Москва закомплексованная

Новое жилищное законодательство, которое вступает в силу этой весной, может оставить часть крупных и амбициозных градостроительных проектов в столице "за бортом".

Идея развития Москвы на ближайшие годы коротко формулируется так: вместо безликих спальных кварталов - комфортабельное европейское жилье с соответствующей инфраструктурой, так называемая комплексная застройка. По крайней мере именно такое строительство власти столицы объявили приоритетным на ближайшие годы. Причины понятны - к настоящему моменту остались незастроенными единичные точки внутри МКАД и голые поля за его пределами, где построить ликвидное жилье по московским ценам невозможно. А потому самыми интересными стройплощадками становятся те, с которых можно убрать пятиэтажки, освободив гектары земли в престижных округах, рядом с лесопарками и станциями метро. Инвесторы торопятся застолбить лучшие из них, а проекты комплексной застройки вызывают фурор на международных выставках. Эксперты считают, что у программы комплексной застройки огромные перспективы. Однако вступающие в силу с 1 апреля законы о жилье, говорят другие эксперты, могут поставить часть проектов на грань провала.

Многоточечное строительство

В доказательство того, что процесс комплексной застройки набирает обороты, можно привести всего несколько цифр: из 8,1 миллиона квадратных метров старого жилья, предназначенного под снос, на 1 февраля 2005 года было стерто с карты Москвы 3977,9 тысячи, из которых на долю пятиэтажек пришлось 2649,6 тысячи, на долю ветхих зданий - 1328,3 тысячи. Но это, заметим, только часть поля, освобождаемого под комплексную застройку: есть еще многие гектары бывших промзон, где тоже появится жилье. Например, коренной реконструкции и застройке подвергнется территория вдоль Шмитовского проезда от Хаммеровского центра до Сити (это примерно 330 гектаров). А потом строительство продолжится вдоль поймы реки до Серебряного Бора (территория бывшей промзоны). Строить собираются не только многоэтажки индивидуальных планировок, но и малоэтажные элитные кварталы - по сути новый город. Хорошо ли это для нашего большого города? Кажется, что сомнений быть не может: отлично. "Среди основных преимуществ комплексной застройки следует выделить возможность спланировать район с чистого листа, - говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова, - предусмотреть удобную и правильную планировку улиц, инфраструктуру и все это увязать в общую архитектурную концепцию. Необходимость строительства новых районов оправдана стремительным ростом столичного мегаполиса и тем, что уже существующие отдаленные жилые районы морально и физически устарели". Кроме того, как утверждают специалисты Департамента инвестиционных программ строительства, комплексная застройка позволяет оптимизировать строительно-инвестиционный процесс: сразу просчитать все затраты на коммуникации, инженерию, инфраструктуру, транспортные подъезды и благоустройство. "Комплексные проекты,- говорит представитель ДИПС Татьяна Разумова, - подразумевают большие объемы строительства. Справиться с ними под силу лишь крупному инвестору, который не озабочен вопросами сиюминутной прибыли и может прорабатывать весь участок целиком". К тому же именно такой инвестор понимает: вновь построенное жилье должно иметь неоспоримые конкурентные преимущества - в противном случае его трудно будет продать. Крупные компании, ввязывающиеся в столь масштабные проекты, сегодня начинают с того, что приглашают лучших архитекторов. Над одним из таких кварталов на Северо-Западе Москвы - "Велтон-парком" - трудится знаменитый Рем Кулхас, на Севере, над "Городом яхт", - Эрик ван Эгераат, их российские коллеги Андрей Боков и Андрей Чернихов - над "Гранд-Парком" на Ходынке и "Авеню 77" в Чертанове соответственно. Можно еще перечислять громкие архитектурные имена в сочетании с большими объектами. При этом каждый архитектор расскажет об уникальной философии своего проекта. Если разобраться, то всякая философия - не что иное, как основа будущей рекламной кампании.

Например, "Капитал Групп" заявляет, что возрождает в Москве идеи отечественных конструктивистов в проектах "Русский авангард" и "Авеню 77" в Северном Чертанове. Место для последнего выбрано особое - это площадка знаменитого социального и архитектурного эксперимента 80-х годов. Именно здесь, неподалеку от городского леса, построен квартал-манифест, который должен был стать градостроительным эталоном советской эпохи. Но осталась нереализованной его высотная часть - группа 30-этажных домов в центре квартала, именно этот пробел и заполнит новый объект. Концерн "Крост", представляя проект "Четырех кварталов" в Хорошево-Мневниках, говорит о полноценном мини-городе, где люди живут в гармонии с природой (строительство с сохранением ландшафта и создание внутриквартальных зон отдыха), дворы лишены машин (подземные дороги), а жилье нового качества и планировок (свет со всех сторон и никаких темных коридоров). Микрорайон "Гранд-Паркъ" на Ходынке (Мосфундаментстрой-6, "Интеко") тоже позиционируется как город в городе для состоятельных людей в 10 минутах езды от Кремля. Компания "Конти", застраивая территорию рядом с парком Покровское-Глебово, выдвинула концепцию современной русской усадьбы (белоснежные колонны и фонтаны), позволяющей совместить достоинства загородного и городского проживания. "ДОН-Строй", представляя "Алые паруса", говорит о новом типе жилья с собственным яхт-клубом и уникальной системой обслуживания, в основе комплекса "Воробьевы горы" идея общего стилобата, объединяющего пять корпусов в "маленькую страну" со своим особым климатом комфорта, а несколько разных по архитектуре объектов на Хорошевке рядом с Серебряным Бором должны создать ощущение пребывания в городах старой и современной Европы одновременно.

