Законы о доступном жилье влияют на тенденции рынка недвижимости

Новые законы о доступном жилье оказывают непосредственное влияние на формирование тенденций на рынке недвижимости. С одной стороны, законы декларируют появление в ближайшем будущем доступного жилья, и многие россияне предпочитают повременить с покупкой, дожидаясь этого заветного момента. С другой стороны, еще до вступления новых жилищных законов в силу, риэлторы и участники рынка неоднократно предупреждали, что доступное жилье отнюдь не есть жилье дешевое. Напротив, поскольку его доступность законодательно обеспечивается с помощью увеличения на рынке доли ипотеки, логично, что недвижимость должна дорожать. Какие же реальные изменения в структуре рынка жилья уже можно оценить спустя 2,5 месяца с начала текущего года? Каковы прогнозы дальнейшего развития событий в этой сфере?

Эти вопросы, в частности, обсуждали вчера представители ЗАО "МИАН" на конференции по итогам второго полугодия прошлого года. Кроме того, речь шла и о тенденциях года наступившего. Стоит отметить, что большинство экспертов рынка пребывают сейчас в некоем тупике и не могут прийти к единому мнению, какой именно тренд в настоящее время наблюдается на рынке. "Масла в огонь" подливают и статьи в СМИ, характеризующие новый Жилищный кодекс – ключевой документ в связке новых жилищных законов диаметрально противоположными эпитетами. С одной стороны, его называют "кодексом собственника", упрощающим многие забюрократизированные вопросы жилищной сферы, с другой – "удавкой", накинутой на шею малообеспеченных граждан и лишающей их последнего преимущества – собственного благоустроенного жилья.

Все эти сомнения напрямую отражаются на рынке недвижимости. По ряду данных, рост цен на столичную недвижимость в январе составил примерно 1,5-2 проц, в то время как в феврале – всего 0,4 проц. Глава имущественного комплекса столицы Юрий Росляк уверен, что "стабилизация цен на рынке - закономерное явление, и это означает, что столица прошла этап спекулятивного спроса на квартиры". Стабилизацию подтверждают и данные агентства МИАН, предупреждая, правда, что вступившие в силу с 10 февраля изменения в закон "Об ипотеке" могут в перспективе привести к некоторому росту цен на новостройки. Если эта тенденция сохранится на протяжении нескольких месяцев, то, как это обычно бывает, за ними "потянется" и удорожание вторичного жилья, заявила в этой связи генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН" Ирина Кузнецова.

При этом речь не идет о самых дешевых предложениях. Одна из самых важных тенденций наступившего 2005 г – усиление дифференциации на рынке недвижимости. В отличие от прежних лет, когда дорожали все квартиры без исключения, теперь часть жилья продолжает слегка расти в цене, в то время как другая часть – наоборот, дешеветь. Особенно наглядно это проявляется на вторичном рынке, где большая часть квартир расположена в морально устаревших, нуждающихся в капитальном ремонте зданиях. Такие квартиры дешевеют ощутимо по сравнению даже с 2004 г. Это касается Москвы, где, по ряду данных, средние цены снижаются в 63 проц районов, и только в 37 проц повышаются. Не секрет, что аналогичные тенденции придут и в российские регионы спустя некоторое время.

Пока средний уровень цен на московское жилье остается примерно постоянным с конца весны - начала лета 2004 года, когда прекратилось масштабное подорожание квартир. Если продолжить разговор о тенденциях, по данным И.Кузнецовой, очевиден прежде всего рост спроса, в частности, обусловленный ростом популярности ипотеки. Если в январе объем продаж упал на 30 проц по сравнению с прошлым годом, то в феврале он вырос практически вдвое по сравнению с тем же периодом времени.

