Правовое строительство

Механизм участия инвесторов в долевом строительстве в России никогда не имел адекватной законодательной базы. Отношения между застройщиком и дольщиками или соинвесторами фактически строились на доверии. А заключаемый между ними договор не мог быть веским основанием для привлечения строительной компании к ответственности за срывы сроков сдачи объекта, низкое качество жилья, выставление более высоких цен, чем изначально оговоренные, и иные нарушения обязательств. Свое видение строительной компании нового времени, возводящей объекты на средства инвесторов, власти изложили в законе “О долевом строительстве”. Документ устанавливает единые правила долевого инвестирования в строительство жилой и коммерческой недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

1 апреля без шуток

Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” вступает в силу 1 апреля 2005 г. До сих пор никаких законов либо постановлений, защищающих права участников долевого строительства и регламентирующих их отношения, не было, а деньги дольщиков привлекались посредством договоров, заключаемых на основании статьи Гражданского кодекса о свободной форме договоров. Однако планы по принятию закона “О долевом строительстве”, так же как и разнообразные проекты документа, кочевали по властным коридорам последние шесть лет и все это время порождали полемику между практиками и теоретиками. Все заинтересованные лица разделились на два лагеря. Сторонники одного — в большинстве своем представители строительных компаний — заявляли, что закон этот не нужен, поскольку ужесточает требования к строительным компаниям. А их оппоненты в лице создателей законов утверждали: закон необходим, так как при существующем положении вещей дольщики не защищены от действий недобросовестного застройщика.

До настоящего времени строительные компании диктовали правила игры, которые на свой страх и риск принимали бесправные с юридической точки зрения дольщики. Риск последних оправдывался стремлением сэкономить на покупке квартиры, а то и заработать, продав ее на порядок дороже после сдачи дома госкомиссии. “Закон "О долевом строительстве" давно уже назрел, так как в России 80% жилья строится за счет привлечения средств частных лиц, — считает президент "Института экономики города" Надежда Косарева. — Этот закон очень важный, так как он дает дольщикам гарантии. До принятия этого закона я никому не рекомендовала инвестировать в долевое строительство, а теперь рекомендую”. Однако руководитель АН “Лаурел” Ирина Радченко отмечает: “Права участников долевого строительства будут защищены лишь при условии выполнения всех требований нового закона. Правда, сказать с очевидностью, когда это произойдет, нельзя, так как известно, что строгость российских законов в большинстве случаев смягчается необязательностью их выполнения”.

Новый закон “О долевом строительстве” запрещает застройщикам привлекать деньги на доверии и вводит государственное регулирование и надзор за деятельностью застройщика. Документ обязывает строительную компанию предоставить “для ознакомления любому обратившемуся лицу” учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, “утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет”, “аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности”, проектную декларацию. По мнению старшего юриста “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Максима Попова, “застройщик очень уязвим со стороны своих недобросовестных конкурентов, которые могут использовать положения закона для того, чтобы блокировать его действия”. Например, застройщик обязан предоставить всем желающим проектную документацию и все внесенные в нее изменения, а это 8-10 томов. Если придет много желающих ознакомиться с этой документацией, то работа офиса может быть парализована.

Схожую практику раскрытия информации о компании российские эмитенты практикуют со второй половины 1990-х гг. Таким образом, с выходом этого закона можно говорить о новом этапе в становлении культуры российского строительного рынка. “Регулирование отношений между строительными компаниями и участниками долевого строительства, а также установление гарантий защиты прав и законных интересов приобретателей жилья в новостройках необходимы”, — заявляет председатель правления “ПИК-Холдинга” Артем Эйрамджанц. В настоящее время далеко не все застройщики в состоянии предоставить отчетность за три последних года — по той причине, что для строительства каждого нового объекта обычно создается новая фирма, которая действует под брэндом строительной компании, ее зарегистрировавшей и хорошо известной потребителям. С вступлением закона в силу застройщик будет заинтересован в создании положительной “строительной истории” (по аналогии с кредитной историей) в отношении не только своего брэнда, но и бухгалтерской отчетности. “Мы ожидаем, что с появлением нового закона отношения между застройщиком и дольщиком станут более цивилизованными”, — говорит генеральный директор “МИАН-Девелопмента” Анатолий Морозов.

Право заключить договор с инвесторами застройщик будет иметь лишь после того, как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию и пройдет государственную регистрацию права собственности или права аренды на земельный участок. Раньше было по-другому. “Зачастую строительные компании осуществляли реализацию жилых площадей в домах, на которые не получены необходимые документы на строительство”, — рассказывает руководитель группы компаний VMP Corp. Алексей Кожевников. По мнению вице-президента по строительству управляющей компании “Сити” Александра Серегина, новая норма “способна уменьшить риски по строительству на 20%”. Теперь до получения документов на строительство застройщик будет обязан оплачивать все издержки, включая проектирование объекта и подготовку к строительству, исключительно из своего кармана. Без привлечения внешнего финансирования придется продержаться около года — таково время с момента выхода распорядительного документа до получения разрешительной документации на строительство.

