Новая Рига: лидер или только интрига?

В рейтинге престижности подмосковных направлений Новорижское шоссе (или М9 «Балтия») занимает второе место после Рублево-Успенского. Связано это не только с уникальными природными характеристиками местности, но и с хорошей транспортной доступностью объектов, расположенных здесь.

Новая Рига всего лишь за какой-то десяток лет вошла в перечень самых востребованных направлений. Именно здесь сегодня продают наибольшее число объектов загородной недвижимости.

Это обусловлено прежде всего близостью к Рублево-Успенскому шоссе. «В начале 2000-х гг. многие маркетологи и пиарщики стали активно раскручивать Новую Ригу, делая упор на то, что она представляет собой прекрасную альтернативу Рублевке», — говорит Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. Кроме того, привлекает отличная транспортная доступность объектов на этом направлении. До поселка, расположенного в 40–60 км от МКАД, из центра Москвы можно добраться за 40–50 минут.

Генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова отмечает, что на Новорижском направлении сосредоточено большое количество крупных поселков нового формата, таких как Гринфильд, Риверсайд, Миллениум Парк, Бенилюкс, Павлово и др. При этом вдоль трассы все еще много свободной пригодной под жилую застройку земли.

Одним из преимуществ Новой Риги можно считать и благоприятную экологическую обстановку. Здесь практически отсутствуют промышленные предприятия, много рек, озер, прудов, хвойных и лиственных лесов.

А вдоль дороги той…

Новорижское шоссе — одна из самых качественных трасс в России. Два года назад открылся скоростной участок Краснопресненского проспекта между МКАД и проспектом Маршала Жукова. «Туннель под Серебряным Бором соединяет Новорижское шоссе с Краснопресненским проспектом и позволяет добираться до Третьего транспортного кольца практически без пробок, — отмечает Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». — Хотя, учитывая возрастающий транспортный поток, некоторые проблемы с трафиком все же возникают». При выезде из Москвы дорога имеет по три полосы в каждую сторону. Правда, если в черте города еще приходится постоять на светофорах, то, выбравшись за МКАД, можно свободно втопить педаль газа в пол. Новорижская магистраль — федеральная трасса, которая является частью европейского маршрута. Она обходит населенные пункты и не пересекается с другими автотранспортными путями на одном уровне. Все это позволяет объехать пробки.

Впрочем, работы по улучшению дороги не прекращаются. В настоящий момент активно ведут строительство новых развязок, самая большая из которых находится на пересечении Новорижского шоссе и МКАД.

Что касается придорожной инфраструктуры, то, по мнению экспертов, Новая Рига пока уступает Рублевке. Но это всего лишь вопрос времени, ведь развитие трассы идет высокими темпами. Сегодня на этом направлении функционирует общеобразовательная школа в Павлово, в Резиденциях Бенилюкс открылся ресторан «Озон», у въезда в Княжье Озеро жители не только поселка, но и всей округи могут совершать покупки в современном супермаркете. На 14-м км принимает посетителей торгово-развлекательный комплекс «Павлово подворье», подобный объект планируют разместить и на 25-м км. Кроме того, инвесторы сообщают о намерении открыть на Новорижском шоссе супермаркеты «Алые Паруса», KIKA, «Перекресток», офисные центры, бизнес-парки, складские комплексы. Во многих других поселках также предусмотрены собственные социально-бытовые объекты. Так что скоро дефицит инфраструктуры будет устранен. Впрочем, в этом году в районе трассы вряд ли появятся новые объекты — в период кризиса из-за нехватки средств и отсутствия возможности получить кредит никто из девелоперов не только ничего не строил, но даже и не заявлял.

Росли поселки как грибы

На Новой Риге сегодня насчитывается более 190 поселков (готовые или находящиеся в стадии строительства), в 80 из них идут продажи. «Порядка 15% — это элитные объекты, 60% относится к классу бизнес, 25% — к эконому, — приводит данные Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». — Поселки демократичного сегмента расположены начиная с 50-го км от МКАД и далее, бизнес-класса — в радиусе от 20 до 40 км, а элитная недвижимость — в пределах 30 км. Стоит отметить, что количество загородных жилых комплексов с внутренней инфраструктурой на Новорижском шоссе существенно превышает количество таковых на Рублево-Успенском». Хотя, как считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», количество поселков экономкласса в районе прохождения трассы уже достигло 49%, 19% — это бизнес-класс, премиум — почти 22%, к сегменту de luxe относятся 10% объектов. Наименее дорогим жильем на Новой Риге считаются дома в поселках на расстоянии 50–55 км от МКАД, под Звенигородом или Троицей, а также в организованных комплексах формата дальние дачи в 70–125 км от Москвы.

Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов считает, что трасса «Балтия», на которой широко представлены поселки всех ценовых сегментов, является более доступным направлением, чем Рублевка, а потому сделок с загородной недвижимостью здесь больше.

