних 15% до 10%, а к 2010 г. — до 8%, говорится в концепции.

АИЖК согласно с этими предложениями полностью. Госгарантии нужно наращивать, чтобы росло количество ипотечных кредитов, при этом они не нужны там, где есть “рынок” — например, “трехлетние облигации банки могут продавать и сами”, говорит начальник управления АИЖК Денис Гришухин. Мелкие банки, у которых недостаточно кредитов для выпуска облигаций, смогут продавать пулы своих займов более крупным, считает он. С этим согласен вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер. “Главное, чтобы агентство не перестало выкупать закладные до того момента, как на этом рынке появятся новые игроки”, — замечает банкир. По мнению аналитика “Атона” Алексея Ю, долгосрочные гарантии повысят заинтересованность инвесторов и разница в доходности облигаций АИЖК и госбумаг может сократиться более чем в два раза. Сейчас доходность по 6-летним ОФЗ достигает 7,5%, по облигациям АИЖК — 8,7-9%. А выкуп долгосрочных облигаций банков поможет “раскрутить” весь рынок ипотечных бумаг, добавляет Ю.

Однако в Минфине опасаются, что расширение поддержки лишь усилит монопольные позиции АИЖК. “Мы создали монополию, которая стала лишним барьером и тормозит развитие всего рынка [ипотечных кредитов], — говорит директор департамента финансовой политики Минфина Алексей Саватюгин. — Пора отказываться от поддержки этого нерыночного инструмента”.

АИЖК выкупает права требования по ипотечным кредитам (закладные) у региональных операторов и российских банков за счет рыночных займов, в основном за счет выпуска долгосрочных (до шести лет) облигаций под гарантии государства. Объем гарантий утверждается каждый год в федеральном бюджете. В 2004 г. он составлял 4,5 млрд руб., в 2005 г – 5,6 млрд руб. В 2004 г. в России, по оценке экспертов, было выдано от 25 000 до 50 000 ипотечных кредитов. АИЖК, по данным компании, выдал 11 000 займов.