Риски и проблемы реструктуризации

Еще до наступления зимы рынок недвижимости в России переживет глобальную реструктуризацию задолженности в строительной отрасли, а в управление банков попадет большое количество девелоперских активов. Такой прогноз был сделан в ходе пресс-завтрака, организованного юридической компанией «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». О новых рисках, которые неизбежно возникнут в этой связи, о правилах поведения заемщиков и кредиторов рассказал Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства.

Новые времена, новые тенденции

В принципе банки уже давно и активно влияют на рынок недвижимости. Однако с наступлением кризиса стали заметны новые тенденции. Например, наблюдается значительное снижение объемов кредитования застройщиков (процентные ставки находятся фактически на запредельном уровне), деньги получают в основном аффилированные (родственные) девелоперы. На положительное решение о финансировании можно рассчитывать лишь в том случае, когда объект находится на завершающей стадии строительства или является активом самого банка.

Если говорить о кредитных организациях с государственным участием, то в этом случае добро получают проекты с сильной политической и административной поддержкой. Вообще кредитование под государственные гарантии — сегодня самый актуальный тренд на рынке недвижимости. Не случайно именно проектам социального жилищного строительства, а не коммерческим, отдают предпочтение. А если взглянуть на ситуацию в целом, то возводить жилье в современных условиях гораздо выгоднее, чем, скажем, бизнес-центры.

При выдаче кредитов тщательнейшим образом оценивают прибыльность и инвестиционную привлекательность проекта, а также его юридическую проработанность. Идти на риски, которые не вызывали особых опасений до кризиса, банки больше не хотят. Объект должен быть безупречен.

Банки примеряют одежды девелоперов

А вот переход контроля над активами должников — это скорее не тенденция, а инструмент трансформации некоторых кредитных организаций в девелоперские. Точнее, это создание на базе банков новых игроков рынка недвижимости. Каким образом?

Во всем цивилизованном мире этот механизм называется реструктуризацией. Она является наиболее щадящим способом урегулирования проблем, возникших у должника, и зачастую единственно возможным для кредитора, чтобы вернуть деньги.

Условий, на которых банк осуществляет реструктуризацию, может быть несколько. Скажем, в счет уплаты части долга кредитор получает право собственности на активы должника. Однако такой способ применим, только если объекты уже построены (или находятся в высокой степени готовности) и оформлены в собственность должника в качестве недвижимого имущества, что не всегда встречается на практике.

Есть и более простой вариант. Кредитор в счет уплаты части долга получает контрольный (более 50%) или блокирующий (более 25%) пакет акций/долей в уставном капитале компании (застройщика, инвестора, иногда заказчика) по договору залога или договору купли-продажи за символическую цену (отступные, нова ции и т. д.).

Наконец, возможен и другой путь, когда банк получает операционный контроль над девелопером, внедряя своих представителей в органы управления компании.

Издержки непрофильного бизнеса

Между тем вхождение в уставный капитал заемщика не исключает всевозможных рисков. Девелоперский актив является для банка непрофильным, а, следовательно, трудно управляемым, поскольку кредитор не обладает необходимым опытом для установления полного контроля над бизнесом застройщика. Этому способствует и непрозрачность рынка. Случаи, когда стандарты отчетности соответствуют общепринятым — единичны и относятся к одному-двум девелоперам, чьи акции торгуются на бирже. Многие застройщики до сих пор используют различные серые схемы. При таких условиях банку будет крайне сложно предпринять необходимые меры по санации бизнеса должника. Это касается, например, проведения оптимизации издержек.

Некоторые компании, передаваемые кредитору в счет уплаты долга, ранее могли входить в вертикально-интегрированные холдинги, широко использовавшие трансфертное ценообразование (разделение на центры прибыли и центры затрат). В этом случае высока вероятность наличия так называемой «контролируемой» задолженности застройщика перед другими компаниями холдинга, права на которые к банку не перешли. Впрочем, у девелопера могут быть дополнительные обязательства перед другими кредиторами.

Поскольку состав ключевых акционеров у приобретаемой компании зачастую неоднороден, необходимо удостовериться, что все они согласны с отчуждением активов и условиями реструктуризации. В противном случае заключенные соглашения могут быть оспорены в суде.

Когда речь идет о конкретном проекте, то нельзя исключать юридических дефектов в оформлении прав на землю и получении исходно-разрешительной документации. Кроме того, участок для строительства предоставляется в аренду на ограниченный срок (до трех лет). Если к моменту передачи актива банку он истечет, а земля при этом останется неосвоенной, то ее могут просто изъять.

Проверки требует и срок действия инвестиционных обязательств. На практике он редко соблюдается, что может повлечь применение санкций вплоть до расторжения инвестиционного контракта. Непредвиденные расходы связаны обычно и с просрочкой технических условий на подключение к инфраструктуре (электрические сети, водопровод, отопление, канализация). За их продление или получение новых ТУ придется платить.

Словом, чтобы избежать не только перечисленных, но и многих других рисков, банку потребуется провести тщательную проверку всего бизнеса должника.

Как управлять?

Чаще всего доставшиеся банку объекты недвижимости не могут быть реализованы немедленно, поскольку находятся в низкой степени готовности, а, следовательно, требуют усилий по их завершению с привлечением дополнительного финансирования. Возникает вопрос: как грамотно распорядится полученными активами?

Как правило, банки используют следующие механизмы:

• создание или приобретение дочерних компаний, специализирующихся на девелопменте и строительстве, которые могли бы принять на себя функции по управлению и завершению объекта недвижимости;
• приобретение бизнеса должника целиком, вместе с кадрами, оборудованием и инфраструктурой. Этот способ, при наличии недостатков (банк приобретает компанию, которая оказалась неэффективной), имеет преимущество в том, что кредитная организация получает необходимые ресурсы для завершения строительства объекта, блокирует возможность «утечки» активов, а также предотвращает неконтролируемое банкротство должника;
• приобретение контрольного или блокирующего пакета акций (долей) в уставном капитале должника с введением (избранием) своих представителей в органы управления должника (Совет директоров, коллегиальный исполнительный орган, реже, единоличный исполнительный орган). Иными словами, введение «мягкого контроля». Эта мера не предполагает серьезного вмешательства в операционную деятельность должника, но позволяет предотвратить утечку активов и добиться постепенного перехода контроля над бизнесом;
• нередко банки сохраняют часть акций (долей) за прежними акционерами или менеджментом, или предоставляют им опционы (возможность выкупа акций/долей по фиксированной цене), позволяя участвовать в прибыли по итогам реализации проекта. Это является важной мерой стимулирования бывших собственников и менеджмента, чтобы они не препятствовали, а содействовали кредитному учреждению в процессе реализации проекта.

Все вышеперечисленные меры могут применяться кредитной организацией поочередно в течение переходного периода без потери управляемости бизнеса девелопера.

Николай Петров

Дата публикации: 11:59 19 ноября 2009

Источник: bpn.ru