На помощь надейся и сам не плошай

Вступление в силу Жилищного кодекса наконец-то покончило с двойственностью нашей жизни, когда на словах мы исповедовали вроде бы одну религию, а официально на гербовой бумаге была пропечатана совершенно иная. С момента распада Союза прошло без малого 15 лет, но до марта этого года действовал Жилищный кодекс 1983 года. И пусть все чувствовали, что мы находимся в совершенно ином мире, тем не менее общество жило как бы с оглядкой на устаревший документ.Это здорово всем вредило, хотя бы потому, что подкрепляло иждивенческие настроения, совершенно неуместные сегодня и только дезориентирующие людей.

Новый ЖК расставляет все по своим местам. Он подтверждает отказ от монополии государства на улучшение жилищных условий. Инициатива передается в руки самих граждан. Задача власти теперь сводится к созданию условий, которые бы дали возможность людям решить свои проблемы в условиях рынка. О перспективных формах приобретения жилья рассказывает заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николай Федосеев.

Субсидия

Безвозмездные субсидии на строительство и приобретение жилья стали первой формой, которая объединяла элементы рынка и помощь государства. Они оформляются с 1996 года и уже хорошо себя зарекомендовали. Суть в том, что очередникам предлагается самим купить себе квартиру, а город доплачивает часть ее стоимости (до 90% в зависимости от срока нахождения в очереди). В год мы таким образом помогали от 1,2 тыс. до 2 тыс. семей. К сожалению, в последнее время их число постепенно снижалось. Дело в том, что выделяемая на эти цели сумма оставалась постоянной, 1,120 млрд. рублей ежегодно, а жилье за последнее трехлетие дорожало на 20-35% в год. Число получателей субсидии, естественно, сокращалось.

Перспективы субсидирования на ближайшие годы однозначно зависят от бюджета. При этом нам периодически приходится спорить с коллегами из экономического блока правительства Москвы, которые предлагают уменьшить размер максимальной субсидии, скажем, до 50%, и за счет этого увеличить их число. Еще "лучше" предложение выделять деньги в первую очередь тем, кто претендует на меньшую субсидию, скажем, на 10%, чтобы удовлетворить большее количество очередников. Так можно дойти до идеи предоставлять бесплатную квартиру не тому, кто дольше стоит в очереди, а кто претендует на меньшую площадь. Но это абсурд - помогать прежде всего тем, кто в этом меньше всех нуждается.

Недавно правительство Москвы выдвинуло предложение снизить максимальный размер субсидии до 70%. Однако его должна утвердить городская Дума. Пока действует прежний стандарт: субсидия в 90% положена тем, кто стоит в очереди на общих основаниях более 15 лет, и льготникам со "стажем" более 7 лет.

С другой проблемой нам, надеюсь, удалось справиться. Речь об индексации размера субсидии. Бюрократическая машина здесь буксовала. Стоимость жилья на рынке росла, а субсидию начисляли исходя из старых ориентиров. Сумма помощи в результате занижалась, что вызывало естественное недовольство. Люди справедливо считали, что их обманывают. Недавно мы сменили порядок расчета субсидии и вышли на адекватные рынку типового жилья в районах массовой застройки цены. Сейчас расчетная стоимость квадратного метра составляет 30 007 рублей. И пока мы выдерживаем график пересмотра стоимости раз в квартал.

Субсидия и кредит

Использование субсидии предполагает, что у человека есть собственные деньги, и подчас немалые. Практика показывает, что самый "ходовой" размер субсидии - 50-60% от стоимости квартиры. Значит, еще почти половину надо добавлять. Но далеко не у всех семей есть достаточные средства. К тому же решение о выделении субсидии, как всегда, приходит неожиданно, а сроки ее реализации жесткие - 6 месяцев. В итоге многие брали не то и не там, что им хотелось бы. Некоторые были вынуждены ехать в ближнее Подмосковье. А кто-то вообще не мог воспользоваться выделенными ему деньгами.

В прошлом году мы, что называется, "обкатали" новую схему, объединяющую механизм субсидий с ипотечным кредитованием. Смысл ее в том, что человек получает субсидию, добавляет к ней собственные накопления и использует все вместе в качестве первоначального взноса для получения кредита в банке и покупки квартиры. Теоретически на момент проведения операции можно вообще обойтись без своих денег. При этом шансы на получение кредита весьма неплохи. С одной стороны, высокий первоначальный взнос заметно снижает риски банка. С другой стороны, сумма кредита, а значит, и ежемесячные платежи сравнительно невелики, поэтому требования к платежеспособности заемщика существенно снижаются.

Если соотнести расходы по погашению долга к рыночной стоимости квартиры, то эквивалентная ставка кредита составляет менее 7%. В результате у человека может появиться даже некоторая свобода выбора места жительства и качества квартиры.

Некоторые недоуменно пожимают плечами: а в чем собственно предмет гордости? Субсидии и так были, кредиты тоже. Пошел, взял одно, оформил другое и купил квартиру? На самом деле нам пришлось решить сложную технологическую задачу. Надо было в одном месте в одно время связать разные финансовые потоки. Ведь ни один банк не выдаст кредит, пока заемщиком не будет внесена недостающая для покупки сумма. И понятно почему - это гарантия серьезности намерений и платежеспособности человека. Но точно так же и субсидия не двинется с блокированного целевого счета, пока к ней не добавят вторую часть средств. Надо было разорвать эту цепь взаимоисключающих требований, связать деньги коммерческого банка, деньги бюджета и собственные деньги гражданина и одновременно направить их продавцу. Пока только 10 очередников в порядке опыта воспользовались схемой, но мы уверены в ее дальнейшем успехе.

