Новая целина - дальнее Подмосковье

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Девелоперы открывают для себя новые расстояния – они строят поселки в ближайших к столице областях и дальнем Подмосковье. Несмотря на сложность освоения этого сегмента, эксперты надеются, что в течение ближайших двух лет здесь появятся качественные предложения.

Пока столь дальние дачи, привлекающие покупателей низкой ценой, отпугивают юридическими рисками и отсутствием хороших проектов современных коттеджных поселков. Те девелоперы, которые станут первыми, заработают больше. Тем более что именно сейчас самое время покупать землю у крупных землевладельцев – содержать ее лендлордам накладно.

Сегмент дальних дач сегодня открывает новые возможности для девелоперов. С каждым годом земля в ближнем Подмосковье дорожает, и здесь остается все меньше участков, на которых можно реализовать качественный проект. Покупатели, не желая ютиться на шести сотках, но и не собираясь переплачивать, готовы приобретать дома все дальше от столицы. Но этот спрос не удовлетворен – в дальнем Подмосковье и ближайших к Москве областях практически нет качественных предложений. Девелоперы, готовые удовлетворить этот спрос, снимут все сливки.

Выгодное время для покупки

Приобрести участок под строительство коттеджного поселка можно совсем недорого. Закон, ужесточающий наказание за неосвоение сельхозземель, пока не принят, а землевладельцы, имеющие серьезные активы, готовы к диалогу. Ведь содержать земли в условиях кризиса накладно. По словам генерального директора группы «Земер» Ильи Терентьева, инвестировать в освоение собственных угодий в ближайшее время придется всем владельцам земли. «Еще в 2008 году усилия лендлордов были направлены на поддержание в рабочем состоянии уже существующих агропредприятий. Они сомневались в целесообразности крупных инвестиций и надеялись на новый виток роста цен на землю и увеличение количества продаж, но сегодня они просто вынуждены либо распродавать, либо осваивать землю», – говорит Терентьев.

Факторов, влияющих на этот процесс, по меньшей мере два. Во-первых, землю могут отобрать, если ее не используют по назначению. В прошлом году землевладельцы надеялись, что власти на это не пойдут, но изъятия уже начались. Пока Подмосковье этот процесс не затронул – эффективных механизмов изъятия власти не разработали. Однако в регионах ситуация гораздо более драматична: неэффективных собственников через суд активно избавляют от неосвоенных угодий. Поэтому девелоперам сейчас имеет смысл обратить внимание на те регионы, где администрация недовольна землевладельцами, – например, Тульскую, Ивановскую, Ярославскую области. «По нашим данным, в областной администрации к сентябрю выпустят распоряжение, в котором будут прописаны механизмы изъятия, – рассказал "БН.ру" на условиях анонимности чиновник из Администрации Переславля-Залесского. – Во всяком случае, мы сейчас обследуем территории и составляем списки неэффективных землевладельцев». Аналогичные сведения «БН.ру» сообщили еще в трех администрациях.

Во-вторых, лендлорд должен платить налог на землю, и эти деньги надо найти. По данным компании «Маршал Эстейт», за 20 тыс. га приходится выкладывать 6 млн рублей. Их можно взять из оскудевшего за время кризиса кармана либо получить от агропроизводства и освоения земель. Либо надо продавать землю. Далеко не все компании готовы стать аграриями, поэтому сейчас самое время покупать участки под строительство поселков.

Цена сотки

Стоимость сотки очень сильно варьируется, на цену влияют такие факторы, как целевое использование земельного массива, транспортная доступность, наличие леса по границе будущего поселка, удаленность от воды и железнодорожной станции. «Для примера можно сказать, что земельный массив площадью 20 га для сельхозпроизводства в Боровском районе Калужской области, который расположен на популярном Южном направлении по Киевскому шоссе менее чем в 100 км от МКАД, стоимость сотки может достигать 15 тыс. рублей», – утверждает коммерческий директор группы компаний «Родные земли» Владимир Ефимов. По словам генерального директора компании «Красивая земля» Ильи Сапунова, примерная стоимость участков площадью от 20 га в 100–120 км от Москвы – $60–90 за сотку.

Наследие рейдеровЛендлорды, как правило, приобретали земли через оформление паев бывших колхозников. Далеко не всегда колхозники при этом оставались довольны. Кроме того, особо привлекательный участок мог стать яблоком раздора для рейдеров. Поэтому девелоперу, который собирается купить землю под застройку, нужно особенно внимательно отнестись к юридическим аспектам сделки. «При приобретении больших земель возможен риск последующего признания такой сделки недействительной по причине нарушения законодательства при предыдущем оформлении», – предупреждают специалисты компании «Логис – Загородная Недвижимость».

Более того, в примыкающих к Подмосковью областях процесс выделения земель сельскохозяйственного назначения начался позже. Соответственно, там меньше опыта проведения таких операций, больше случаев нарушения норм действующего законодательства. «Поэтому перед покупкой необходима тщательная юридическая экспертиза оснований приобретения прав на землю продавцом», – утверждают эксперты.

Сложности перевода

После покупки участка под застройку основная задача девелопера – изменить назначение использования земель. По данным компании «Логис – Загородная Недвижимость», законный перевод разрешенного использования земельного участка, например, под дачное строительство, связан как с большими временными затратами (публичные слушания, согласование с советом народных депутатов, выход постановления), так и с немалыми финансовыми вложениями. В среднем стоимость перевода в нужную категорию – от $100 за сотку, а в случае изменения категории земельного участка, например, с сельскохозяйственного назначения на ИЖС, она может превышать $500 (сумма зависит от местонахождения участка), поскольку такой перевод требует не областного, а федерального согласования.

