Деньги снова вкладывают в землю

Рынок загородной недвижимости предвкушает первый послекризисный сезон. Как говорят эксперты, исторический: массовая скупка в кризис дешевых участков заложила основу новой эпохе дачного ажиотажа, сопоставимого по размаху с ажиотажем последних советских лет. Но жизнь новых поселенцев не будет легкой: Подмосковью обещают "кризис обманутых дачников".

Прошлогодние экономические катаклизмы заметно изменили картину спроса и предложения на рынке загородной недвижимости. Две главные черты, определившиеся год назад, сохраняются. Первая: целыми полями, как раньше, земли в Подмосковье больше не продаются. Владельцы разрезали свои латифундии на части и продавали в розницу.

Вторая: народ больше не покупает обещания (так называемые участки с подрядом), ограничиваясь только землей (участками без подряда). Последние составляют 60-70% всех сделок.

Рынок коттеджных поселков умер

- До кризиса землевладельцы продавали крупные участки под проекты коттеджных поселков, - рассказывает генеральный директор независимого земельного портала zemer.ru Илья Терентьев. - Покупали большие участки и спекулянты с целью перепродажи. Теперь этот рынок умер. Продаются почти исключительно участки без подряда, причем большая часть в категории эконом-класса. Из-за кризиса на них образовался массовый спрос - люди начали вкладывать сбережения в землю, опасаясь, что деньги могут обесцениться. На мой взгляд, это исторический момент - закладывается основа второй волны дачных поселений, вроде той, что наблюдалась в конце 1980-х - начале 1990-х. В этом сезоне мы ожидаем последнюю вспышку спроса на поселки без подряда: сейчас их на рынке уже более 150, к концу мая ожидается около 200.

- Я считаю, что спрос на участки без подряда не исчезнет раньше 2012 года, - уверен исполнительный директор компании "Маршал эстейт" Андрей Вяткин. - В то же время готовые дома, которые в 2009 году раскупались довольно вяло, в этом году ждет спрос. Привлекательные предложения будут вымываться, и возникнет дефицит готовых объектов. Но это вряд ли приведет к росту цен - девелоперам сегодня выгодно не повышать цены, а реализовать готовые объекты, получить деньги и вложить их в строительство домов на участках с подрядом, выполнив свои обязательства перед покупателями. А также разморозить те проекты, на инвестирование которых в прошлом году не хватало средств.

Симферопольское шоссе - самое ходовое

Если не брать в расчет Рублевку (у заповедника миллиардеров свои законы ценообразования, как и прочие), то самым дорогим считается Киевское шоссе - сотка земли без подряда стоит здесь в среднем 375 345 рублей. Естественно, зависит от расстояния: в 30-километровой зоне от Москвы участки продаются в пределах 420-900 тысяч рублей за сотку, а в 60-100 км - уже за 120 тысяч.

Следующее по дороговизне - Новорижское шоссе: сотка в среднем обходится в 326 250 рублей. В прошлом году народ жаловался на пробки, активную застройку трассы, многие пришли к выводу, что "Новая Рига" переоценена. Но стоимость земли не падает.

- В прошлом году был случай, когда в одном из поселков сотка земли подешевела ровно в два раза - со 100 тысяч долларов до 50 тысяч, - вспомнил Илья Терентьев. - Но это говорит о том, что ценообразование здесь порой было, мягко говоря, нелогичным - люди просто брали цену с потолка. Сейчас цены на "Новую Ригу" заметно не снижаются.

Пользуется спросом Ярославское шоссе, где появилось много новых поселков: 182 823 рубля/сотка. Настоящий бум переживает Симферопольское шоссе (220 018 рублей за сотку): по количеству продаваемых поселков (их более 60) оно занимает второе после "Новой Риги" место, оттянув на себя треть покупательского спроса на участки эконом-класса.

- Войдя в тройку лидеров популярности вместе с Новорижским и Киевским шоссе, Симферопольское оказалось единственным направлением в Подмосковье, где стоимость сотки на первичном рынке по итогам года не упала, а выросла на 2,7%, - рассказывает Андрей Вяткин. - Причины стремительного развития южного направления, в особенности в формате "дальних дач" (земля до 50 км здесь осваивается не так масштабно), - в острой нехватке качественных поселков эконом-класса по низким ценам. Земля с обещанными коммуникациями продается иногда по 300 тысяч рублей за участок. При этом реальная стоимость прокладки коммуникаций - минимум 400 тысяч

Подозрительно дешево

Страсть к дешевизне, как обычно, выходит боком - в случае с дачными участками речь идет о "коммуникационных" проблемах. Многие управляющие компании поселков без подряда включают в стоимость подведение коммуникаций - электричества, подъездной дороги и пр.

- Земля с обещанными коммуникациями продается сегодня иногда по 300 тысяч рублей за участок. При этом реальная стоимость получения технических условий и прокладки коммуникаций - минимум 400 тысяч, - пояснил Андрей Вяткин. - Будут ли выполнены эти обещания? Для меня ответ на этот вопрос очевиден.

По подсчетам агентства недвижимости DOKI, только себестоимость подведения коммуникаций на участок в Подмосковье составляет порядка 250 тысяч рублей. Эксперты агентства уверены: без коммуникаций могут остаться 75% покупателей участков без подряда.

Другие аналитики смотрят на проблему спокойнее.

- Отдельные случаи, когда компании вовремя не подведут инженерные коммуникации, скорее всего будут, - считает генеральный директор компании "Красивая земля" Илья Сапунов. - Однако массовой волны не будет.

- Возможны обманы и затяжки с подведением коммуникаций, - уверен Илья Терентьев. - Но, на мой взгляд, вряд ли среди "дачников" три четверти попадут в "обманутые". Процентов 10-15 - может быть. Крупным землевладельцам, вынужденным продавать свои поля, порезав их на кусочки, обманывать невыгодно.

Кроме коммуникаций есть и другие риски: среди продаваемых участков попадаются земли сельскохозяйственного назначения - продавец обещает изменить вид разрешенного использования, провести межевание и оформить собственность только потом. Процесс может занять от восьми месяцев до двух лет. Так что, вкладывая деньги в загородную резиденцию, не стоит забывать про дешевый сыр и мышеловку.

Анна Гараненко

Дата публикации: 12:21 01 апреля 2010

Источник: bpn.ru