На стройплощадках Москвы заработал стоп-кран

Не менее 30% московских строек может остановиться уже через две недели, когда вступит в силу закон №214 «Об участии в долевом строительстве». В первую очередь этот документ нанесет удар по мелким и средним строительным компаниям, которые не обладают достаточным собственным финансированием и ведут деятельность за счет так называемых дольщиков.

Вчера президент строительной корпорации Mirax Group Сергей Полонский сообщил, что возглавляемая им компания, а также строительная компания ПИК подготовили поправки к вступающему в действие с 1 апреля 2005 года закону «Об участии в долевом строительстве». Разумеется, поправки направлены на расширение прав застройщиков. «А то получается, что теперь соинвестор, вкладывающий деньги в квартиру на этапе котлована, становится главной фигурой в строительном процессе»,- возмущается он.

Напомним, новый закон, в частности, определяет, что средства соинвесторов застройщик имеет возможность привлекать только после получения всей исходно-разрешительной документации на строящийся жилой дом. «Нам нужно собрать 260 разрешений от всех городских инстанций. На это нередко уходит полтора-два года. И все это время мы должны вкладывать в проект собственные деньги: выкупать на них земельный участок, оплачивать долю городу, вести предпроектные работы, вносить деньги за документы»,- недоволен Сергей Полонский.

Именно на этом этапе работы небольшие строительные компании и начнут умирать. «У них нет доступа к банковским кредитам и выпуск облигаций они произвести не смогут»,- поясняет президент Mirax Group. По его прогнозу, только к концу 2005 года с рынка недвижимости вынуждены будут уйти не менее 30% компаний (всего в Москве жилье возводят около 250 фирм). «А вот крупный строительный бизнес, имеющий доступ к финансовым ресурсам, выживет,- рассуждает Полонский.- Кому-то даже станет лучше: рынок расчистится». Он также считает, что принятие закона неизбежно скажется на темпах ввода новостроек: Москва может не досчитаться около 10% нового жилья (из ежегодно возводимых 4,5 млн кв. м). Это, в свою очередь, может вызвать рост цен на недвижимость на 30%.

Картины, которые рисуют другие участники рынка недвижимости, не такие мрачные прогнозы, тем не менее и они указывают на болевые точки закона «Об участии в долевом строительстве». В частности, как пояснил «Бизнесу» Леонид Белага, директор по рекламе и коммуникации концерна «Крост», с вступлением в действие этого закона на 15–20% увеличится время подготовки предпроектной и проектной документации. «Из-за адаптации рынка к новому закону некоторое количество стройплощадок будет заморожено, что может повлечь за собой незначительное увеличение цен на недвижимость еще до конца текущего года. К тому же основные неприятности, на мой взгляд, возникнут у застройщиков, которые при строительстве привлекают банковские кредиты»,- отмечает Белага.

С тем что с банковским финансированием строительства недвижимости возможны проблемы, согласна и директор департамента инвестиционных программ группы компаний СУ-155 Екатерина Непочатова. «В новом законе предусмотрена такая форма залоговых отношений, при которой банки, предоставляющие кредит застройщику под залог объекта строительства, несут солидарную с ним ответственность перед гражданами. А это неминуемо скажется на конечной цене жилья»,- говорит она.

Особенное волнение наблюдается в рядах небольших строительных компаний, что вполне объяснимо: для них работа с дольщиками - основа функционирования. По словам Михаила Черненко, финансового директора «Концерна Яуза», после вступления закона о долевом строительстве в силу строительные компании будут стараться максимально уходить от привлечения денег населения. «Теперь многие для финансирования объектов будут либо использовать „серые схемы”, либо создавать специальные промежуточные инвестиционные фонды. Это не только повлечет за собой увеличение сроков строительства, но и повысит стоимость жилья, поскольку все издержки отразятся именно на конечном результате - цене квартиры. Также из-за недостатка оборотных средств застройщики начнут сокращать количество запускаемых строек, что повлечет за собой снижение предложения квартир на рынке»,- резюмирует Черненко.