В результате на рынке останутся крупные, стабильные компании, говорит о перспективах развития рынка генеральный директор “Капитал Груп Маркетинг” Алексей Белоусов. Время, которое застройщик проведет без финансирования, во многом зависит от того, насколько хорошие у него отношения с госорганами, выдающими разрешение на строительство и регистрирующими права собственности либо аренды на землю. “Но на местах могут неправильно истолковать некоторые положения закона. В этом случае можно будет говорить о неком ужесточении административных барьеров”, — опасается управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. “Очевидно, что административное регулирование этой деятельности станет весьма жестким, — считает Морозов. — Поэтому крайне важным для застройщиков станет наличие "своих людей" в уполномоченных органах”. Конечно, “договориться” с чиновниками будет легче крупным строительным компаниям, которые и сейчас активно застраивают столицу с одобрения властей. “Закон "О долевом строительстве" направлен не на развитие рынка, а на преференции крупным столичным строительным компаниям”, — утверждает председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. А для тех строительных компаний, которым не удалось выбиться в “дамки”, “отрицательным моментом являются дорогостоящие чиновничьи препоны и предвзятость в отношении выбора застройщика (получение права собственности) и арендатора земельного участка (получение опциона на право аренды земельного участка)”, утверждает Серегин.

После того как застройщик получил все необходимые документы, он имеет право начать рекламную кампанию возводимого объекта. Рекламную кампанию следует начинать с опубликования проектной декларации, включающей информацию о застройщике и проекте. И лишь спустя 14 дней с момента опубликования этого документа застройщик имеет право заключать договоры с дольщиками. По словам Белоусова, внушительный объем средств привлекается уже спустя месяц после начала широкой рекламной кампании — в СМИ, на радио и наружных щитах.

Договор участия

После вступления закона в силу эпоха разношерстных договоров, заключаемых при долевом строительстве (договоров соинвестирования, купли-продажи строящихся объектов недвижимости и иных), останется в прошлом и на смену ей придет договор долевого участия.

Застройщик заключает этот договор с инвесторами — физическими и юридическими лицами. Важно, что договор приобретает силу не в момент подписания его сторонами, а лишь со времени его государственной регистрации. Благодаря госрегистрации документа теперь будет невозможно дважды заключить договор на один и тот же объект недвижимости, считает директор по маркетингу и продажам компании “Квартал” Сергей Лушкин. “Различные манипуляции со стороны "лжезастройщиков" и "лжедольщиков" (имеется в виду переуступка прав требования по "несуществующему" договору) практически сводятся к нулю”, — говорит он. Раньше конечный покупатель жилья понимал, что он рискует стать уже вторым или третьим покупателем. Что еще немаловажно — с момента госрегистрации договора земельный участок, на котором ведется строительство объекта инвестиций, считается находящимся в залоге у пайщиков (а права на участок или на его аренду принадлежат застройщику).

Согласно закону договор участия должен содержать определение возводимого объекта недвижимости, срок его передачи от застройщика к дольщикам, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При существующей сегодня практике эти параметры являются “плавающими”. Например, определение возводимого объекта может меняться: иногда заявляют о строительстве одного объекта, а возводят совсем другой. Относительным понятием является и срок сдачи объекта. Известны случаи, когда дом не сдавался в течение нескольких месяцев, а то и года со дня заявленного срока сдачи. Теперь за каждый день просрочки застройщику придется расплачиваться из собственного кармана. Раньше никто не гарантировал, что дольщик получит именно ту квартиру, на которую рассчитывал, — нередко после окончания строительства вместо “апартаментов” на 10-м этаже ему предлагали квартиру на 1-м, окна которой выходили на стену соседнего дома. А за обещанную ранее квартиру на 10-м предлагали доплатить до 50% ее рыночной стоимости. Теперь строители не смогут “просто так” менять цифры в договоре.

Стороной по договору долевого участия выступает застройщик, имеющий “в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства для строительства”. Однако второй стороной далеко не всегда выступают частные инвесторы. По словам Ирины Радченко, в Москве большинство договоров с участниками долевого строительства заключают организации, не имеющие отношения непосредственно к строительству, — риэлторские, девелоперские и другие компании. Эти организации заключают договор с целью выкупа больших объемов площадей на ранних стадиях строительства для последующей реализации их на рынке. Из закона “О долевом строительстве” не очевидно, могут ли они напрямую заключить договор с частным лицом и будет ли он действительным. Если объемы жилья, приобретаемые юрлицами, снизятся, то увеличится количество квартир, покупаемых частными лицами у компании-застройщика без посреднической наценки.

