Защита сделок

Растущая конкуренция заставляет риэлтеров предлагать покупателям жилья разные механизмы гарантий от рисков, связанных со сделками приобретения недвижимости.

В 1990-е годы, во времена начала приватизации жилья, в Москве появилось порядка 100 тыс. квартир, которые до сих пор несут в себе потенциальную опасность для своих новых хозяев. Они были приватизированы с нарушениями действующего законодательства, и при перепродаже таких объектов покупателя подстерегал риск лишиться приобретенной квартиры из-за грехов в истории ее так называемого титула — правильном оформлении документов по всей цепочке сделок с объектом со времен его приватизации.

Таких «опасных» сделок каждый год в Москве совершается около 3% от общего оборота недвижимости, и порядка 300 сделок ежегодно признаются судом недействительными.

На первый взгляд это немного, ведь только в 2003-м в Москве было зарегистрировано 123 тыс. сделок с жилой недвижимостью (первичный и вторичный рынки, ипотека). Однако аферы с квартирами могут вскрыться и по прошествии значительного времени: максимальный срок исковой давности — 10 лет. Прибавьте к этому устоявшуюся практику «двойных» продаж квартир в новостройках, когда на одну и ту же квартиру в строящемся доме претендуют несколько покупателей, и сами сделайте вывод, велики ли сейчас шансы потерять недвижимость и деньги, за нее заплаченные.

Случись что

В соответствии с Гражданским кодексом покупатель квартиры, оказавшейся «грязной», вправе требовать от ее продавца и риэлтера возмещения убытков через суд. Но, во-первых, покупателю не так просто доказать, что в длинной веренице незаконных сделок именно он — добросовестный приобретатель и пострадавший. Особенно когда в самом начале были нарушены, к примеру, права несовершеннолетнего или недееспособного собственника. Во-вторых, если даже докажут, что риэлтер действовал непрофессионально, он будет отвечать только за конкретную сделку и только своими комиссионными (у крупных компаний они составляют приблизительно 6% от полной стоимости недвижимости).

В соответствии с Гражданским кодексом покупатель квартиры, оказавшейся «грязной», вправе требовать от ее продавца и риэлтера возмещения убытков через суд. Но покупателю не так просто доказать, что в длинной веренице незаконных сделок именно он добросовестный приобретатель и пострадавший

Незащищенность покупателя очевидна. И все же при всей дикости нынешнего рынка недвижимости нельзя не заметить появившиеся на нем в последние годы признаки цивилизованности.

Прежде всего это связано с усилением конкурентного давления.

Сейчас на столичном рынке действуют более 150 риэлтерских фирм, не считая многочисленную армию маклеров-одиночек. Это вынуждает крупные и средние компании разрабатывать для привлечения клиентов новые услуги — в частности, письменные обязательства по полному возмещению ущерба и страхование титула права собственности (юридически обоснованное право на недвижимость, удостоверенное документами). Такие программы уже действуют в нескольких агентствах недвижимости. Показательны в этом отношении компании «Бест-недвижимость», «Инком-недвижимость», «Миэльнедвижимость» и МИАН.

Механизмы возмещения ущерба клиентам в случае признания судом сделки купли-продажи жилья недействительной у компаний разные. «Миэль» бесплатно выдает своим клиентам гарантийное обязательство без ограничения срока действия, в котором оговаривается выплата компенсации в объеме полной стоимости жилья из собственных средств фирмы. Компенсация касается не только ущерба, понесенного в результате исков со стороны физических и юридических лиц, но даже и государства, а в понятие «ущерб» входят лишение, изъятие и длительное ограничение прав собственности.

Компания объявила, что ее обязательства действуют и в отношении сделок на первичном рынке, а также по ипотечным контрактам. При этом, как подчеркнул Олег Самойлов, директор по стратегическому развитию «Миэль-недвижимость», никакая дополнительная плата за обязательства не взимается.

Схожую схему предлагает компания «Инком», только здесь гарантийное обязательство названо гарантийным полисом. В случае признания судом сделки недействительной фирма обязуется через месяц после вступления решения суда в законную силу выплатить клиенту деньги в качестве компенсации из собственных средств или в течение шести месяцев подобрать новое жилье за счет компании. Как подтвердила Алла Кириллова, юрисконсульт «Инком-недвижимости», гарантийный полис выдается каждому клиенту и действует пожизненно, а проведение юридической экспертизы входит в комплекс оказываемых компанией услуг, стоимость которых определяется в каждом конкретном случае.