Сапунов предупреждает и о риске невозможности перевода участка в нужную категорию: «Иногда эта процедура находится за пределами возможностей девелопера. Например, бывают ситуации, когда местный чиновник, который участвует в процедуре перевода и обладает большими полномочиями, покидает свой пост, либо просто меняется круг его полномочий. Проходит время, пока появится новый специалист, войдет в курс дела. В результате процесс останавливается».

Ефимов отмечает, что в регионах процедура перевода земель обычно гораздо проще, чем в Подмосковье: «Это выражается и в формальных правилах – нужно проходить меньше инстанций, чем в Московской области, получать меньше подписей. И в том, как это работает на практике, региональные чиновники гораздо более лояльны к инвесторам».

Дорогие коммуникации

Девелоперу придется столкнуться со многими трудностями, в том числе со сложностью подведения к участку электричества. «Местные энергосетевые компании могут устанавливать ограничения на подведение электричества на той или иной территории в связи с нехваткой мощностей. Инвестору желательно ознакомиться с ними еще до приобретения участка», – предупреждает Ефимов.

Гендиректор девелоперской компании, строящей поселок в Ярославской области, пожелавший остаться неназванным, рассказал «БН.ру», какую огромную статью расхода составляет общение с энергетиками. «Я пришел к ним не с улицы, по моему поводу звонили. И тем не менее, с меня потребовали 4 млн рублей только за то, чтобы у них якобы нашлись для нас мощности», – жалуется бизнесмен. На предложение обратиться за помощью в милицию и зафиксировать такое поведение чиновника собеседник «БН.ру» лишь горестно вздохнул: «Мне электричество нужно! Потом они мне скажут, что мощностей нет, и все. Как я буду участки продавать в поселке без электроэнергии?»

Общение с дорожными службами тоже не доставляет радости девелоперам. Есть два варианта. Во-первых, можно выпрашивать у администрации ремонт имеющейся дороги или строительство новой, то есть добиваться того, чтобы на участок выделили бюджетные деньги. Либо брать строительство дорог на себя. «Первый вариант дешевле, но даже если ты в очень хороших отношениях с представителем администрации, не факт, что деньги не будут потрачены впустую. Вот мы заплатили – и что? Сняли чиновника. Понятно, что понесенные нами расходы уже не вернешь», – поделился бизнесмен. Теперь дорогу к будущему поселку он решил строить самостоятельно – закупил специальное оборудование и договорился с ближайшим карьером, где собирается закупать стройматериалы. Но полтора года потрачены зря, и в лучшем случае дорога в поселке появится через год. «Все это существенно тормозит продажи», – сокрушается девелопер.

Что строить?

Что предложить покупателям дальних земель? Эксперты компании «Логис – Загородная Недвижимость» считают, что нужно строить дачные поселки экономкласса или продавать земельные участки (причем площадью от 10 соток) без подряда с коммуникациями. Дома должны быть из дерева. Ефимов же советует делать, в первую очередь, качественные поселки с инженерными коммуникациями и в срок оформлять документацию.

Сапунов уверен в том, что продажи на столь дальнем расстоянии обеспечит эксклюзивный продукт. «Это должен быть поселок с красивыми заборами, идеальным подъездом, хорошими внутренними дорогами, необычными объектами социальной инфраструктуры. Делать ничем не примечательный поселок, а потом удивляться, почему не идут продажи так же, как в 10 км от МКАД, было бы наивно», – объясняет эксперт.

Прибыль для рискнувших – 100%

По мнению экспертов, очень трудно оценить, сколько может заработать инвестор от продажи земельного массива в розницу. Это зависит от многих факторов: от качества массива, от формата розничного продукта и престижа района. «Возьмем средний розничный поселок. Цена реализации таких участков может составлять 30–50 тыс. рублей за сотку. Расходы, в том числе затраты на оптовую покупку участка, его переоформление, а также строительство инженерной инфраструктуры, можно оценить в 20–35 тыс. рублей за сотку», – считает Ефимов. Сапунов утверждает, что участки на таком расстоянии реально продавать по 30–40 тыс. рублей за сотку. «Приблизительные расходы на покупку оптового участка, его переоформление и строительство инженерной инфраструктуры можно оценить в $400–600 за сотку», – говорит он.

Спрос на дальние дачи, по оценкам экспертов компании «Логис – Загородная Недвижимость», не удовлетворен, поэтому начинающие девелоперы вполне могут войти на данный рынок – при условии тщательно продуманной концепции поселка с хорошими природными характеристиками они имеют большие шансы заинтересовать потенциальных покупателей. «При выполнении вышеназванных условий прибыль девелоперов, даже с учетом значительного демпинга цен на земельные участки и домостроения в кризисный период, может составить 100% и более, что при нынешнем уровне рентабельности смежных областей является неплохим результатом», – полагают специалисты.

По мнению Сапунова, спрос на розничные участки в удаленных от Москвы районах пока ниже по сравнению с ближним и средним Подмосковьем. Однако постепенно покупательская активность там начнет увеличиваться: медленно, но верно растет уровень жизни в близлежащих областях, и всплеск спроса на загородную недвижимость там неминуемо произойдет.

«Сейчас в регионах относительно немного предложений. В каждой из соседних с Подмосковьем областей насчитывается не более 10 поселков без подряда, тогда как в Московской области их число приближается к 200, – оценивает Сапунов. – Поэтому у бизнесменов, которые покупают землю в дальнем Подмосковье и близлежащих областях под организацию коттеджного поселка, есть возможность занять свободную нишу на рынке».

Дата публикации: 13:24 01 июля 2010

Источник: bpn.ru