А судьи кто?

Контроль над выполнением всех предписаний закон возлагает на некий “уполномоченный федеральный орган исполнительной власти”. Что это за орган, не уточняется. Закон наделяет уполномоченный орган правом приостановить деятельность застройщика либо обратиться в арбитражный суд с заявлением о его ликвидации. Уполномоченный орган вправе устанавливать нормативы бухучета и бухгалтерской отчетности застройщика, контролировать привлечение и целевое использование застройщиком полученных от дольщиков денежных средств, ежеквартально проверять соответствующую отчетность застройщика, следить за соблюдением закона “О долевом участии”, “обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства”.

Согласно закону строительная компания несет риски случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи дольщикам. Кроме того, в течение пяти лет после сдачи объекта госкомиссии застройщик ответственен за его физическое состояние. “По нашему мнению, гарантийный срок надо увеличить с пяти до 15 лет, но при этом предусмотреть ответственность участника за ненадлежащую эксплуатацию объекта”, — говорит Серегин. Существенной особенностью документа является то, что на него распространили закон “О защите прав потребителей”, устанавливающий штрафы и неустойки за разного рода нарушения. “Это сделает компании более ответственными и более наказуемыми”, — считает Кожевников. Закон разрешает дольщикам требовать от строительной компании, в том числе и через суд, возврата денег вместе с штрафом за нарушение тех или иных условий договора участия — от несоблюдения сроков сдачи объекта до сокрытия какой-либо важной информации. А вот “право пайщика на обращение в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения представляется сомнительным из-за отсутствия технического обоснования термина “заблуждение”, говорит Серегин, “это дает возможность пайщикам неадекватно и вольно трактовать права и ответственность по договору”.

В случае если строительная компания ничего не нарушает, инвесторы все равно имеют право потребовать от нее внесенные деньги плюс проценты за использование этих средств. Проценты составляют 1/150 (одну стопятидесятую) ставки рефинансирования ЦБ на день выплаты дольщику его средств. Условия, при которых участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, следующие: нарушение застройщиком сроков передачи объекта дольщикам; прекращение или приостановление строительства, если из этого очевидно следует, что дом не будет сдан вовремя; “существенное изменение проектной документации”, в том числе и “существенное изменение размера объекта долевого строительства”; изменение назначения объекта или входящих в его состав помещений; нарушение застройщиком каких-либо условий договора. При этом такое понятие, как “существенное изменение”, является размытым и предполагает разнообразные трактовки.

Если же дольщик не выполняет свои обязательства и не вносит деньги, строительная компания не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть с ним договор. Закон предписывает застройщику ждать три месяца и лишь затем обращаться в суд. “Суд может длиться годами, и на протяжении этого времени застройщик будет лишен финансирования и возможности привлечь в договор нового участника взамен прежнего недобросовестного”, — отмечает Эйрамджанц. “Если дольщик заключил договор на большое количество квартир и не платит деньги, он может блокировать строительство, так как оно лишится финансирования”, — предупреждает о перспективах применения этого положения на практике Максим Попов. “Это положение вынудит застройщиков сократить количество схем инвестирования, связанных с рассрочками, на период строительства, — утверждает Лушкин. — Приоритетными станут единовременные выплаты всего инвестиционного взноса или его основной части в момент подписания договора до его регистрации с использованием различных схем обеспечения обязательства”.

После того как дом построен и сдан госкомиссии, до подписания передаточного акта дольщик вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие здания тем или иным характеристикам, прописанным в договоре долевого участия. Если подобные нарушения имеют место, дольщик вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком всех обязательств.

Застройщик vs. инвестор

“В законе не хватает статей, в которых бы содержалась информация о дополнительных мерах по стимулированию строительной деятельности с применением схем долевого финансирования”, — утверждает Константин Ковалев. По его словам, сегодня одна из проблем состоит в том, что в строительный сектор не вкладывают деньги иностранные инвесторы, а внутренние инвесторы (банки, паевые инвестиционные фонды) по разным причинам инвестируют явно недостаточное количество средств. Не исключено, что закон о долевом строительстве благодаря четко прописанным требованиям к застройщику даст этим внутренним инвесторам зеленый свет. Кроме того, огромным инвестиционным потенциалом обладают частные инвесторы. “Известно, что на руках у населения имеются десятки миллиардов не задействованных в экономике долларов, которые могут быть с успехом задействованы в долевом строительстве”, — отмечает Радченко. По ее мнению, при условии, что правительству удастся реализовать этот закон на практике и частный инвестор может быть защищен от потери своих средств, инвестированных в строительство, Россию в скором времени может ожидать строительный бум.

