Cемь раз проверь, один раз заключай сделку

Недвижимость - самое ценное имущество. Поэтому желающих нагреть руки на сделках с жильем всегда хватает. Как, заключая договор, не потерять все, что было нажито непосильным трудом?

Узнать «историю» квартиры станет проще

Сразу обрадуем: разработчики законов «жилищного пакета» позаботились снизить риск заключения сделок, которые могут быть признаны недействительными. Для этого внесли дополнения в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (сейчас этот документ действует в редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 196-ФЗ и от 30.12.2004 № 217-ФЗ).

Благодаря поправкам облегчается проверка «юридической чистоты» квартиры.

В Единый государственный реестр прав (ЕГРП), содержащий сведения о недвижимом имуществе и его хозяине, с 1 января этого года должна включаться следующая дополнительная информация:

• о признании хозяев квартир недееспособными или ограниченно недееспособными;
• о проживающих в квартире членах семьи собственника, находящихcя под опекой или попечительством;
• о несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без родительского попечения.

Эти сведения важны, поскольку для сделок с квартирами, в которых зарегистрированы («прописаны») указанные лица, требуется разрешение органов опеки и попечительства (ООП). А если недобросовестному продавцу удастся «провернуть» сделку без согласия ООП, то впоследствии она может быть признана недействительной.

Правда, получить выписку с «деликатными» данными о недееспособности жильцов сможет далеко не всякий желающий. Увы, недоступно это «досье» даже продавцу и риэлторам. По закону такие сведения предоставляются только самому правообладателю, т. е. собственнику имущества или обладателю иных зарегистрированных прав на него. Впрочем, в законе есть «лазейка»: по доверенности от правообладателя указанные данные могут получать любые физические лица, предъявившие свое удостоверение личности, и юридические лица, в том числе риэлторские агентства. Поэтому, если продавцу нечего скрывать, он, вероятно, не станет отказываться, чтобы риэлтор-менеджер покупателя получил по доверенности всю информацию, необходимую для обеспечения безопасности сделки.

Главная же ценность новых правил заключается в том, что информацией о препятствиях для сделки в любом случае будут располагать органы госрегистрации. И уж они-то, как заверяют разработчики закона, обязательно «зарубят» рискованную сделку, отказав в ее регистрации.

МНЕНИЕ РИЭЛТОРА

Игорь БОГОМОЛОВ, начальник отделения «Маяковское» инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест»:

- Наиболее безопасна, на мой взгляд, покупка квартиры у первичного собственника, который приобрел жилье по инвестиционному контракту.

Наиболее сложны с точки зрения проверки «чистоты» документов сделки с квартирами, полученными по завещанию, по причине сложности, а иногда и невозможности установить число наследников. На втором месте по риску -сделки с квартирами, полученными по договору ренты. Опасность заключается в том, что этот договор наиболее часто расторгается в суде по иску рентополучателя или заинтересованных третьих лиц.

Вас обманули? Докажите свою честность!

Государство решилось на сенсационный шаг: гарантировало денежную компенсацию лицам, лишившимся квартир в результате «нечистых» сделок. Теперь, если добросовестный приобретатель жилья теряет его (например, квартира возвращается собственнику, без ведома которого была продана мошенником), то может рассчитывать на госкомпенсацию - до 1 миллиона рублей (с учетом стоимости московских квартир это немного - но лучше, чем ничего).

Чтобы воспользоваться правом на возмещение ущерба, пострадавшему участнику сделки необходимо доказать в суде свою «добросовестность». То есть подтвердить, что он не знал и не мог знать об имеющихся правовых нарушениях, юридических препятствиях для сделки. Самый весомый аргумент в пользу добросовестности таков: перед заключением договора приобретатель озаботился выяснением необходимой информации об объекте сделки и получил выписку из Госреестра прав на недвижимость. Речь идет об «общедоступной» информации из ЕГРП, предоставляемой любому лицу. Это сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, а также об ограничениях (обременениях) этих прав: залоге, аресте, сервитуте и проч. Согласно ст. 7

Закона о госрегистрации такая информация предоставляется гражданину, предъявившему удостоверение личности и заявление, а юрлицу - документы, подтверждающие регистрацию данной организации и полномочия ее представителя. Выписка выдается в течение 5 рабочих дней после поступления запроса с необходимыми документами.

Как подтвердить добросовестность покупателя?

Олег САМОЙЛОВ, директор по стратегическому развитию компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

- Одним из серьезных доказательств добросовестности является полноценная экспертиза в риэлторской фирме, которая способна выявить нарушения, допущенные в ходе приватизации квартиры и сделок с ней. Если такая экспертиза проводится компанией, которая готова нести ответственность за результаты своих действий, то у потребителя возникает дополнительная возможность в случае признания сделки недействительной потребовать с риэлторов возмещения понесенного ущерба.

Дата публикации: 13:18 24 марта 2005

Источник: bpn.ru