Управляй и властвуй!

Частные управляющие компании обслуживают в столице не более 10-15 % жилого фонда. По мнению экспертов, это связано с низкой доходностью сегмента рынка, которая не превышает 10 %, и нежеланием самих жильцов отдавать эксплуатацию домов в руки частникам. Тем не менее, аналитики рынка прогнозируют постепенное увеличение доли частных компаний, занимающихся эксплуатацией жилья, и обещают отмирание таких структур, как ДЕЗы и ЖЭКи.

И свой, и чужой

Сейчас частные компании работают в основном с элитным жильем, где наличие профессиональной эксплуатирующей организации является непременным условием отнесения дома к разряду элитных. Связано это с тем, что доходность эксплуатации объектов экономкласса довольно низкая - как правило, не превышает 10%, что с учетом большого количества хлопот, вызванных необходимостью улаживать споры между жильцами, вряд ли может привлечь частников.

Одним из немногих стимулов работы на рынке предоставления услуг по эксплуатации жилья населению может стать управление собственными объектами. "Частные эксплуатирующие организации создаются в основном при девелоперах, заинтересованных в качественном обслуживании своих объектов для повышения имиджа", - отмечает генеральный директор ЗАО "Управление по эксплуатации и ремонту", входящего в инвестиционно-строительную компанию "Авгур Эстейт", Андрей Шаров. Но не только имидж влияет на желание девелоперов создавать собственную эксплуатирующую организацию - существует еще несколько причин, которые являются куда более насущными. О некоторых из них говорит генеральный директор ЗАО "МИАН-Сервис", входящего в Группу Компаний "МИАН", Анатолий Черников: "По постановлению Правительства Москвы, 0,6 % от строительно-монтажных работ инвестор или строитель должен выделить на начальный период эксплуатации дома. В случае, если эксплуатация ведется собственной службой, эти деньги остаются в компании. Кроме того, собственные эксплутационные службы всегда более осведомлены о технических особенностях проекта. Поэтому качество его обслуживания всегда выше, чем при привлечении сторонних компаний".

Однако зачастую своя управляющая компания, занимаясь эксплуатацией дома, построенного материнской фирмой, на первых порах прикрывает просчеты девелопера, допущенные при строительстве, и старается замаскировать явные ошибки и недостатки.

Действительно, на сегодняшний день большинство эксплуатирующих организаций на жилье было создано при крупных девелоперах и занималось исключительно обслуживанием объектов материнской компании. К тому же дочерняя компания застройщика по закону имеет приоритетное право на эксплуатацию дома материнской компании в течение двух лет с момента сдачи его госкомиссии.

Правда, как отмечают эксперты, бывали случаи, когда "дочка" отделялась от материнской компании и выходила на рынок самостоятельно, принимая в эксплуатацию большее число сторонних объектов. Такие действия эксплуатационщиков объяснимы. "Доходность любой эксплуатационной компании напрямую зависит от объемов, которые она обслуживает: чем больше объемы, тем выше доходность", - говорит Анатолий Черников.

Однако набрать необходимые объемы на стороне управляющим компаниям крайне сложно. Во-первых, большинство крупных застройщиков на сегодняшний день имеют в своем составе собственные эксплуатирующие организации и, следовательно, чужаков на свои объекты не пускают. Во-вторых, потому что сами жильцы не всегда согласны передавать свой дом в управление частной компании, сетуя на более высокие тарифы.

Частный бой

Объяснением нежелания граждан отдавать свой дом в частные руки может служить и оставшаяся с советских времен незыблемая вера в ЖЭКи, которые "в обиду не дадут". На практике же все обстоит несколько иначе: ДЕЗы и ЖЭКи значительно меньше заинтересованы в поддержании собственного имиджа, поскольку их сотрудники почему-то до сих пор считают себя незаменимыми и позволяют себе игнорировать претензии жильцов к качеству обслуживания и проблемам коммуникаций в доме.

Поэтому при эксплуатации жилого фонда государственными структурами жильцам, чтобы отстоять свои права, приходится идти в суд, что связано с дополнительными расходами. Частные же компании для сохранения собственного имиджа не заинтересованы доводить дело до суда, поэтому гораздо чаще проблемы решаются в дежурном порядке.

Однако уступать жильцам по всем пунктам не следует. Причин здесь тоже несколько. Во-первых, по словам самих управляющих, в жилье экономкласса лишь 30% жильцов вовремя осуществляют все выплаты, причем часть из них - это те, кто действительно не может платить за услуги, а остальные, на логическом уровне даже понимая, за что и сколько нужно платить, на эмоциональном уровне не готовы этого делать. "Эксплуатирующей организации необходимо четко разграничивать свои интересы и интересы клиентов, прописанные в договоре. И допускать торг можно лишь в той части затрат жильцов, которая относится к вознаграждению самой компании, а не является базой по обеспечению жизнедеятельности здания", - комментирует генеральный директор Маркетинговой группы БЕШ Оксана Крымина.

Еще одной преградой для частных эксплуатирующих жилье компаний является несовершенная законодательная база, которая слабо регулирует ситуацию в сегменте. Причем пакет недавно принятых законопроектов, в числе которых новый Жилищный кодекс, особых позитивных изменений в отрасль не внес - белые пятна и проблемы все равно остались.

Возможной перспективной альтернативой ЖЭКам выступает собственная эксплуатация жилья Товариществом собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ платят значительно меньшие налоги и освобождены от тех накладных трат, которые у частных компаний окупаются лишь на больших объемах. По словам Андрея Шарова, это способ получает большее распространение в уже построенных домах. Сами же ДЕЗы и ЖЭКи, похоже, уходят в прошлое.

В целом эксперты предрекают увеличение частного сектора на рынке эксплуатации жилья. Оксана Крымина добавляет, что рынок управления жилой недвижимостью еще только начал развиваться и имеет большие перспективы уже в ближайшем будущем. Но для этого частникам придется выдержать бой со всей старой системой управления и государством.

Дата публикации: 10:21 16 марта 2005

Источник: bpn.ru