“Предоставляя покупателям дополнительную защиту, закон повлияет на наиболее консервативных инвесторов, которые пока опасаются вкладывать средства в строящуюся недвижимость”, — заявляет пресс-секретарь “Сити — XXI век” Сергей Лядов. Помимо банков и паевых фондов к консервативным инвесторам относятся страховые и пенсионные фонды, которые располагают самими длинными и, следовательно, дешевыми деньгами. И хотя пока отечественные страховой и пенсионный рынки находятся в становлении, в перспективе они смогут обеспечить строительному сектору мощную финансовую подпитку. Однако если строительная компания не захочет связываться с инвесторами, опасаясь некоторых положений закона “О долевом строительстве”, она сможет выйти на фондовый рынок и привлечь посредством его механизмов деньги институциональных и частных инвесторов. И наконец, компания-застройщик сможет использовать исключительно собственные средства. Конечно, на такое будут способны лишь самые мощные в финансовом отношении компании.

Учитывая высокую степень защиты законом инвесторов, нельзя сказать, что банки с энтузиазмом будут давать кредиты застройщикам. Ведь если строительная компания окажется банкротом, земельный участок и не достроенный ею дом будут проданы с молотка. Вырученных от продажи средств может не хватить, для того чтобы погасить кредит, проценты и штрафы по нему, а также средства дольщикам вместе с процентами. В этом случае дольщики имеют право прийти в банк, который дал кредит на строительство дома, и потребовать от него возмещения всех понесенных ими убытков. По мнению Максима Попова, при таких условиях банк не будет давать кредит застройщику, или даст кредит, но очень дорогой, или будет брать в залог не участок, на котором застройщик возводит объект, а другое имущество застройщика. “Если строительные компании начнут привлекать банковские кредиты, то им придется выплачивать 18% годовых, начисляемых на остаток ссудной задолженности, в течение 24 месяцев проектирования и строительства и еще в течение 12 месяцев реализации готового жилья”, — утверждает Эйрамджанц. По оценке “ПИК-Холдинга”, в результате дополнительные расходы застройщиков составят не менее 27% от капитальных затрат.

Сразу после выхода в свет закон “О долевом строительстве” вызвал многочисленные нарекания со стороны застройщиков, в результате чего стал более знаменит своими недостатками, нежели достоинствами. “В ныне существующем виде этот закон является сырым документом, который может оказать негативное влияние на рынок недвижимости”, — утверждает Артем Эйрамджанц. Анатолий Морозов утверждает, что этот нормативный акт — способ усложнить жизнь застройщика. А по словам Владимира Пономарева, принятый закон “О долевом строительстве” — непродуманный по своим последствиям, хотя намерения изначально были правильными: инвестиционно-строительная деятельность должна быть отрегулирована, так как дольщики рискуют. По его мнению, такие законы нельзя принимать поспешно, так как должно пройти минимум полгода, чтобы компании успели перестроиться.

По мнению Ирины Радченко, в случае если правительство в ближайшее время приступит к реализации этого закона на практике, возможен коллапс на строительном рынке, так как большинство застройщиков не способны оперативно принять новые правила игры. Следовательно, не исключены срывы сроков сдачи объектов, разорение мелких компаний, уже ввязавшихся в долевое строительство, и т. д. С тем, что с рынка могут исчезнуть некрупные компании-застройщики, согласен Алексей Белоусов. По словам Сергея Лядова, “снижение предложения и увеличение спроса приводят к повышению цен. Пока сбываются предположения, что предложенные законодателями меры по стимулированию спроса неадекватны мерам по увеличению предложения. Мы прогнозируем, что в 2005 г. темпы роста цен сохранятся на уровне 2004 г. — 1,5-2% в месяц”. Пономарев считает, что “принятый закон приведет к большим проблемам на жилищно-строительном рынке и в конечном итоге скажется на увеличении цен”. “Не исключено, что введение закона приведет к росту цен на недвижимость, — отмечает Анатолий Морозов. — Количество предлагаемых объектов может уменьшиться, из-за того что мелкие застройщики уйдут с рынка. Однако вступление в силу этого ФЗ может и не отразиться на ценах на жилье, так как из-за естественного процесса укрупнения строительных компаний предложения будут появляться в прежнем объеме”. На чьи средства? “Если бы я был застройщиком, после выхода закона "О долевом строительстве" я не стал бы привлекать деньги дольщиков”, — заявляет юрист Максим Попов.

Дата публикации: 10:21 22 марта 2005

Источник: bpn.ru