Риск - дело благородное, только не при покупке квартиры

Существует немало способов покупки квартиры. Однако надо не просто приобрести ее, а сделать это без "приключений". Нередко люди копят на жилье всю жизнь, а в итоге становятся добычей мошенников. Сегодня юрист М2 рассказывает, как свести риск к минимуму.

Прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо поинтересоваться репутацией застройщика Жилье можно приобрести в доме, у которого есть только фундамент, а можно и в уже построенном здании. В каждом случае сделка будет иметь свои особенности.

Одним из самых надежных способов обзавестись жильем является приобретение квартиры в доме, который уже принят в эксплуатацию. В этом случае право собственности переходит от прежнего владельца, в то время как на стадии строительства необходимо ждать значительное время и лишь после сдачи дома приступать к регистрации своих прав на квартиру. К тому же в наше время долгостроев и финансовых кризисов спокойнее, когда дом уже построен и сдан. Но покупка готового жилья имеет и свои минусы, основным из которых является его высокая стоимость.

Чтобы доля не стала тяжкой

Если квартира приобретается на стадии строительства, она еще не существует официально, и потому застройщики в таких случаях заключают договоры, предоставляющие покупателю право на долю в инвестировании. По условиям такого договора клиент получает не квартиру, а право на инвестирование части строительства, эквивалентной приобретаемой жилплощади.

Уже в скором времени все отношения, связанные с продажей квартир путем заключения таких договоров, будут регулироваться Федеральным законом РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступающим в силу с 1 апреля этого года. Этот закон призван защитить права покупателей квартир. В частности, он обязывает застройщиков предоставлять потенциальным инвесторам еще до заключения договора исчерпывающую информацию как о проекте, так и о себе (напрямую, через СМИ или интернет). В итоге участник строительства будет знать о проекте и застройщике достаточно, чтобы избежать участия в сомнительном мероприятии или не довериться сомнительной компании. Также не помешает уточнить, имеется ли разрешение на строительство, на каком основании дом возводится на этом участке земли и т. д. Бывают случаи, когда дом уже готов, но покупатели не имеют права проживать там, поскольку строительство велось незаконно.

Если после получения всех необходимых данных гражданин решает участвовать в долевом строительстве, он должен заключить договор долевого участия. Какие пункты обязательно должен содержать это документ? Прежде всего там нужно точно указать то имущество, которое будет передано участнику после ввода объекта в эксплуатацию (основные характеристики квартиры - количество комнат, метраж и т. д.), а также цену, которую он обязан заплатить застройщику. Кроме того, необходимо определить сроки строительства дома (точнее, указать, за какой срок застройщик обязуется не только возвести дом, но и предоставить клиенту его квартиру).

Договор долевого участия должен заключаться в письменной форме и регистрироваться в госорганах по месту нахождения строящегося объекта. Только после прохождения регистрации он может считаться заключенным.

Отличительной особенностью договора долевого участия является то, что гарантией исполнения обязательств застройщика по этому договору выступает строящийся объект. В соответствии с законом объект является предметом залога. Предмет залога будет меняться на протяжении всего процесса строительства: сначала это будет земельный участок, затем объект незавершенного строительства и, наконец, готовый дом. Каждый из них становится предметом залога на определенном этапе, и залог каждого необходимо оформить.

Указанные объекты являются надежной гарантий, однако оформление залога потребует не только значительных временных затрат, но и определенных финансовых трат для оплаты пошлин. Учитывая то, что на каждой стадии строительства предмет залога будет меняться, может получиться, что "счастливому" владельцу прав на квартиру придется регулярно наведываться в регистрирующие органы.

Даже если допустить, что залог незавершенного строительства или готового дома будет оформляться не новым договором, а лишь дополнительным соглашением к предыдущему, все равно это соглашение должно быть зарегистрировано в соответствующих органах. В среднем срок регистрации залога недвижимости в Москве составляет месяц. Таким образом, только на регистрацию всевозможных документов обе стороны должны будут потратить не менее 4-6 месяцев.

Сам договор будет считаться исполненным только после подписания акта приема-передачи квартиры и полной ее оплаты покупателем. Причем передача квартиры возможна только после ее ввода в эксплуатацию (но не позднее двух месяцев с этого момента).