Среди наиболее известных объектов в классах элит и бизнес можно отметить поселки Мякинино (1 км от МКАД), Новоархангельское (7 км), Никольская Слобода (12 км), Маленькая Италия (15 км), Павлово и Павлово-2 (16 км), Резиденции Бенилюкс (17 км), Гринфильд, Риверсайд, Миллениум Парк, Княжье Озеро (24 км).

Сегодня основной тип загородного жилья на Новорижском направлении — коттеджи. Поселков, где представлены таунхаусы или малоквартирные дома, не так много. Квартиры и секции можно купить в Новоархангельском, Онегине, Павлово-2. В комплексах класса de luxe, таких как Гринфильд, Риверсайд, Миллениум Парк, Резиденции Бенилюкс, предлагают домовладения площадью от 300 до 1000 кв. м, а в коттеджных поселках Троица (55 км), Славенка (63 км) можно приобрести небольшой дом площадью 140–160 кв. м.

Стоимость 1 кв. м зависит от многих факторов: класса поселка, его удаленности от МКАД, архитектурной концепции, инфраструктуры, использованных при возведении дома строительных материалов (дерево, камень, каркас), месторасположения коттеджа в самом поселке.

Жизнь возвращается

«В прошлом году наблюдалось снижение интереса к объектам недвижимости на Новорижском шоссе, — комментирует Д. Таганов. — В кризис покупатели стали обращать внимание на менее популярные, зато менее дорогие направления. Достаточно сказать, что некоторые объекты, переоцененные в докризисные времена, в начале 2009 г. потеряли до 50% стоимости. Заморожены такие проекты, как «7 миля», «Ренессанс-парк», «Онегино», «Барское». Еще ряд поселков оказался в состоянии скрытой заморозки, когда на объекте остановлены работы и лишь десяток-другой строителей создают видимость деятельности.

Кризис заставил многих девелоперов отказаться от возведения домов и хотя бы частично перепрофилировать поселки под продажу участков без подряда. «Такой продукт востребован у покупателей и доходен для продавцов, — утверждает В. Яхонтов. — Доля Новорижского направления в структуре предложения участков без подряда составила порядка 17%».

Некоторые объекты прошли реконцепцию и были понижены в классности, соответственно, уменьшились и цены на дома в них. В результате продажи активизировались, и девелоперы стали вкладывать вырученные средства в строительство домов и инфраструктуры, что, в свою очередь, привлекло еще больше покупателей.

За последнее время на Новой Риге появилось больше поселков экономкласса. Хотя Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, считает, что возрос спрос и на высокобюджетные загородные объекты. Эту тенденцию специалист связывает с тем, что на Новорижском направлении к моменту кризиса было сосредоточено наибольшее количество поселков в высокой стадии готовности.

Что касается объектов, находящихся на начальном этапе строительства, то на них цены скорректировали — скидки порой доходили до 50% от показателей 2008 г. Предпринятые меры не могли не привлечь покупателей. В результате, по подсчетам А. Рыкова, в 2009 г. на Новорижском шоссе было продано 1755 объектов, в том числе 147 готовых коттеджей, 154 таунхауса, 547 участков с подрядом, 907 участков без подряда.

«До кризиса средняя цена 1 кв. м на данном направлении составляла 3500 долл., коттедж в элитном поселке можно было приобрести за 3–5 млн долл., — говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти». — А в первой половине 2009 г. аналогичный объект недвижимости продавали за 2–3 млн долл. Так, в строящемся поселке Миллениум Парк только что заложенный дом площадью 400 кв. м, с участком 20 соток, сегодня можно купить за 1 млн долл., а готовый особняк обойдется в 1,5 млн и более в зависимости от размера и месторасположения. Что касается земли, то средняя цена сотки в зоне до 50 км от МКАД составляет от 15–25 тыс. долл., а на более удаленном расстоянии — 5 тыс. долл.».

Из наиболее успешных проектов, где на протяжении прошлого года шли активные продажи, можно выделить «Novoрижский» (23 км от МКАД), в котором цены на участки без подряда площадью 10–15 соток начинались от 100 тыс. долл. Идентичный земельный надел в Алешкино (77 км) стоит уже 18–20 тыс. долл. Эксперты утверждают, что к концу прошлого года цены вновь пошли вверх и дома в некоторых поселках подорожали на 10–20%.

А что же готовит год грядущий? Д. Таганов прогнозирует положительную динамику развития загородного рынка, в том числе и Новорижского направления. По его словам, к концу весны количество сделок купли-продажи заметно увеличится. Пополнится список готовых поселков: во II квартале намечено сдать Павлово-2, Маленькую Италию, в III–IV — Миллениум Парк, Светлогорье, Барселону, Padikoff. Нет никаких сомнений в том, что Новорижское направление останется в числе лидеров загородного рынка.

Сергей Романов

Дата публикации: 09:31 31 марта 2010

Источник: bpn.ru