***

Жилищный кодекс РФ

Статья 13. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;

7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма...

***

Рассрочка

С этой схемой мы экспериментируем довольно давно. Город отстраивает за счет бюджета дом и продает его очередникам по льготной цене и с рассрочкой платежа. До прошлого года граждане платили 30% стоимости сразу и погашали долг в течение следующих 5 лет. Плата за рассрочку составляла 3-8% годовых в зависимости от срока постановки на учет. Цена квадратного метра колебалась вблизи 450 долларов, то есть была примерно вдвое ниже рыночной.

Начиная с этого года мы несколько ужесточаем условия. Во-первых, подтянули цену к несколько возросшей реальной себестоимости строительства, до 600-650 долларов. Увеличили плату за пользование деньгами до 10% годовых, но одновременно увеличили рассрочку до 10 лет.

Объясню, почему мы это сделали. С одной стороны, высокий спрос со стороны граждан повлиял на наше предложение. Мы уверены, что форма будет востребованной и на новых условиях. Цена по-прежнему остается вдвое ниже рыночной, а ставка по рассрочке на треть выгоднее по сравнению с банком. С другой стороны мы столкнулись со спекуляцией этими квартирами. Некоторые граждане напрягают все свои возможности и покупают квартиру, какую только в состоянии осилить. Затем практически сразу погашают долг, оформляют квартиру в собственность, продают и взамен берут чуть скромнее. А за счет разницы в стоимости обставляются мебелью и обзаводятся автомобилем. Поэтому мы не только подняли цены, но и ограничили сверху первый взнос цифрой 40% и запретили окончательный выкуп ранее чем через 5 лет. Параллельно с изменением условий мы намерены увеличить объемы выделяемой площади с прежних 25 тыс. кв. м до 50-70 тыс. кв. м уже в этом году.

В недалекой перспективе может появиться симбиоз рассрочки и ипотеки. Сейчас квартира продается в рассрочку после того, как дом построен. Есть предложение сместить процесс к началу строительства. Цена продажи сохраняется льготной, на уровне себестоимости. По мере возведения дома на начальном этапе стройки человек вносит из собственных средств 30% стоимости квартиры. А по мере продвижения строительства берет в банке ипотечный кредит, полностью рассчитывается с городом, оформляет квартиру в собственность и дальше в течение 15-20 лет возвращает долг банку. Подключение гражданина к строительству на ранней стадии существенно снижает цену всей сделки.

***

Жилищный кодекс РФ

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Граждане, готовьте ваши денежки

До сих пор мы говорили в основном о возможностях очередников. Но это только 7% населения города. А остальные? У них ведь тоже есть свои проблемы, может быть, не такие острые, но требующие решения. Думаю, что в перспективе все перечисленные механизмы могут быть адаптированы и для других категорий жителей. Первыми могут оказаться - тут я уже фантазирую - работники бюджетной сферы и молодые семьи. Но это - перспектива.

А сегодня мы хотим оформить организационно, взять под контроль власти и обеспечить городскими гарантиями то, что уже стихийно действует на рынке. Тем самым помочь всем желающим без привлечения бюджета.

Названия пока не придумали, а суть в следующем. Мы предложим ряду коммерческих застройщиков с прочной репутацией выделить часть строящихся площадей для продажи по нашей программе. По рыночной цене и на их условиях. Одновременно мы обратимся к населению и объявим: есть адрес, есть инвестиционный контракт, при заключении которого мы досконально проверили застройщика, есть цена, к примеру, 1200 долларов за кв. м, до определенного срока надо внести такой-то первоначальный взнос. За оставшимися деньгами мы направляем желающих в банк, который определит, кому он сможет дать кредит, а кому - откажет.

Если кто-то не пройдет сито банка, будем подбирать другую кандидатуру. Далее подписывается трехстороннее соглашение между застройщиком, банком и заемщиком. Мы со своей стороны будем следить, чтобы ни одна квартира не продавалась трем покупателям одновременно, и за своевременным окончанием работ.

В результате застройщику гарантирован спрос и 100% финансирования работ. Банк получает на период строительства гарантии города Москвы, что работа будет завершена успешно. На случай возникновения непредвиденных обстоятельств у нас есть резервный фонд, из которого мы можем выдавать квартиры, получая взамен права требования по инвестиционному контракту. Чем это выгодно гражданину? Он купит жилье из первых рук, на этапе строительства, а следовательно намного дешевле. К тому же мы рассчитываем договориться с банком, что с учетом уменьшения рисков на время строительства тот несколько снизит ставку по кредиту.

На первых порах мы намерены предлагать эту схему только москвичам со стажем проживания не менее 10 лет. И в этом протекционизме нет ничего страшного, потому что тот же резервный фонд создан на деньги москвичей. О перспективе могу говорить только предположительно. Хотелось бы уже в этом году попробовать реализовать таким образом хотя бы несколько сотен квартир. Но для этого надо иметь не только желание наше и граждан, необходима добрая воля строителей и банков. Предварительное согласие уже есть, осталось облечь его в договорную форму.

Дата публикации: 13:22 24 марта 2005

Источник: bpn.ru