Эскизный проект на осень

В конце 2010 года возможен существенный рост цен на рынке жилой недвижимости. Отложенный спрос будет подкреплен разморозкой кредитования на покупку жилья, а предложение новостроек быстро нарастить не удастся.

Обозначившаяся в конце прошлого года тенденция оживления рынка жилья медленно набирает обороты. Об этом свидетельствует анализ статистики ЦБ по выданным жилищным кредитам на начало марта и росстатовские сводки об объемах строительства в январе-феврале. Если исходить из результатов сезонной обработки данных о кредитовании (не слишком, конечно, точных), то спрос на жилищном рынке сегодня находится где-то в диапазоне от трети до половины от своих максимумов, достигнутых в первой половине 2008 года, но уже примерно вдвое интенсивнее, чем летом прошлого года, когда он достиг дна. Причем тенденция к росту имеет все шансы продолжиться.

В строительстве же ситуация пока выглядит весьма неопределенно. По динамике прошлого года могло показаться, что спад в строительстве приостановлен, чему способствовал разворот к росту цен на недвижимость (и в рублях, и в долларах). Ценовое дно в Москве пройдено в октябре, причем на уровне несколько более высоком, чем многие ожидали исходя из тенденций первой половины года: примерно 3900 долларов за квадратный метр (это, конечно, еще и следствие оказавшегося для многих не ожиданным укрепления рубля к доллару: сегодня средняя цена московского метра уже приближается к 4300 долларам при сравнительно скромной динамике рублевых цен). А цены на недвижимость достаточно тесно коррелируют с объемами работ — не только у нас, но и везде в мире. Особенно когда есть достаточно большие заделы, которые могут быть сравнительно быстро доведены до рыночных кондиций.

В кризис строительство вошло с большим объемом незавершенки, что отсрочило наступление спада в отрасли. Так, на начало прошлого года в незавершенном строительстве было 39,5 млн квадратных метров жилья, что примерно соответствует всей площади, вводимой за год организациями (то есть без учета жилых домов, построенных населением).

Весь прошлый год объемы в строительстве держались за счет достройки, и, как видно, все, что могли, сдали в конце года, а с началом нового года заказы на новое строительство упали.

Если сравнивать с долгосрочным трендом, то мощности строительных организаций в кризис оказались недогружены как минимум процентов на десять-пятнадцать. Исходя из соотношения с ценами на недвижимость нормальному наполнению портфеля заказов в строительстве могла бы соответствовать цена примерно на 20% выше нынешней. В пересчете на московский эквивалент это примерно 160 тыс. рублей, или 5,2–5,4 тыс. долларов за квадратный метр. Соответственно, среднероссийская цена «естественного» уровня загрузки мощностей в строительстве будет порядка 60–65 тыс. рублей за квадратный метр. Реально ли достичь ее в текущем году?

Если посмотреть на соотношение цен на недвижимость и цен на акции и на нефть, то жилье с конца прошлого лета уже не выглядело переоцененным на фоне других активов. Скорее даже, наоборот: динамика его удорожания все еще не набрала соответствующих общему состоянию конъюнктуры темпов. Во всяком случае, ценовой пузырь на рынке недвижимости отсутствует уже как минимум два квартала, и этот факт — что переоценки недвижимости больше нет и падать ей некуда, — похоже, уже осознан рынком.

Не произошло на этот раз и обвального падения цен, каковое наблюдалось во время прошлого кризиса: тогда до конца 2000 года недвижимость по отношению к цене на нефть оставалась запредельно дешевой. В этот раз столь привлекательного периода для спекулятивных вложений в недвижимость не было. И причины этого очевидны: прошлая финансовая паника была несравнимо более сильной по сравнению с нынешней, и, соответственно, обесценение рубля и падение покупательной способности населения оказались совершенно необоснованными с точки зрения макроэкономических пропорций, что надолго оттянуло восстановление рынка недвижимости. В этот раз цена недвижимости просто опустилась до траектории, на которой она будет, грубо говоря, следовать за ценой нефти. Будет 100 долларов за баррель к концу года — значит, увидим московский метр по 5,5 тыс. у. е. Нет — значит нет.

В целом за прошлый год ввод жилья оказался вполне приличным (59,8 млн квадратных метров — это третий и очень близкий к первым двум результат за всю рыночную эпоху и больше, чем когда-либо при советской власти, если усреднить «ударные» концы пятилеток). Но в декабре, на который всегда приходится значительная доля годового ввода жилья, он уже был заметно ниже, чем в прошлые годы. Это следствие того, что строило и достраивало больше население для себя, воспользовавшись неожиданным подарком в виде дефляции на рынке стройматериалов, нежели строительные организации на продажу.

Ясно, что в нынешнем году ввод и предложение жилья на первичке снова окажутся заметно меньше, чем в прошлом, хотя пока трудно сказать насколько, опять-таки из-за того, что основной объем сдачи придется на последний месяц года. Спрос же на жилье в условиях бодро растущих, но все еще сравнительно умеренных по меркам недавнего прошлого цен может оказаться ажиотажным. Тем более что и кредитный рынок самое позднее со второй половины года должен полностью разморозиться. В таких условиях заметный рост цен на недвижимость будет практически неизбежным.

Сергей Журавлев