Властям никак не удается заставить арендаторов платить налоги

В РОССИИ началась очередная кампания по оформлению налоговых деклараций, в ходе которой граждане обязаны уведомить государство об уровне своих доходов за истекший год.

По традиции одной из самых непрозрачных сфер остается аренда жилья. На протяжении последних нескольких лет власти кнутом и пряником пытаются заставить арендодателей платить налоги, однако миллиарды рублей, которые вращаются на этом рынке, до сих пор остаются в «тени».

На прошлой неделе управление Федеральной налоговой инспекции по Москве опубликовало на своем сайте напоминание о том, что граждане до 30 апреля должны подать налоговую декларацию. В сообщении отмечается, что это требование распространяется, в том числе, на физических лиц, получивших доход от сдачи имущества в аренду. По различным оценкам, в Москве внаем сдается от 120 до 200 тысяч квартир, а оборот рынка достигает 25 - 30 млрд рублей в год, однако большая часть этих денег в бюджет не попадает. «Только 4,4% квартир сдаются легально, остальные граждане сдают свое жилье, не декларируя доходов и, естественно, не выплачивая налогов», - отмечают в ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

Грустная история г-на Аракчеева

Каждый год столичные власти предпринимают отчаянные попытки вывести рынок аренды из «тени», и всякий раз впустую. К примеру, четыре года назад московское правительство обратилось к жителям с предложением сообщать в компетентные органы обо всех известных им случаях сдачи в аренду квартир без официальных договоров. Но вопреки ожиданиям живого отклика призыв доносить на соседей у жителей не нашел. До сих пор известен лишь один случай, когда наймодатель Василий Аракчеев по сигналу в правоохранительные органы был привлечен к уголовной ответственности за неуплату налогов, да и то в поле зрения налоговиков он попал скорее из-за своей скупости. Как следует из материалов дела, г-н Аракчеев два года подряд сдавал муниципальную квартиру за 37 тысяч рублей в месяц, не оформляя при этом никаких документов. Узнав, что хозяин намерен повысить плату, квартиранты заявили на него в налоговую инспекцию. Против арендодателя было возбуждено уголовное дело по статье 198 Уголовного кодекса («уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица». В Головинском суде было доказано, что Василий Аракчеев в общей сложности получил от постояльцев 888 тыс. рублей, с которых должен был заплатить 13-процентный подоходный налог - 115,440 рублей. Помимо необходимости вернуть долги государству, подсудимого приговорили к штрафу в 100 тыс. рублей. Окрыленные успехом налоговые инспекторы пообещали сделать подобные процессы массовыми, однако грустная история г-на Аракчеева и по сей день остается прецедентом.

Найм не прошел

В 2009 году московское правительство намеревалось поставить рынок аренды под контроль, организовав учет договоров найма. 1 февраля прошлого года вступило в силу распоряжение правительства Москвы, согласно которому зарегистрировать приезжего по месту пребывания можно было, только представив выписку из «Московского городского центра арендного жилья», подтверждающую наличие договора о съеме квартиры.

Данные об арендодателях и нанимателях планировалось хранить в специальной базе данных и передавать в налоговую службу, а также предоставлять по запросу сотрудникам правоохранительных органов. С помощью учетной регистрации горадминистрация рассчитывала убить двух зайцев: легализовать рынок аренды и минимизировать число нелегальных мигрантов. Однако сотрудники Федеральной миграционной службы (ФМС) разъяснили, что московское постановление противоречит российскому законодательству. «Никаких дополнительных требований мы предъявлять не будем, а те, кто уже столкнулся с новшествами городских властей, должны подойти в отделение УФМС по Москве и оформить регистрацию по месту пребывания в ранее установленном порядке», - заявили в миграционной службе. В итоге обязательный учет договоров аренды затронул только очередников, которые претендуют на городскую субсидию при найме квартиры. «Главным условием получения финансовой помощи очередниками является заключение письменного договора с арендодателем», - отмечают в департаменте жилищной политики и жилищного фонда (ДЖП и ЖФ) города.

Размер компенсации за аренду, выплачиваемой столицей очередникам, составляет 50% от среднерыночной ставки. Для одиноких граждан средняя стоимость аренды определена в размере 22 тысячи рублей в Москве и 15,4 тысячи рублей в Московской области, для семьи из двух человек - 25 тысяч рублей и 17,5 тысячи рублей соответственно, для семьи из трех человек - 30 тысяч рублей и 21 тысячу рублей. Семья, состоящая из четырех и более человек, может рассчитывать в среднем на 35 тысяч рублей (в столице) и 24,5 тысячи рублей (в области). Недавно горадминистрация приняла решение увеличить в течение двух лет уставной фонд Центра арендного жилья, занимающегося распределением и выплатой компенсаций, на 8 млрд рублей. Однако в мэрии признают, что очередники - это лишь незначительная часть арендаторов столичных квартир и погоды на рынке они не делают.

Патенты пониженного спроса

После неудачных попыток задействовать административные рычаги в Москве были разработаны экономические механизмы, которые, по замыслу столичного правительства, должны стимулировать наймодателей декларировать доходы. В начале прошлого года вступил в силу новый вариант городского закона «Об упрощенной системе налогообложения на основе патента», которым для участников рынка аренды был предусмотрен своего рода налог на вмененный доход. Разработчики документа подсчитали, что потенциально владелец квартиры может заработать 720 тысяч рублей в год, или 60 тысяч рублей в месяц. Соответственно, действующий при упрощенной системе налогообложения 6-процентный налог с этой суммы составляет 43,2 тыс. рублей в год, независимо от реальных доходов. Если арендодатель покупает за эти деньги патент, налоговую декларацию ему подавать уже не нужно. Правда, прежде обладатель жилья должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и завести книгу учета доходов по утвержденной Министерством финансов форме. Кроме того, он обязан регулярно отчислять взносы на обязательное пенсионное страхование в размере 7,3 тысячи рублей в год (эта сумма входит в стоимость патента).

Главным недостатком новой системы налогообложения, кроме бумажной волокиты, связанной с необходимостью регистрации и ведения бухучета, является неадекватный уровень прогнозируемых доходов. В период кризиса рынок найма квартир схлопнулся: в прошлом году спрос на арендное жилье уменьшился, причем эта тенденция сохранилась и в текущем году. По оценке компании «МИЭЛЬ-Аренда», востребованность квартир в декабре 2009 - январе 2010 года упала примерно на 23% по сравнению с ноябрем и на 37% по отношению к октябрю. В результате ставки аренды однокомнатных квартир эконом-класса понизились, по данным компании DOKI, до 23 тысяч рублей в месяц. Таким образом, стоимость патента для этой категории квартир превысила сумму подоходного налога. Покупать патент для «двушек» в низшем ценовом сегменте - они сдаются по 30 тысяч рублей в месяц - также нет большого смысла, поскольку он позволяет сэкономить всего 3 тысячи 600 рублей. Между тем квартиры стоимостью от $750 до $1000 традиционно пользуются наибольшим спросом. «Выгодной в сравнении с уплатой подоходного налога новая система может быть лишь для владельцев нескольких квартир или обладателей дорогой недвижимости. Впрочем, такие арендодатели обычно предпочитают платить налоги», - подчеркивают участники рынка.

Елена Егоршина

Дата публикации: 13:29 19 апреля 2010