Стремясь защитить дольщиков строительства, законодатели ущемили права застройщиков

С 1 апреля 2005 года вступает в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон стал, пожалуй, самым спорным из всего жилищного пакета. Он устанавливает новый порядок привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

Теперь, прежде чем приобретать квартиру в новостройке, покупатель вправе потребовать у застройщика проектную декларацию. В этом документе должна быть указана исчерпывающая информация и о самом проекте, и о застройщике, в том числе и величина собственных денежных средств, о финансовых результатах текущего года и размере кредиторской задолженности.

Отныне застройщики смогут привлекать денежные средства участников долевого строительства только после опубликования такой декларации, а также после получения в установленном порядке разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности или права аренды на предоставленный земельный участок. Во избежание так называемых «двойных продаж» договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве (Росрегистрации). Застройщик обязан указывать в договоре сроки строительства, а клиент вправе наложить на компанию штраф за срыв этих сроков. При этом строители лишаются возможности расторжения договора, если клиент не расплачивается в срок, – теперь это решается только в судебном порядке.

В целом закон направлен на защиту прав инвесторов от недобросовестных застройщиков. Однако участники рынка недвижимости с большой тревогой ждут вступления закона в силу. По их мнению, он не учитывает интересы строителей. Главное – резко ограничивает возможности привлечения денежных средств на строительство, в том числе и на его кредитование. Чтобы минимизировать риски и застраховаться от штрафов, застройщик будет вынужден удлинять до максимума срок строительства, а также требовать от клиента всю оплату сразу. Люди вряд ли захотят участвовать в долевом строительстве на таких условиях. Часть застройщиков со временем, по-видимому, будет вынуждена уйти с рынка – это коснется в основном мелких компаний.

По мнению экспертов рынка, не все строительные компании успеют к 1 апреля получить всю необходимую по новому закону документацию на строительные объекты. По некоторым данным, как минимум треть всех строительных объектов в Москве может быть заморожена. Понятно, что сокращение числа вводимых объектов способно вызвать рост цен на новостройки. По оценкам экспертов, при сокращении ввода объектов на 10% цены на жилье вырастут примерно на 30%.