На сегодняшний день договор долевого участия в инвестировании наиболее выгоден для покупателя квартиры, поскольку даже в случае приостановки строительства он имеет право потребовать свои деньги назад. Разумеется, это подходит только тем, кто может подождать с новосельем. В противном случае нужно искать иные варианты. Справедливости ради необходимо отметить, что договор долевого участия в инвестировании может быть заключен на любом этапе строительства. Наведя справки, какой дом будет скоро введен в эксплуатацию, можно сэкономить деньги и время.

О чем умалчивают договоры

В интересах покупателя оговорить в подписываемом договоре как можно больше деталей: нередко встречаются случаи, когда недобросовестные фирмы на словах декларируют разнообразные дополнительные "бонусы" при покупке квар тиры именно у них, а затем благополучно про это "забывают".

Пример: строительная компания в рекламе своего проекта указывала, что дом будет иметь во дворе благоустроенную детскую площадку. Некоторые семьи именно по этой причине остановили свой выбор на данном предложении. Однако уже после сдачи дома новоселы обнаружили, что площадку никто оборудовать не собирается. Представители застройщика на все претензии советовали покупателям перечитать условия договора (где, разумеется, не было ни слова про обустройство придомовой территории). Некоторые покупатели ссылались на упоминание детской площадки в рекламе, но к моменту возникновения конфликта рекламные щиты уже были сняты, а сайт компании - обновлен.

Покупатель квартиры может столкнуться и с противоположной ситуацией - когда в договоре, наоборот, имеются формулировки, которых там быть не должно. Например, типовой договор одной из строительных фирм включал пункт, обязывающий клиента доплатить определенную сумму за установленные стеклопакеты. Парадокс заключается в том, что права требования на квартиру с момента заключения договора долевого строительства переходят к покупателю. И все вопросы, связанные с возмещением стоимости остекления и прочими финансовыми расчетами, должны решаться между покупателем и заказчиком, так как продавец к этому времени просто утрачивает какие-либо права на жилплощадь. Если установка стеклопакетов была предусмотрена проектом, то требовать за это дополнительные средства продавец просто не имеет права. А если, несмотря на проектные данные, были установлены иные окна (двери, улучшена планировка и т. д.), то покупатель имеет полное право отказаться от доплаты. Ведь при заключении договора он приобретал квартиру с определенными параметрами и теперь имеет право отказаться от навязываемых ему "изысков".

Операция "кооперация"

Новое законодательство предлагает нам воспользоваться еще одним способом покупки квартиры - стать членом жилищно-накопительного кооператива (ЖНК). Регулировать деятельность кооперативов призван Федеральный закон "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан". Согласно этому документу, ЖНК являются некоммерческими организациями и объединяют людей, желающих приобрести жилье. Кооператив собирает средства, необходимые для покупки или строительства квартиры, которая становится собственностью члена ЖНК после того, как он полностью выплатит пай. До этого момента он может проживать в предоставленной ему квартире, однако право собственности на нее будет принадлежать кооперативу. Этот способ хорош для тех, кто может делать довольно крупные взносы и имеет возможность подождать некоторое время с покупкой квартиры.

Доверяй, но проверяй - основной закон нашей жизни

Вне зависимости от того, какой способ покупки квартиры будет выбран, есть ряд деталей, на которые обязательно надо обратить внимание.

Во-первых, убедитесь, что продавец квартиры действительно может ею распоряжаться. Проверьте наличие свидетельства о праве собственности, договора подряда или инвестирования. В двух последних случаях в договорах должно быть прямо указано, что продавец имеет право распоряжаться определенными площадями в строящемся доме. Во-вторых, убедитесь, что в договоре указана квартира именно того размера, который вас устраивает. В-третьих, уточните адрес дома, где вы покупаете квартиру. Также нелишним будет узнать о репутации вашего продавца (например, это можно сделать через интернет). Необходимо уточнить, в каком случае с вас могут потребовать доплату и в каком размере. Кроме того, нужно узнать, когда ответственность по договору несет продавец, а когда - покупатель.

Дата публикации: 10:12 24 марта 2005

Источник: bpn.ru