Еще одна тенденция - переориентация спроса. Если в прошлом году 60 проц квартир агентство продавало в Москве и лишь 40 проц – в Подмосковье, то сейчас ситуация изменилась. По данным с начала 2005 г, на Москву пришлось 55 проц продаж, а на Подмосковье – 45 проц. Аналитики рынка уже прогнозировали такой вариант развития событий, объясняя его несколькими причинами. Во-первых, недорогого жилья в Московской области остается все меньше, во-вторых, качество возводимого в Подмосковье жилья не хуже, а порой и лучше московского. Кроме того, в ближайших к Москве городах, таких как Мытищи, Жуковский, Королев в последнее время активно развивается инфраструктура, инвесторы предусматривают строительство социально значимых объектов "в комплексе" с жилыми домами. Столь большие площадки под строительство в столице уже практически исчерпаны, а добраться до центра Москвы из того же Южного Бутова ничуть не быстрее, чем из Королева.

Еще один положительный момент от реализации новых законов, уже оказавший влияние на рынок – изменение отношения владельцев вторичных квартир к покупателям по ипотечной схеме. Если раньше число таких сделок было минимальным, то теперь, по данным И.Кузнецовой, их число увеличивается. По данным за 2004 г, их было 10 проц от общего числа сделок купли-продажи, заключенных агентством, в 2005 г это число планируется увеличить вдвое. Агентство уже давно и активно работает с банками, предоставляющими ипотечные кредиты, и планирует расширять объемы такого сотрудничества. В настоящий момент под каждую продаваемую агентством квартиру предлагается несколько ипотечных программ. Однако о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам говорить пока рано – для этого необходимо, чтобы законы, гарантирующие банки от потери денег из-за невыплат, реально заработали. На Западе низкие ставки обеспечены возможностью быстрого изъятия квартиры у заемщика в случае дефолта и быстрой ее реализации в счет выплаты долга. Но эксперты настроены оптимистично и прогнозируют снижение к 2010 г ставки по ипотечным кредитам до 5-6 проц годовых.

Вопрос о необходимости приватизации собственной квартиры волнует сейчас большинство россиян. Жилищный кодекс, определивший границы бесплатной приватизации 2007 годом, поставил многих из нас перед непростым выбором – приватизировать или нет? По этому поводу существуют разные точки зрения. В некоторых СМИ активно пропагандируется то, что "собственники квартир заплатят за все". Действительно, по новому Жилищному кодексу владельцы приватизированных квартир обязаны платить за текущий и капитальный ремонт и услуги ЖКХ, наемщики - вносить плату за наем. Тарифы и размеры оплаты, безусловно, вырастут, насколько – станет ясно после реформы ЖКХ, когда все регионы перейдут на полную 100-проц оплату услуг. Кроме того, налог на недвижимость для собственников теперь будет высчитываться, исходя из рыночной цены квартиры. Поскольку процентные ставки налога пока официально не утверждены, можно лишь приблизительно посчитать, что владельцу однокомнатной "хрущевки", например, придется платить около 2 тыс руб в год. Для одинокого пенсионера это немалые деньги. Но пока механизм начисления новых тарифов и налоговых ставок до конца не отработан, и, возможно, что истинную цену своих квартир мы узнаем лишь тогда, когда изменить что-то уже будет поздно, и тогда неплательщикам грозит неминуемое выселение.

Но, несмотря на все вышеперечисленные страхи, если гражданин планирует в будущем совершать какие-либо операции со своей квартирой – продажа, обмен, передача по наследству и т п, жилье все-таки лучше приватизировать. Все эти действия собственникам проводить будет проще, чем нанимателям, считает И.Кузнецова. Однако она отметила, что и после 2007 г возможность приватизации сохранится, и деньги, которые за это потребуется заплатить, будут вполне "подъемными" не только для самых богатых россиян.

В любом случае, многие эксперты признают, что Жилищный кодекс во многом несовершенен, в нем немало "белых пятен". Да, старый закон нуждался в замене, считают они, вот только делать это нужно было постепенно. Для России очень характерна ситуация, когда реформа сначала реализуется, а потом уже оцениваются ее последствия. ПРАЙМ-ТАСС обещает держать своих читателей в курсе проблем, с которыми неминуемо придется столкнуться в ходе реализации жилищной реформы и писать о возможных путях их решения.