Вот теперь квартиры в новостройках подорожают!

1 апреля вступает в силу новый федеральный закон "О долевом участии в строительстве". Документ, появления которого ждали все участники рынка недвижимости, уже назван "революционным" – впервые сделана попытка установить баланс интересов всех участников долевого строительства.

Насколько это удалось, попытались разобраться специалисты – представители органов власти и профессионалы рынка недвижимости, собравшиеся за "круглым столом", прошедшим 24 марта под эгидой группы компаний "Статус" и Сенаторского Клуба.

Сразу оговоримся, закон не имеет обратной силы, то есть никак не коснется тех дольщиков, кто уже заключил договор о строительстве. Действие закона распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после его вступления в силу. Более того, вполне вероятна ситуация, когда застройщики, стремящиеся под угрозой всевозможных санкций выполнять свои обязанности перед новыми дольщиками, будут действовать в ущерб своим старым объектам.

Что же касается самого закона, то хотя по началу его называли и "сбалансированным" и даже "идеальным" по отношению к физическим лицам, в конце концов он оказался далеким от совершенства и нуждающимся в срочной доработке. А некоторые его положения, ущемляющие, казалось бы, только застройщиков, в конечном итоге все равно ударят по физическим лицам, то есть гражданам, покупающим жилье.

Начнем с плюсов. Как считает президент межрегиональной коллегии адвокатов Сергей Кривошеев,

новый закон полностью защищает дольщика от того, что его квартира будет продана дважды, или – что он ее вообще не получит.

Обеспечивается это требованием обязательной государственной регистрации договора долевого участия и тем, что с момента регистрации дольщики получают в залог принадлежащий застройщику земельный участок и строящийся на нем объект.

Однако, по мнению члена бюджетного комитета Госдумы Ильдара Габрахманова, полностью защитить дольщика невозможно, так как сама система долевого строительства несовершенна и во всем мире от нее почти отказались. Хотя разработчики закона постарались, чтобы вкладывающие в строительство деньги граждане в конце концов получали то, на что рассчитывали, и в оговоренный договором срок. С этой целью закон предоставляет дольщику право в одностороннем порядке отказаться от договора при срыве сроков сдачи дома, при прекращении строительства на неопределенный срок, при изменении проекта, при изменении назначения нежилых помещений или при нарушении требований к качеству. Застройщик в этом случае обязан полностью возвратить уплаченные деньги, а также уплатить определенные законом проценты на эту сумму.

Наконец-то появляются единые правила заключения договора между застройщиком и дольщиком, а также законодательные требования к такому договору.

Он должен содержать конкретное определение объекта долевого строительства (если вы оплачиваете квартиру на 22 этаже в доме с продовольственным магазином, вам уже не имеют право предложить 21 этаж, а магазин перепрофилировать в прачечную). В договоре должны быть указаны срок передачи квартиры, фиксированная цена, порядок ее уплаты и гарантийный срок на дом.

Все риски, связанные со строительством, несет застройщик. А любые условия договора, освобождающие застройщика от ответственности, объявлены законом недействительными.

Застройщику запрещено передавать дольщикам их квартиры до сдачи дома в эксплуатацию. Однако после сдачи дома застройщик в течение 10 дней обязан передать документы в органы госрегистрации. Вместе с правом собственности на квартиру дольщик получает право и на общее имущество в многоквартирном доме.

Как считает ректор Европейского университета права Геннадий Шило, если раньше застройщик всегда навязывал свои условия и договор всегда составлялся в его пользу, то сейчас, когда законодательно установлены права и обязанности участников долевого строительства, "размыть" условия договора будет уже невозможно.

Однако у вполне "правильного" закона, защищающего интересы граждан, есть и свои оборотные стороны.

Итак, перейдем к "минусам". Главный из них – существенное удорожание строительства. Прямой причиной этого можно назвать уплату НДС при регистрации договора долевого участия (используемые сегодня договоры инвестирования не считаются потребительскими договорами и потому НДС не облагаются). Таким образом, стоимость квартиры сразу возрастает на 18% (размер НДС).

Среди косвенных причин удорожания – увеличение "нагрузки" на застройщика, которую он все равно переложит на физических лиц.

Есть в законе и некоторые "туманности". Как считает председатель совета директоров группы компаний "Статус" Вадим Мохов, нельзя сбрасывать со счетов других участников рынка (банки, риэлторов, страховые компании, соинвесторов), однако их место и роль в законе не урегулированы. Сказано лишь, что банки, кредитующие застройщиков, несут с ними "солидарную ответственность".

Кстати, именно в этой солидарной ответственности большинство застройщиков видят основную опасность для всего долевого строительства. И в этом их поддерживает часть федеральных чиновников. Например, эксперт ФСФР (федеральной службы по финансовым рынкам) Ольга Шишлянникова введение нормы "солидарной ответственности" назвала нонсенсом.

Опасаясь такой ответственности, считает председатель правления ПИК Холдинг Артем Эйрамджанц, часть банков просто перестанет кредитовать застройщиков, не имеющих иных, кроме объекта строительства, активов (а другие активы есть далеко не у всех). Есть и еще один вариант развития событий: банки, чтобы компенсировать свои риски по "солидарной ответственности", поднимут процентную ставку. Оплачивать же дополнительные расходы придется все тем же физическим лицам.

Кроме того, действие нового закона, очевидно, будет "выдавливать" с рынка мелкие строительные фирмы.

В результате сократится предложение и усилятся и без того сильные монополистические тенденции (а это опять – рост цен).

Не готовы к новым условиям и страховщики. По мнению г-на Эйрамджанца, те из них, кто согласится страховать риски долевого строительства, установят ставку не ниже 5%. Застройщик, само собой, заложит ее в цену недвижимости, а платить все равно будет дольщик. По мнению некоторых участников "круглого стола", называющих себя "добросовестными застройщиками", их просто подталкивают к созданию очередных "серых схем" (что при нынешних условиях совсем не проблема).

Есть у нового закона и область более отдаленных возможных последствий.

Нетрудно представить, что когда подорожают квадратные метры в строящихся домах, следом за ними подорожают и уже готовые квартиры в новостройках (не может же готовая квартира стоить столько же, сколько строящаяся). Ну, а после этого автоматически подтянется и вторичный рынок. Учитывая что жилье, например, в Москве, и без того стоит запредельно дорого, закон "О долевом участии в строительстве" при всех своих реальных плюсах может еще дальше отодвинуть "доступное жилье" (ради которого, собственно, все и затевалось) от простых потребителей: произойдет это потому, что денег на это доступное жилье у них просто не хватит.