Корпорация МИАН в числе тех, кто пошел другим путем: она выступает гарантом сделок, но при поддержке партнеров — страховых компаний. Клиент, купивший с помощью этой компании недвижимость и зарегистрировавший ее, может застраховать титул у нескольких страховщиков–партнеров МИАНа. Фирма освобождает покупателя от необходимости напрямую контактировать со страховщиками, вручая полис страхования титула в своем офисе. Стандартное страхование рассчитано на три года, предусмотрена выплата страхового взноса в рассрочку.Первый взнос за полис, 50%, МИАН производит за свой счет.

У клиента есть выбор: пользоваться страховкой лишь полтора года, но зато бесплатно, или продлить ее действие еще на полтора года, доплатив вторую половину взноса.

По истечении трех лет покупатель может пролонгировать договор по льготным расценкам страховщика, но для этого ему уже придется ехать в страховую компанию.

В среднем цена полиса на три года колеблется в пределах 0,5–1,6% стоимости недвижимости. Естественно, при возникновении страхового случая ущерб возмещает страховщик.

В корпорации «Бест» тоже считают, что давать клиентам договоры-гарантии и компенсировать убытки за счет собственных средств не самый оптимальный вариант. Поэтому здесь заключают контракты со страховщиками и выдают клиенту полис страхования титула. Часть затрат компания берет на себя, многое при этом зависит от конкретных обстоятельств, касающихся состояния квартиры и ее истории. В полисе оговаривается, что возмещение ущерба происходит в случае, если по решению суда клиент полностью или частично утратит право собственности на имущество.

Минимальный срок действия страхования — полгода. Если покупатель решит его пролонгировать, он может это сделать в отделении компании, в котором подписывался контракт, по льготным тарифам на срок до 10 лет. Сумма страховой выплаты равна реальной стоимости сделки.

Заметим, что агентства недвижимости оставляют за собой право отказать в возмещении убытков, если клиент не выполнил некоторые условия. Например, в случае, когда он был проинформирован о темных пятнах в истории квартиры, но настоял на ее приобретении, а также если не привлек для судебного разбирательства специалистов компании, вступил в договоренность с истцом или совершил какие-либо недобросовестные действия.

Расценки на гарантии

Полисы страхования титула предусматривают, как правило, три срока действия: один год, три года и 10 лет. Страхование сделки по покупке квартиры на вторичном рынке со сроком действия один год в среднем составляет 0,2–1% от ее рыночной стоимости, на три года — 0,8–2,9%, на 10 лет — 2,5–5,7%. Гарантии по еще не существующим квартирам, точнее, страхование финансовых рисков по инвестициям в новостройки стоит дороже: приблизительно 1,5% в год с продлением за 0,12% в месяц.

Страховая сумма зависит от многих факторов: заключения БТИ о состоянии квартиры, ее рыночной стоимости вместе с внутренней «начинкой», престижности района.

Нельзя не заметить, что фирмы, занявшиеся выдачей гарантийных обязательств-полисов, явно покушаются на традиционную сферу деятельности страховщиков. Олег Самойлов связывает это со спецификой российского рынка недвижимости, на котором риэлтерам, в отличие от их коллег в развитых странах, приходится выполнять разные функции и отвечать за все. В то же время, говорит Олег Самойлов, правовой проблемы здесь нет, поскольку гражданское законодательство РФ допускает возможность принятия на себя абсолютно любым субъектом тех или иных обязательств.

Что касается страхования права собственности, то, по словам Романа Быковского, специалиста отдела титульного страхования компании «Зенит», около 30% московских риэлтеров отчасти уже им пользуются. В этом случае полис оформляется не на все квартиры, по которым заключаются сделки, а лишь на те, которые вызывают сомнение. Объем подобных полисов ежегодно увеличивается, а в перспективе, лет через 10–15, считает Роман Быковский, титульное страхование может стать обязательным.</p>

Впрочем, скоро для покупателей жилья сделки будут чуть более защищенными и гарантии риэлтеров потеряют свою актуальность.

Федеральным законом «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что с 1 января 2005 года для добросовестных покупателей квартир, на которые судом прекращено право собственности, предусмотрена разовая компенсация из бюджета.

Правда, ее размер невелик — не свыше 1 млн рублей.

Дата публикации: 11:32 15 марта 2005

Источник: bpn.ru