От выселения к торможению

Казалось бы, что при таких раскладах радужные перспективы комплексной застройки бесспорны. Соглашаясь с этим постулатом, один из самых авторитетных аналитиков рынка недвижимости Геннадий Стерник обращает внимание и на проблемы: "Оценить сегодня эффективность таких проектов сложно: часто проект либо распадается на частные объекты, либо значительно уменьшаются масштаб и размах. Связано это прежде всего с высокими затратами, в первую очередь на расселение. С точки зрения продаж это привлекательное жилье, но проекты такого масштаба рассчитаны на 5-7 лет, и если не продумать систему очередности ввода объектов, то жить долго среди стройки не захочет ни один покупатель".

Но это только самые безобидные из возможных проблем. Если углубиться в тему расселения, то выясняется, что те архитектурно разнообразные проекты, от реализации которых Москва станет краше, а жизнь лучше, имеют одну общую примечательную черту: они должны быть построены на месте домов, где жили самые обычные москвичи, чаще небогатые. Сами же проекты - коммерческие, для продажи. Это означает, что жители будут выселяться куда-то за пределы будущего рая. Куда? Возможно, кто-то и останется в своем районе, но в условиях несколько другой комфортности. Кто-то - а такая практика давно имеет место - уедет в районы комплексной панельной застройки (ее, кстати, будут возводить в приличных объемах, чаще на периферии или за МКАД). Эти районы - вроде Митина, Марьина, Южного Бутова и т. п. - куда более комфортны, чем кварталы хрущевок, а жилье там более высокого качества. Однако отнюдь не того, над которым бьются лучшие архитекторы. Следовательно, вопрос расслоения города на богатые и бедные районы, который так не любят обсуждать городские власти, проясняется сам собой. Кроме того, один из собеседников "Итогов" высказал опасение, что те проблемы, которые возникали у властей с жителями по поводу точечной застройки, станут острее. Потому, что в жертву планам комплексного освоения территории станут приносить и затесавшиеся среди хрущевок дома с высокими потолками и кирпичными стенами. Тогда дело может дойти до массовых митингов протеста.

Впрочем, некоторые аналитики вообще не уверены, что грандиозным строительным планам суждено сбыться. "По оценкам наших экспертов, в 2005 году объемы строительства жилья в Москве резко сократятся, - говорит Людмила Кондрахина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. - И если в 2004 году в Москве было построено порядка 4,5 миллиона квадратных метров жилья, то в 2005м мы прогнозируем не больше 3,8 миллиона". Подобное снижение объемов, объясняют эксперты, может случиться по разным причинам. Во-первых, рыночная конъюнктура оттолкнула инвесторов от рынка жилой недвижимости, рентабельность которой за исключением элитного сегмента не превышает 15 процентов. Во-вторых, огромное влияние на сокращение объемов строительства окажут последние законы из принятого жилищного пакета. Так, скажем, вступающий в силу 1 апреля закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов поставит застройщиков в столь жесткие рамки, что многим из них придется сворачивать свои проекты. По оценкам Vesco Consulting, количество таких несостоятельных проектов на рынке может достигать 60 процентов от их общего числа. Плюс ко всему данный закон заставит ряд застройщиков (порядка 30 процентов) и вовсе покинуть строительный рынок Москвы. "Невооруженным взглядом видно, что пострадать могут и достаточно крупные и известные игроки,- считает аналитик Максим Карапетов. - Наделение дольщиков правами произошло настолько непродуманно, что в результате процесс строительства может забюрократизироваться и погрязнуть в судебных разбирательствах. Чтобы спасти ситуацию, застройщики будут преднамеренно декларировать максимально возможные сроки строительства. А еще одним последствием станет увеличение цен на жилье, чтобы вернуть на рынок жилья инвесторов". В-третьих, знаковым событием последнего времени стал новый Жилищный кодекс, который лишил большую часть населения возможности получить социальное жилье. Это в корне меняет сложившуюся за многие годы процедуру получения жилья: теперь люди могут рассчитывать лишь на ипотеку, которая по-прежнему отпугивает более 95 процентов россиян крайне высокими процентами. Все это означает резкое снижение платежеспособного спроса. В результате мы имеем глобальные градостроительные планы и целый набор препятствий на пути их осуществления.

Дата публикации: 15:03 22 марта 2005

Источник: bpn.ru